Prohibir VUT comunidad propietarios es ahora una decisión que cualquier junta puede adoptar, gracias a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 LPH permite limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad turística por una mayoría reforzada. Por tanto, las comunidades han pasado de la indefensión jurídica a tener una herramienta clara y legal.
En este artículo te explicamos paso a paso cómo prohibir las VUT en tu comunidad. Verás la mayoría exacta que exige la LPH, qué texto debe llevar el acuerdo, qué pasa con las viviendas que ya estaban en activo y cómo blindar la modificación de estatutos frente a impugnaciones. Toda la información está verificada contra la LPH consolidada (BOE actualizado 24/07/2025), la LO 1/2025 y la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo.
Prohibir VUT comunidad propietarios: la base legal
Antes de la reforma, el artículo 17.12 LPH solo permitía limitar o condicionar la actividad turística. Faltaba una habilitación expresa para prohibirla. La LO 1/2025 cubrió ese hueco. Ahora la junta puede decidir las tres opciones con la misma mayoría.
El texto vigente del art. 17.12 dice literalmente que el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad referida en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría se exige aunque el acuerdo no modifique el título constitutivo o los estatutos.
Asimismo, el mismo artículo permite a la comunidad establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes para la vivienda concreta donde se realice la actividad (no para todas las del edificio). Este incremento no puede superar el 20% sobre la cuota ordinaria. La medida tampoco tendrá efectos retroactivos y requiere la misma mayoría reforzada de 3/5 + 3/5.
Respaldo jurisprudencial: el TS ya lo había avalado
Conviene recordar que la reforma legal no fue una innovación, sino la consagración de una doctrina ya consolidada. Las SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, ya avalaron la prohibición por mayoría de 3/5 antes incluso de la entrada en vigor de la LO 1/2025. Posteriormente, la STS 264/2025, de 18 de febrero, ha reforzado el papel de la inscripción registral del acuerdo para garantizar su oponibilidad frente a futuros adquirentes.
Diferencia entre limitar, condicionar y prohibir
Las tres opciones son distintas y tienen implicaciones prácticas diferentes. Conviene elegir bien antes de llevar el punto a la junta.
- Limitar: por ejemplo, restringir el número total de viviendas turísticas en el inmueble o el número de pernoctaciones por año.
- Condicionar: por ejemplo, exigir un horario de entrada y salida, prohibir grupos de más de cuatro personas o imponer un protocolo de ruido.
- Prohibir: vetar por completo el ejercicio de cualquier actividad turística futura en el inmueble.
La elección depende del consenso interno y de la realidad de la finca. En muchas comunidades, una prohibición total es más sencilla de comunicar y de aplicar que una lista de condiciones complejas.
Mayoría exigida: 3/5 + 3/5 sin sorpresas
La mayoría es doble. Hay que sumar tres quintos del total de propietarios y, además, tres quintos del total de cuotas de participación. No basta con una de las dos. Por consiguiente, conviene preparar el cómputo antes de la junta.
Una buena práctica es simular las mayorías con varios escenarios de asistencia. Si la asistencia presencial estimada no alcanza el umbral, hay que activar la captación de propietarios ausentes mediante el procedimiento del art. 17.8 LPH. Este artículo permite computar como favorables los votos de los ausentes que, debidamente notificados del acuerdo adoptado, no manifiesten su discrepancia en treinta días naturales.
Quién puede votar y quién no
Los propietarios morosos sin impugnación ni consignación están privados del derecho de voto, según el art. 15.2 LPH. A diferencia de lo que a veces se asume, ni su persona ni su cuota se computan a efectos del cálculo de mayorías: quedan fuera tanto del numerador como del denominador. Esta es la interpretación mayoritaria seguida por la doctrina, la práctica registral y la jurisprudencia consolidada. Por consiguiente, el cómputo del 3/5 + 3/5 se realiza sobre el total de propietarios y cuotas con derecho de voto, no sobre el total absoluto de la comunidad.
Por otro lado, si una vivienda está en usufructo, vota el nudo propietario salvo manifestación contraria, conforme al art. 15.1 LPH. En las viviendas en proindiviso, los copropietarios deben designar un único representante.
Cómo redactar el acuerdo en el orden del día
El punto del orden del día debe estar redactado con precisión. Una redacción ambigua puede llevar a impugnaciones por defectos formales, según los supuestos del art. 18.1 LPH.
Modelo de redacción del punto
Aprobación, en su caso, de la prohibición del ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico contemplada en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en cualquiera de los pisos del inmueble, conforme al artículo 17.12 de la LPH. Modificación correlativa de los estatutos de la comunidad para incorporar dicha prohibición.
