O sistema operativo da propriedade horizontal
Um edifício não é gerido por uma pessoa: é gerido por um administrador, uma assembleia, centenas de proprietários, porteiros, fornecedores, seguradoras e peritos. Um sistema operativo da propriedade horizontal é a camada que os coordena a todos sobre os mesmos dados, com a Lei da Propriedade Horizontal no núcleo. Isso é o FixrOS.
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Um sistema operativo da propriedade horizontal é o software que não se limita a digitalizar as tarefas de um escritório, mas sustenta toda a vida de um edifício em regime de propriedade horizontal: a operação, a contabilidade, as deliberações e as pessoas que nelas intervêm. A diferença face a um programa de gestão convencional não é de funcionalidades, é de alcance.
Num computador, o sistema operativo não é mais uma aplicação: é a camada sobre a qual correm todas as outras, a que gere as permissões, a que garante que dois programas não se atropelam e a que faz com que o hardware e o software se entendam. Transposto para um edifício, o sistema operativo da propriedade horizontal é a camada sobre a qual correm a administração, o condomínio, os fornecedores e as seguradoras: define quem pode ver e fazer o quê, mantém um único dado válido para todos e evita que cada ator leve a sua própria versão da verdade no seu próprio Excel.
Três traços definem a categoria, e nenhum é opcional: a lei vive dentro do sistema e não na cabeça de quem o usa; todos os atores do edifício operam sobre a mesma informação em tempo real; e o trabalho repetitivo executa-o a máquina, não a pessoa.
O que separa um sistema operativo de um programa de gestão
A lei, dentro do sistema
Num programa convencional, a Lei da Propriedade Horizontal é aplicada pela pessoa que o usa: é ela que calcula o prazo da convocatória, conta a maioria, redige a ata e responde se algo for impugnado. Num sistema operativo, a lei está codificada no núcleo: os prazos validam-se antes de enviar, a maioria exigível aplica-se sozinha segundo o tipo de deliberação e a ata gera-se com o que realmente aconteceu na assembleia.
Todos os atores, um único dado
A propriedade horizontal é multiator por definição. Quando cada um trabalha na sua própria ferramenta, o mesmo facto — uma infiltração, uma quota extraordinária, um sinistro — existe em cinco versões diferentes que nunca coincidem. Um sistema operativo resolve-o por desenho: o proprietário, o presidente, o administrador, o porteiro, o fornecedor, a seguradora e o perito veem o mesmo processo, cada um com o que lhe corresponde pelo seu papel.
A máquina executa, a pessoa decide
O que consome o dia de um escritório não é o difícil, é o repetitivo: classificar uma ocorrência, contabilizar uma fatura, redigir uma circular, conciliar o banco, montar o processo de um sinistro. Um sistema operativo assume esse trabalho com inteligência artificial integrada em cada módulo e devolve às pessoas as decisões, que é a única coisa que não se pode automatizar.
Porque é que o software de gestão de condomínios ficou aquém
O software de gestão de condomínios nasceu para resolver um problema muito concreto e muito real: a contabilidade dos condomínios e a emissão de recibos. Durante trinta anos fez bem esse trabalho. Mas foi construído para um único utilizador — o escritório — numa época em que o proprietário não esperava ver nada, o fornecedor mandava a fatura em papel e a assembleia realizava-se sempre no rés-do-chão do prédio.
O que mudou não foi a contabilidade, foi tudo o resto. Hoje o proprietário quer ver o orçamento a partir do telemóvel, a assembleia pode realizar-se com voto à distância, o sinistro tramita-se com uma seguradora e um perito que trabalham nos seus próprios sistemas, e o fornecedor quer receber o pedido, carregar o relatório e cobrar sem pôr os pés no escritório. Nenhuma dessas coisas cabia no programa original, por isso o setor foi-as resolvendo com remendos: um portal do proprietário aqui, uma app de ocorrências ali, um grupo de WhatsApp para o urgente e uma pasta partilhada para os documentos.
