Actualizado el 4 de mayo de 2026. La LPH ha sido modificada por la LO 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025: la mayoría para prohibir o limitar viviendas de uso turístico (VUT) en una comunidad pasa a ser de 3/5 de propietarios y cuotas, sin necesidad de que la prohibición figurara previamente en los estatutos.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que regula la convivencia y la gestión de los edificios con varios propietarios en España. Fue aprobada en 1960 y ha sido reformada varias veces. La última reforma importante fue en 2025: la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, introdujo cambios relevantes en viviendas turísticas, accesibilidad y digitalización de las juntas. A pesar de ello, muchos propietarios no saben exactamente qué dice ni cómo les afecta en el día a día.
En este artículo te explicamos los puntos más importantes de la LPH en lenguaje sencillo: qué derechos tienes como propietario, qué obligaciones tienes, cómo funcionan las juntas y qué pasa cuando alguien no cumple las normas.
¿Qué regula la LPH?
La Ley de Propiedad Horizontal establece las reglas básicas para los edificios en régimen de propiedad horizontal: es decir, edificios donde varios propietarios comparten elementos comunes (portal, escalera, ascensor, tejado, fachada…) mientras cada uno es dueño exclusivo de su piso o local.
Regula, entre otras cosas:
- Qué es tuyo en exclusiva y qué es de todos
- Cómo se toman las decisiones en comunidad
- Cuánto hay que pagar y cómo se reparten los gastos
- Qué pasa si alguien no paga o no cumple las normas
- Cómo se organizan las juntas y quién manda en la comunidad
Elementos privativos vs. elementos comunes
Uno de los conceptos clave de la LPH es la distinción entre lo que es tuyo y lo que es de todos.
Elementos privativos (solo tuyos): el interior de tu piso o local, incluidos tabiques, suelos, techos interiores, puertas, ventanas y todo lo que esté dentro de tu espacio.
Elementos comunes (de todos): el portal, las escaleras, el ascensor, el tejado, la fachada, las tuberías y conducciones comunes, el garaje si es comunitario, la piscina, el jardín… y también los muros de carga, aunque estén dentro de tu piso.
Esto significa que no puedes hacer obras en elementos comunes sin permiso de la comunidad, aunque afecten a tu piso. Y la comunidad debe mantener los elementos comunes en buen estado, con cargo a todos los propietarios.
Las cuotas de participación: por qué no todos pagan lo mismo
Cada propietario tiene asignada una cuota de participación, que es un porcentaje que refleja su parte proporcional en los elementos comunes. Normalmente se calcula en función de la superficie del piso y su ubicación en el edificio.
Esta cuota determina:
- Cuánto paga cada propietario en los gastos comunes
- Cuántos votos tiene en la junta
- Cuánto le corresponde en caso de venta del edificio o de un elemento común
La cuota figura en el título constitutivo de la propiedad horizontal (normalmente la escritura de división horizontal) y solo puede cambiarse por acuerdo unánime de todos los propietarios.
La junta de propietarios: cómo funciona
La junta es el órgano supremo de la comunidad. En ella se toman todas las decisiones importantes. Hay dos tipos:
Junta ordinaria: se celebra al menos una vez al año. Aprueba las cuentas del ejercicio anterior, el presupuesto del nuevo ejercicio y elige a los cargos de la comunidad.
Junta extraordinaria: se convoca cuando hay algo urgente o importante que decidir fuera del plazo ordinario.
Cualquier propietario puede pedir al presidente que convoque una junta extraordinaria si reúne el 25% de las cuotas de participación.
Las mayorías necesarias para aprobar acuerdos
No todos los acuerdos necesitan el mismo respaldo:
- Mayoría simple (más de la mitad de los presentes que representen más de la mitad de las cuotas): para la mayoría de decisiones ordinarias.
- Mayoría de 3/5 (tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas): para instalar infraestructuras de telecomunicaciones, para limitar o condicionar el ejercicio de actividades de alquiler turístico (VFT) en el edificio, y para instalar sistemas de energía renovable en zonas comunes.
- Unanimidad: para modificar los estatutos, cambiar el título constitutivo o tomar acuerdos que afecten a los derechos de propietarios concretos.