Asimismo, conviene incluir un segundo punto opcional para fijar cuotas especiales si se decide permitir VUT bajo condiciones, en el límite del 20% sobre la cuota ordinaria del piso afectado.
Documentación que debe acompañar la convocatoria
La convocatoria debe ir acompañada de:
- Texto literal del acuerdo propuesto, redactado tal cual se votará.
- Memoria explicativa con los argumentos jurídicos y prácticos.
- Texto literal de la modificación de estatutos, si procede.
- Listado de propietarios morosos privados del derecho de voto.
- Información sobre el procedimiento de cómputo y las mayorías exigibles.
Esta documentación protege a la comunidad si más adelante se intenta impugnar el acuerdo por falta de información previa.
Qué pasa con las VUT que ya están funcionando
El art. 17.12 establece que el acuerdo no tendrá efectos retroactivos. Este matiz es crítico y la causa principal de confusiones en el sector. Una prohibición aprobada hoy no puede expulsar a una VUT que ya estaba ejerciendo legalmente antes del acuerdo.
La Disposición Adicional Segunda
La Disposición Adicional Segunda de la LPH consolida esta protección. Establece que el propietario de una vivienda que ya estuviese ejerciendo la actividad VUT acogido a la normativa sectorial turística antes de la entrada en vigor de la LO 1/2025 (3 de abril de 2025) puede seguir ejerciéndola con las condiciones y plazos del régimen anterior. Por tanto, la comunidad no puede usar el nuevo art. 17.12 para forzar un cese.
Sin embargo, la prohibición sí afecta a:
- Cualquier vivienda del inmueble que pretenda iniciar la actividad VUT con posterioridad al acuerdo.
- Cambios de titularidad cuando la nueva propiedad pretenda iniciar la actividad sin haberse acogido previamente al régimen sectorial turístico.
- Pisos que pierdan o se les revoque la licencia y luego pretendan recuperarla bajo el nuevo marco.
El art. 7.3: aprobación previa para nuevas VUT
La LO 1/2025 también introdujo el art. 7.3 LPH. Este artículo exige a cualquier propietario que quiera iniciar una actividad VUT obtener aprobación expresa previa de la comunidad, en los términos del art. 17.12. Por consiguiente, incluso sin un acuerdo de prohibición general, una nueva VUT necesita ahora luz verde de la junta con la mayoría 3/5 + 3/5.
Esto cambia drásticamente la dinámica. Antes, la actividad VUT se iniciaba sin más trámite que el autonómico. Ahora la comunidad tiene un papel decisivo desde el primer minuto.
Además, el art. 7.3 faculta al presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, a requerir la inmediata cesación de la actividad no autorizada, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Modificación de los estatutos: cómo formalizar la prohibición
Aunque la LPH permite el acuerdo sin modificar los estatutos, la práctica recomienda incorporar la prohibición en el título constitutivo. Así se garantiza la oponibilidad frente a futuros adquirentes y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La STS 264/2025 confirma esta línea: sin inscripción registral, un nuevo comprador podría no quedar vinculado por la prohibición.
Pasos para inscribir la modificación
- Aprobación del acuerdo en junta con mayoría 3/5 + 3/5, computando ausentes según art. 17.8.
- Cierre del acta al término de la reunión o, como máximo, dentro de los diez días naturales siguientes, con firmas del presidente y secretario, conforme al art. 19.3.
- Notificación a los propietarios siguiendo el procedimiento del art. 9.
- Espera del plazo de impugnación de tres meses, según el art. 18.3 (un año si el acto se considerase contrario a la ley o a los estatutos).
- Elevación a escritura pública ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
El proceso completo dura entre cuatro y seis meses si no hay impugnaciones. Por tanto, si tu comunidad debate la decisión ahora, conviene poner fecha realista para tener la prohibición inscrita y oponible antes de la temporada turística.
Errores frecuentes que debilitan la prohibición
La impugnación más habitual no se basa en el fondo, sino en defectos formales. Por consiguiente, conviene evitar los errores más comunes que los abogados de propietarios afectados suelen alegar.
- Punto del orden del día genérico. Frases como decisión sobre VUT o ruegos y preguntas no permiten votar la prohibición. Hay que detallar el contenido del acuerdo.
- Cómputo incorrecto de morosos. Recuerda: los morosos privados de voto no se computan ni en el numerador ni en el denominador. Incluirlos en el denominador puede llevar a no alcanzar la mayoría cuando sí estaba alcanzada.
