Sanciones VUT Madrid es uno de los conceptos que más temen los propietarios y administradores tras la aprobación del Decreto 27/2026. La nueva norma autonómica, en vigor desde el 26 de abril de 2026 con un período transitorio de tres años para las VUT preexistentes, refuerza los requisitos de las viviendas de uso turístico y deja muy poco margen al incumplimiento. Sin embargo, las cuantías concretas y los criterios de graduación siguen estando en la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo, que es la que define el régimen sancionador.
En este artículo te explicamos qué multas concretas se imponen, cuándo prescriben y qué órgano resuelve. Verás también cómo afecta esto al administrador de fincas, al propietario VUT y a la propia comunidad. Toda la información está verificada contra la Ley 1/1999 publicada en el BOE, el Decreto 27/2026 publicado en el BOCM el 6 de abril de 2026, y la Ley Orgánica 1/2025 de reforma de la LPH.
Sanciones VUT Madrid: cuantías oficiales 2026
El régimen sancionador de las VUT en la Comunidad de Madrid se gradúa en tres niveles. Cada nivel tiene un rango económico y unos plazos de prescripción distintos. Por tanto, conviene saber en qué nivel encaja cada incumplimiento antes de actuar.
Tres niveles de infracción
- Infracciones leves: multa de hasta 3.000 €. Por ejemplo, deficiencias menores en la información al cliente o pequeños fallos formales.
- Infracciones graves: multa entre 3.001 € y 30.000 €. Por ejemplo, ejercer la actividad sin la declaración responsable obligatoria o incumplir los nuevos requisitos del Decreto 27/2026.
- Infracciones muy graves: multa entre 30.001 € y 300.000 €. Por ejemplo, reincidencia sistemática, falsedad documental o ejercicio en vivienda de protección pública.
Asimismo, en infracciones leves sin reincidencia, la administración puede sustituir la multa por un apercibimiento formal. Esta posibilidad no exime del cumplimiento posterior, pero permite cerrar el expediente sin coste económico.
Plazos de prescripción
Las infracciones y sanciones prescriben con los siguientes plazos:
- Infracciones muy graves: tres años.
- Infracciones graves: dos años.
- Infracciones leves: un año.
Por consiguiente, una VUT que ejerció en 2024 sin licencia y nunca fue sancionada puede haber prescrito ya parte de su responsabilidad. Sin embargo, esta prescripción no afecta al cierre administrativo de la actividad ni a la responsabilidad civil frente a la comunidad.
Qué cambió con el Decreto 27/2026
El Decreto 27/2026, publicado en el BOCM el 6 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014. No altera las cuantías sancionadoras, pero amplía significativamente los supuestos que pueden dar lugar a infracción. Los cambios más importantes desde el punto de vista del administrador de fincas son los siguientes.
El acuerdo de la comunidad es ahora requisito previo al inicio de la actividad
Este es el cambio de mayor impacto práctico. Bajo el marco anterior, la comunidad solo podía actuar para limitar o prohibir una actividad ya en marcha. Con el Decreto 27/2026, el propietario que quiera iniciar una VUT debe acreditar, en el momento de presentar la declaración responsable, que cuenta con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Sin ese acuerdo previo, la actividad no puede arrancar legalmente y cualquier VUT anunciada en plataformas queda en situación de infracción grave desde el primer día.
El acuerdo comunitario se adopta conforme al art. 17.12 LPH, con mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación, convocatoria con orden del día concreto y notificación a los ausentes en el plazo de treinta días hábiles. Este mecanismo fue reforzado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025.
Certificado CIVUT: obligatorio desde 2014, más exigente desde 2026
El CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) no es una novedad del Decreto 27/2026: existía desde el Decreto 79/2014. Lo que cambia ahora son dos aspectos clave.
Quién puede emitirlo. El TSJ de Madrid anuló en 2021 la restricción que limitaba la firma del CIVUT a arquitectos y arquitectos técnicos, por considerarla una limitación injustificada de la competencia. El Decreto 27/2026 recoge esa jurisprudencia: ahora puede emitirlo cualquier técnico facultativo competente, lo que amplía el número de profesionales disponibles.