O resultado é o que conhece qualquer pessoa que administre condomínios: cinco ferramentas que não falam entre si, informação duplicada, deliberações que se tomam num chat e não ficam documentadas em lado nenhum, e um administrador a fazer de ponte humana entre sistemas que deviam entender-se sozinhos. O sistema operativo da propriedade horizontal é a resposta a esse problema: em vez de somar mais uma ferramenta ao monte, substitui o monte.
Programa de gestão frente a sistema operativo
O cumprimento legal
Programa: a lei está na cabeça do administrador e nos modelos de Word que foi acumulando. Sistema operativo: a lei está no núcleo e valida cada convocatória, cada votação e cada ata antes de as deixar sair.
Quem entra no sistema
Programa: entra o escritório; aos restantes envia-se um PDF. Sistema operativo: entram os cinco perfis do edifício com a sua própria ferramenta — proprietário, presidente, porteiro, fornecedor e administrador — mais seguradoras e peritos quando há um sinistro.
O que acontece com uma ocorrência
Programa: chega por telefone ou WhatsApp, aponta-se à mão e persegue-se por email. Sistema operativo: descreve-a o condómino a partir da app, classifica-se sozinha por tipo e urgência, vai para o fornecedor adequado e fica documentada do princípio ao fim.
O que vê o proprietário
Programa: o seu recibo, e o resto quando o pede por escrito. Sistema operativo: o orçamento, a despesa executada, o estado da sua conta e as atas, a qualquer momento e sem o pedir a ninguém.
Como se tramita um sinistro
Programa: fora do programa, por email e telefone com a seguradora. Sistema operativo: dentro, com um processo vivo que partilham condomínio, seguradora, corretora e perito, cada um com o seu acesso.
Quem faz o trabalho repetitivo
Programa: uma pessoa, a teclar. Sistema operativo: a inteligência artificial integrada em cada módulo, que classifica, redige, concilia e tramita em segundos.
Um ecossistema, não uma app isolada
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Perguntas frequentes
O que significa «propriedade horizontal»?+
A propriedade horizontal é o regime jurídico dos edifícios divididos em unidades de propriedade independente — frações, lojas, garagens, arrecadações — que partilham elementos comuns como a estrutura, a cobertura, a escada, o elevador ou o jardim. Em Espanha é regulada pela Lei de Propriedade Horizontal, que estabelece como se organiza o condomínio, como decide e como paga o que partilha.
Um sistema operativo da propriedade horizontal é o mesmo que um software de gestão de condomínios?+
Não. O software de gestão de condomínios digitaliza as tarefas do escritório, sobretudo a contabilidade e a cobrança de recibos. Um sistema operativo abrange toda a vida do edifício e todos os atores que nela intervêm, com a lei codificada no seu núcleo e inteligência artificial a executar o trabalho repetitivo. O FixrOS faz o que faz um programa de gestão e acrescenta a camada que faltava.
É preciso um administrador profissional para o usar?+
Não. Um condomínio autogerido pode usar o FixrOS por conta própria, com o presidente e a assembleia à frente das contas, reuniões e ocorrências. Se mais tarde nomear um administrador profissional, já está tudo montado e nada se migra duas vezes.
Que atores liga?+
Proprietários, presidentes, porteiros, fornecedores e administradores de condomínios, cada um com a sua própria ferramenta, e ainda seguradoras, corretoras e peritos quando se abre um sinistro. Todos trabalham sobre os mesmos dados e cada um vê estritamente o que lhe corresponde pelo seu papel.
Que papel tem a inteligência artificial?+
Está dentro de cada módulo, não ao lado como um chat à parte. Lê a fatura e propõe o lançamento, entende a ocorrência descrita em linguagem normal e classifica-a, redige a convocatória e a ata, concilia o banco e monta o processo do sinistro.
É possível migrar a partir do nosso programa atual?+
Sim. Migram-se os condomínios, os proprietários, as permilagens e os saldos contabilísticos, de forma que a mudança não implica perder histórico nem ciclos de faturação.
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