- Cómputo solo por número de propietarios. Sin sumar las cuotas, el acuerdo es inválido aunque tenga unanimidad personal.
- Olvidar la notificación a ausentes. Sin notificación correcta, no se puede activar el cómputo del art. 17.8 ni cerrar la mayoría reforzada.
- Aplicar retroactivamente. Cualquier intento de expulsar VUT preexistentes acogidas al régimen sectorial es nulo.
- No cerrar el acta en plazo. El acta debe cerrarse al término de la reunión o, a más tardar, dentro de los diez días naturales siguientes. Sin cierre, los acuerdos no son ejecutivos.
Qué hacer si una VUT ignora la prohibición
Si una VUT comienza a operar tras la prohibición sin aprobación expresa, la comunidad tiene dos vías. Primero, la acción de cesación que articulan los arts. 7.2 y 7.3 LPH. El presidente puede requerir la inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales. Si el infractor persiste, la junta puede autorizar la demanda judicial.
Segundo, el recurso al régimen sancionador autonómico. Cada comunidad autónoma regula sanciones administrativas específicas. Por ejemplo, el reciente Decreto 27/2026 de la Comunidad de Madrid, en vigor desde el 26 de abril de 2026, refuerza el régimen sancionador y exige el certificado CIVUT emitido por técnico competente.
A esta capa autonómica se suma desde el 1 de julio de 2025 el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la Ventanilla Única Digital de alquileres de corta duración, que obliga al registro centralizado y al intercambio de datos entre plataformas y autoridades. La consecuencia práctica es que una VUT operando sin autorización comunitaria queda hoy expuesta a tres niveles de control: comunitario, autonómico-municipal y europeo.
En cualquiera de los casos, el administrador debe documentar:
- Acuerdo de prohibición con acta firmada y notificada.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad si se modificaron estatutos.
- Pruebas de la actividad VUT en curso, como anuncios en plataformas o relatos de vecinos.
- Requerimiento fehaciente al infractor.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad expulsar a una VUT ya activa antes de la LO 1/2025?
No, salvo que esa VUT pierda la licencia o cambie de titularidad sin que el nuevo propietario se haya acogido previamente al régimen sectorial. La Disposición Adicional Segunda protege la actividad iniciada bajo el régimen anterior. La prohibición acordada solo afecta a actividades futuras.
¿Es válido un acuerdo aprobado por unanimidad de los presentes pero sin alcanzar el 3/5 del total?
No. La mayoría se calcula sobre el total de propietarios y cuotas con derecho de voto, no sobre los presentes en la junta. Hay que activar el cómputo de ausentes del art. 17.8 si no se alcanza la mayoría con los presentes.
¿Cuánto tarda la prohibición en ser efectiva?
El acuerdo es ejecutivo desde el cierre del acta, salvo medida cautelar judicial. Sin embargo, la oponibilidad frente a terceros y futuros adquirentes requiere la inscripción registral, que puede demorarse cuatro a seis meses.
¿Puede un propietario impugnar individualmente la prohibición?
Solo si está legitimado según el art. 18.2: votó en contra y salvó el voto, estaba ausente o fue privado indebidamente del voto. Además, debe estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente.
¿La prohibición afecta a los alquileres de larga duración?
No. El art. 17.12 LPH se refiere exclusivamente a la actividad turística regulada en la letra e) del art. 5 LAU. Los arrendamientos de vivienda habitual y los alquileres temporales por motivos laborales o de estudios siguen otro régimen y no se ven afectados.
¿Qué hago si mi comunidad no llega al 3/5 + 3/5?
Hay tres vías. Primera, repetir la junta tras una campaña de información a los propietarios. Segunda, optar por una limitación o condicionamiento en lugar de prohibición total, lo que a veces obtiene más adhesiones. Tercera, esperar al recambio natural de propietarios y volver a intentarlo el ejercicio siguiente.
Conclusión: una herramienta legal sólida, bien aplicada
La LO 1/2025 ha dado a las comunidades una herramienta jurídica robusta para prohibir VUT, respaldada por la jurisprudencia previa del Tribunal Supremo y reforzada por el nuevo marco europeo de la Ventanilla Única Digital. Sin embargo, la herramienta exige rigor en la convocatoria, en el cómputo de mayorías, en la redacción del acuerdo y en la modificación de estatutos. Por consiguiente, el papel del administrador es decisivo. Un acuerdo bien preparado se sostiene sin problema; un acuerdo mal redactado se tumba en sede judicial.
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