Qué debe acreditar. El contenido técnico se amplía de forma sustancial. El CIVUT debe ahora verificar in situ, entre otros aspectos: superficie mínima de cada estancia, sistemas de oscurecimiento total en dormitorios y salón-comedor, ventilación adecuada (natural o forzada) en cocina y baños, extintor manual en el interior a no más de quince metros de la puerta de salida, señalización básica de emergencia y equipamiento mínimo de dormitorios, baños y cocina.
Sin CIVUT válido, la declaración responsable no tiene validez y la actividad se considera no autorizada, lo que entra en el rango de infracción grave.
Superficie mínima y ocupación máxima
El decreto fija por primera vez límites de superficie con cifras concretas que el administrador debe conocer:
- Ninguna vivienda inferior a 25 m² puede destinarse al uso turístico. No hay excepciones ni período de gracia por esta causa.
- Las viviendas de entre 25 y 40 m² pueden alojar hasta cuatro personas.
- A partir de 40 m², se permiten dos plazas adicionales por cada 12 m² extra, siempre que existan piezas habitables independientes.
La fórmula anterior (dos personas adicionales por cada 10 m²) queda derogada. Una VUT que supera la ocupación máxima declarada incurre en infracción grave. Si la sobreocupación es sistemática, puede escalar a muy grave.
Quién presenta la declaración responsable
Otro cambio relevante que el artículo anterior no recogía: la declaración responsable ya no la presenta necesariamente el propietario del inmueble, sino el titular de la actividad de alojamiento turístico. Si una empresa gestora profesional opera el piso, es ella quien debe presentarla y quien asume la posición de titular registrado a efectos sancionadores.
Prohibición en viviendas de protección pública
El Decreto 27/2026 prohíbe expresamente la actividad VUT en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. Cualquier VPP anunciada como turística incurre automáticamente en infracción muy grave, con sanción mínima de 30.001 €.
Competencias municipales ampliadas
La norma autonómica habilita expresamente a los ayuntamientos para fijar, mediante planeamiento urbanístico y ordenanzas, el número máximo de VUT por edificio, ámbito, zona, sector o período. Para el administrador de fincas que gestiona comunidades en Madrid capital, esto es relevante: el Ayuntamiento de Madrid podría establecer restricciones adicionales en distritos de alta concentración turística, con independencia de lo que establezca la normativa autonómica.
Período transitorio para VUT preexistentes
El Decreto 27/2026 establece un período transitorio de tres años para las VUT que ya estaban registradas antes de su entrada en vigor. Sin embargo, los nuevos requisitos técnicos —especialmente los relativos a superficie mínima, sistemas de oscurecimiento y equipamiento— aplican a todas las VUT activas en los plazos que el propio decreto fija. Las VUT inferiores a 25 m² quedan excluidas sin período de gracia en cuanto al límite de superficie.
Quién impone la sanción y cómo se tramita
El procedimiento sancionador sigue las reglas generales del derecho administrativo. Sin embargo, conviene conocer los órganos competentes para anticipar tiempos y posibles recursos.
Órganos competentes
- Director General de Turismo: resuelve las infracciones leves y graves.
- Consejero competente en materia de turismo: resuelve las muy graves, así como aquellas con sanciones complementarias.
El procedimiento puede iniciarse de oficio por la propia inspección autonómica o a denuncia de un tercero. El administrador de fincas, una comunidad de propietarios o un vecino concreto pueden denunciar mediante el procedimiento general de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común.
Sanciones accesorias
Más allá de la multa económica, la administración puede imponer sanciones accesorias. Las más relevantes son:
- Cese inmediato de la actividad: aplica a infracciones graves y muy graves.
- Cancelación de la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, lo que impide volver a operar.
- Inhabilitación temporal del titular para ejercer actividades turísticas.
- Publicación de la sanción en el BOCM en supuestos muy graves con reincidencia.