Los cargos de la comunidad
La LPH establece tres cargos obligatorios en toda comunidad:
El presidente: representa a la comunidad y la preside. Es elegido por los propietarios en junta, normalmente por turno rotatorio entre los pisos. Puede ser sustituido por un secretario o administrador si la junta lo decide.
El secretario: levanta actas de las juntas y custodia la documentación de la comunidad. En muchas comunidades, el administrador de fincas ejerce también como secretario.
El administrador: gestiona el día a día de la comunidad: cobra las cuotas, paga a los proveedores, gestiona las incidencias, convoca juntas… Puede ser un propietario o un profesional externo (administrador de fincas colegiado).
Obligaciones del propietario
Como propietario en una comunidad, la LPH te impone estas obligaciones principales:
- Pagar las cuotas aprobadas en junta en los plazos establecidos
- Contribuir a las derramas aprobadas para gastos extraordinarios
- Mantener tu elemento privativo en buen estado para no causar daños a los demás
- Consentir las reparaciones urgentes que afecten a elementos comunes aunque pasen por tu piso
- No realizar actividades molestas, peligrosas o ilícitas en tu piso
- Cumplir los estatutos y el reglamento de régimen interior de la comunidad
Derechos del propietario
A cambio, la LPH te reconoce estos derechos:
- Usar los elementos comunes conforme a su destino
- Participar en la junta y votar (salvo si eres moroso)
- Pedir información sobre el estado de las cuentas y los acuerdos adoptados
- Impugnar los acuerdos que sean contrarios a la ley, a los estatutos o que resulten gravemente perjudiciales
- Realizar obras en tu elemento privativo sin necesidad de autorización, siempre que no afecten a elementos comunes ni a la estructura del edificio
¿Qué pasa si alguien no paga?
El propietario que no paga las cuotas de comunidad puede ser demandado por el procedimiento monitorio, que es el mecanismo judicial más rápido y económico para reclamar estas deudas. Además, pierde el derecho de voto en la junta mientras dure la morosidad.
Si la deuda afecta a la capacidad de la comunidad para hacer frente a sus gastos, la junta puede aprobar una derrama extraordinaria entre los demás propietarios para cubrir el déficit, y luego reclamársela al moroso.
Impugnar un acuerdo de la junta
Si crees que un acuerdo adoptado en junta es ilegal, contrario a los estatutos o perjudicial para ti, puedes impugnarlo ante el juez. Los plazos son:
- 3 meses si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos
- 1 año para el resto de acuerdos impugnables
Para impugnar necesitas haber votado en contra (o haberte opuesto) en la junta, o haber estado ausente y no representado. Si votaste a favor, no puedes impugnar ese acuerdo.
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Fuente de referencia: Texto completo de la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE
La reforma de la LPH de 2025: qué cambió
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, entró en vigor el 3 de abril de 2025 y modificó varios artículos de la LPH. Estos son los cambios más importantes que debes conocer:
Viviendas de uso turístico (VFT)
El nuevo artículo 7 regula expresamente el alquiler turístico en comunidades. A partir de 2025, la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir las VFT con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas. Antes de esta reforma, la situación legal era mucho más ambigua.
Accesibilidad reforzada
El artículo 17.5 refuerza la obligación de eliminar barreras arquitectónicas cuando lo solicite un propietario mayor de 70 años o con discapacidad reconocida, siempre que el coste anual no supere el importe de 12 mensualidades ordinarias.
Digitalización de juntas y comunicaciones
La reforma moderniza el régimen de convocatorias y actas: se admiten medios electrónicos exclusivos y la votación telemática queda consolidada legalmente para todo tipo de acuerdos.
Morosidad
El artículo 21 refuerza las herramientas frente al impago: se simplifican los trámites para reclamar deudas inferiores a 2.000 €, y se clarifica el régimen de intereses y la pérdida del derecho de voto mientras dure la situación de morosidad.
Conclusión
La LPH es la columna vertebral de la vida en comunidad. Conocer sus puntos más importantes te ayuda a defender tus derechos, cumplir tus obligaciones y entender por qué las cosas funcionan como funcionan en tu comunidad de propietarios.
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