Por consiguiente, el riesgo no se limita al pago de la multa. Una VUT sancionada puede quedar fuera del mercado por varios años, que es probablemente el efecto disuasorio más importante.
Casos prácticos: tres ejemplos típicos
Caso 1 — VUT sin declaración responsable
Un propietario alquila su piso por noches en plataformas sin haber presentado la declaración responsable autonómica ni contar con la aprobación de la comunidad. La inspección detecta la actividad por el anuncio en línea.
- Tipificación: infracción grave por ejercicio sin título habilitante y sin acuerdo comunitario previo.
- Multa probable: entre 6.000 € y 18.000 €, según gravedad y reincidencia.
- Sanción accesoria: cese inmediato.
Caso 2 — VUT que opera sin autorización de la comunidad
La junta no ha adoptado ningún acuerdo de autorización. Un propietario inicia la actividad en 2026 presentando la declaración responsable sin acreditar ese acuerdo previo, requisito exigido por el Decreto 27/2026. La comunidad denuncia.
- Tipificación: infracción grave por incumplimiento del Decreto 27/2026 y del art. 17.12 LPH.
- Multa probable: entre 10.000 € y 30.000 €.
- Vía civil paralela: la comunidad puede ejercer la acción de cesación del art. 7.2 LPH, compatible con la vía sancionadora administrativa.
Nota: si la comunidad, además de no haber autorizado, ha aprobado expresamente la prohibición (por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas), la infracción se agrava al concurrir el incumplimiento de un acuerdo comunitario firme. Ambas vías —la administrativa y la civil— son completamente compatibles.
Caso 3 — VUT con sobreocupación reiterada
Una VUT declarada para cuatro personas hospeda sistemáticamente a ocho. Las inspecciones detectan la práctica en visitas sucesivas durante un año. La vivienda supera además la ratio de ocupación permitida para su superficie (entre 25 y 40 m²). La conducta se considera dolosa.
- Tipificación: infracción muy grave por reincidencia y falsedad declarativa.
- Multa probable: entre 50.000 € y 150.000 €.
- Sanción accesoria: cancelación de la inscripción y prohibición temporal.
Qué debe hacer el administrador de fincas
El administrador no es la autoridad sancionadora, pero juega un papel central en la detección y en la prueba. Por tanto, conviene que documente cualquier indicio que llegue a su conocimiento.
Detectar y documentar
- Recoger reclamaciones de vecinos sobre ruido, residuos o inconvenientes ligados a una VUT.
- Identificar el piso afectado y verificar si tiene declaración responsable, acuerdo comunitario previo y CIVUT válido.
- Capturar anuncios de plataformas turísticas que identifiquen la dirección y la ocupación declarada.
- Solicitar al titular la documentación que acredite el cumplimiento del Decreto 27/2026.
Trasladar a la comunidad
Antes de denunciar a la administración, la junta debe decidir el camino. La comunidad puede optar por una acción civil de cesación conforme al art. 7.2 LPH si la VUT opera sin autorización, o por una denuncia administrativa si lo que falta son requisitos autonómicos. En muchos casos, ambas vías se combinan con eficacia.
Mantener la cadena de prueba
El expediente sancionador exige prueba sólida. Una buena cadena de prueba incluye actas firmadas, capturas con fecha verificable, comunicaciones fehacientes al titular y registros de incidencias. Llevar el control en una herramienta especializada ahorra mucho tiempo cuando hay que aportar documentación ante la administración.
Recursos disponibles para el sancionado
El propietario sancionado tiene tres niveles de defensa. Conviene que el administrador conozca este esquema para asesorar correctamente, sin entrar en defensa jurídica directa.
- Alegaciones al pliego de cargos en plazo de quince días.
- Recurso de alzada ante el órgano superior en plazo de un mes desde la notificación de la resolución.
- Recurso contencioso-administrativo ante el TSJ Madrid en plazo de dos meses tras agotar la vía administrativa.
La jurisprudencia del TSJ Madrid ha anulado sanciones por aplicación incorrecta del régimen sancionador. Esto demuestra que la defensa técnica es viable cuando la administración comete errores formales o materiales.
Preguntas frecuentes
¿Una VUT puede ser sancionada y a la vez demandada por la comunidad?
Sí. Las dos vías son completamente compatibles. La sanción administrativa atiende al cumplimiento de la normativa turística. La acción civil de la comunidad, en cambio, defiende el derecho colectivo frente al incumplimiento del régimen de propiedad horizontal. Por tanto, el infractor puede pagar multa y, además, ser demandado para cesar la actividad.
¿La comunidad puede llevarse parte de la multa?
No. La multa entra en las arcas autonómicas. Sin embargo, la comunidad sí puede reclamar en vía civil los daños y perjuicios sufridos, así como el incremento de hasta el 20% en gastos comunes que el art. 17.12 LPH permite imponer al piso afectado, siempre mediante acuerdo adoptado con la misma mayoría de 3/5.
¿Qué pasa si la VUT es propiedad de una sociedad?
La sanción se dirige contra la persona jurídica titular. Sin embargo, los administradores societarios pueden responder solidariamente si se acredita dolo o negligencia grave. Esto es especialmente relevante en grupos que gestionan varias VUT bajo una misma sociedad.
¿Las sanciones se publican en el BOCM?
Solo en infracciones muy graves con reincidencia. La publicación es una sanción accesoria que tiene un fuerte efecto reputacional.
¿Una VUT con licencia anterior está protegida frente al Decreto 27/2026?
Parcialmente. La Disposición Adicional Segunda LPH protege la actividad iniciada antes de la LO 1/2025. Sin embargo, los nuevos requisitos técnicos del decreto autonómico aplican a todas las VUT activas dentro de los plazos transitorios de tres años que el propio decreto fija. Las VUT por debajo de 25 m² no tienen período de gracia en cuanto al límite de superficie: quedan excluidas del mercado con carácter inmediato.
¿Quién paga la sanción si la VUT está gestionada por una empresa profesional?
Responde el titular registrado de la actividad turística. Con el Decreto 27/2026, si es una empresa gestora quien presenta la declaración responsable, es ella quien figura como titular y asume la responsabilidad sancionadora. Si el titular es el propietario y solo subcontrata servicios auxiliares (limpieza, check-in), responde el propietario.
¿Puede el Ayuntamiento de Madrid endurecer aún más la normativa?
Sí. El Decreto 27/2026 habilita expresamente a los ayuntamientos para fijar, mediante planeamiento urbanístico y ordenanzas, el número máximo de VUT por edificio, zona o período. El Ayuntamiento de Madrid puede por tanto establecer restricciones adicionales en determinados distritos, con independencia del marco autonómico.
Conclusión: rigor administrativo y respaldo de la comunidad
Las sanciones VUT Madrid en 2026 son significativas. Las cuantías van de 3.000 € hasta 300.000 € y se completan con sanciones accesorias que pueden expulsar al titular del mercado. El Decreto 27/2026 añade además un requisito estructural nuevo: la autorización previa y expresa de la comunidad de propietarios es condición sine qua non para poder iniciar la actividad. Por tanto, los propietarios que deseen comenzar deben cumplir el decreto al detalle antes del primer anuncio.
Por su parte, el administrador de fincas tiene un papel clave en la detección, en la documentación y en la coordinación con la junta. Conocer bien el marco sancionador —cuantías, órganos, plazos y vías paralelas— es hoy parte del trabajo habitual de cualquier despacho que gestione comunidades en Madrid.
Si tu despacho gestiona varias comunidades en Madrid, una herramienta como FixrOS centraliza el registro de incidencias, permite generar comunicaciones fehacientes y mantiene la cadena de prueba lista para la administración. Para complementar este artículo, te recomendamos también la guía del Decreto 27/2026 para administradores y el artículo sobre cómo prohibir VUT en una comunidad con la LPH 2025.