Actualizado el 4 de mayo de 2026. Verifactu sigue su calendario aplazado por el RD-ley 15/2025: 1 enero 2027 para empresas y 1 julio 2027 para autónomos. Ningún cambio normativo posterior afecta a estas fechas.
¿Qué es Verifactu y por qué deberías prestarle atención?
Verifactu en comunidades de propietarios y despachos de administración de fincas es el tema del momento. Si gestionas una comunidad o llevas un despacho, probablemente hayas oído hablar de Verifactu. Pero entre la avalancha de información contradictoria y los plazos que se han ido postergando, es normal tener más dudas que certezas.
En este artículo te lo explicamos sin rodeos: qué es, quién está obligado, qué tienes que hacer y, sobre todo, qué pasa si no lo haces a tiempo.
Verifactu en pocas palabras
Verifactu (VERI*FACTU) es el sistema de emisión de facturas verificables de la Agencia Tributaria española. Forma parte del mismo marco regulatorio que el SII (Suministro Inmediato de Información) y tiene un objetivo claro: que Hacienda pueda verificar que cada factura emitida es real, íntegra y no ha sido manipulada.
El sistema funciona así: cada vez que emites una factura, tu software genera un código QR y una huella digital que queda registrada en los servidores de la AEAT. Si alguien intenta falsificar o alterar esa factura a posteriori, Hacienda lo detecta al instante.
¿Cuándo entra en vigor? Plazos actualizados tras el RD-ley 15/2025
El Real Decreto-ley 15/2025, publicado en diciembre de 2025, aplazó los plazos de implementación de Verifactu exactamente un año respecto a las fechas originales. Los plazos vigentes son:
- Empresas y sociedades: 1 de enero de 2027
- Autónomos y pymes: 1 de julio de 2027
El aplazamiento responde a la necesidad de homogeneizar la implementación en todo el tejido empresarial y a las dificultades técnicas detectadas durante el periodo de adaptación. Los proveedores de software deben tener sus versiones compatibles disponibles desde el 29 de julio de 2025, esta fecha no cambió.
Verifactu en comunidades de propietarios: ¿quién está obligado?
Aquí viene la pregunta que más nos hacen, y la respuesta es: depende. No todas las comunidades de propietarios tienen la misma condición fiscal, y eso determina si están obligadas o no.
Comunidades que NO están obligadas (la mayoría)
La mayor parte de las comunidades de propietarios residenciales no son sujetos pasivos del IVA. Sus ingresos proceden de las cuotas de comunidad, que no son operaciones sujetas a IVA. Estas comunidades no emiten facturas a terceros y, por tanto, no están directamente obligadas por Verifactu.
Comunidades que SÍ pueden estar obligadas
Hay casos en los que una comunidad realiza actividades económicas con IVA y puede verse afectada:
- Comunidades con locales comerciales que alquilan espacios comunes (salas de reuniones, trasteros, plazas de garaje) y emiten facturas.
- Comunidades de uso mixto (residencial + comercial) con actividad económica propia.
- Urbanizaciones con servicios mancomunados que facturan servicios a comunidades vecinas.
- Grandes comunidades corporativas (edificios de oficinas, centros comerciales) con gestión activa de ingresos sujetos a IVA.
Si tu comunidad está en alguno de estos supuestos, consulta con tu asesor fiscal. El plazo es 2027, pero la adaptación técnica lleva tiempo.
¿Y los administradores de fincas? Esto sí les afecta de lleno
Si eres administrador de fincas colegiado o tienes un despacho de gestión de comunidades, Verifactu te afecta directamente. Eres un profesional que emite facturas por tus servicios, y esas facturas tendrán que estar generadas con un software homologado.
Los plazos para los despachos de administración de fincas son:
- Sociedades y SL: antes del 1 de enero de 2027
- Autónomos: antes del 1 de julio de 2027
Esto significa que necesitas:
- Un software de facturación compatible con Verifactu: debe generar el hash criptográfico, el código QR y el registro de eventos que exige la AEAT.
- Actualizar o migrar tu herramienta actual: si ahora usas Excel, un ERP antiguo o cualquier software sin roadmap confirmado de adaptación, tienes un problema real.
- Formaros a ti y a tu equipo: el cambio no es solo técnico; implica un nuevo flujo de trabajo en la emisión de cada factura.
Las multas: esto es lo que te puede costar no cumplir
La normativa (Real Decreto 1007/2023 y Ley 11/2021 antifraude) establece un régimen sancionador específico. Estas son las principales infracciones y sus consecuencias:
| Infracción | Sanción |
|---|---|
| Uso de software no homologado | Hasta 50.000 € por ejercicio fiscal |
| No conservar los registros correctamente | 1.000 € por factura mal conservada |
| Alterar o manipular los registros | 150% de la deuda tributaria defraudada |
| No atender los requerimientos de la AEAT | Multas adicionales progresivas |
Sí, has leído bien: hasta 50.000 euros por ejercicio por usar un software que no cumpla los requisitos. Para un despacho de administración de fincas pequeño o mediano, esto puede ser una amenaza existencial.
Plan de acción: qué hacer antes de 2027
El aplazamiento a 2027 da margen, pero la adaptación técnica y organizativa lleva meses. No esperes a diciembre de 2026. Estos son los pasos concretos que deberías dar este año:
1. Audita tu software actual
¿Qué usas para emitir facturas? Haz la lista de todas las herramientas que generan facturas en tu despacho y pregunta a cada proveedor si tienen Verifactu implementado o en roadmap confirmado. Recuerda: los proveedores de software debían tener sus versiones compatibles listas desde julio de 2025. Si tu proveedor todavía no la tiene, es una señal de alarma.
2. Consulta con tu asesor fiscal
Ellos deben conocer el estado de adaptación de su propio software de contabilidad. Si ya usan un sistema homologado, pueden ayudarte a conectar tu facturación con el suyo.
3. Evalúa plataformas integrales de gestión
Este momento de obligada actualización tecnológica es la oportunidad perfecta para dar el salto a una plataforma que centralice gestión de incidencias, comunicación con propietarios, facturación y contabilidad. Las soluciones que ya están integrando Verifactu en su roadmap son las que deberías priorizar.
4. Forma a tu equipo
Tu equipo necesita saber cómo emitir facturas con el nuevo sistema, cómo verificar que se han registrado correctamente y qué hacer si hay un error. Planifica la formación con antelación suficiente, no en el último momento.
5. Comunica el cambio a tus comunidades si aplica
Si gestionas comunidades con actividad económica sujeta a IVA, infórmales en la próxima junta como punto informativo. La transparencia siempre genera confianza.
Preguntas frecuentes sobre Verifactu y comunidades
¿Mi comunidad de vecinos necesita adaptar algo?
Si tu comunidad no emite facturas a terceros (solo cobra cuotas de comunidad), probablemente no está obligada. Ante cualquier duda por actividades especiales, consulta con un asesor fiscal.
¿Verifactu es lo mismo que el SII?
No. El SII obliga a las grandes empresas a enviar datos de facturas a Hacienda en tiempo real. Verifactu es un sistema pensado para pymes y autónomos que garantiza la integridad de las facturas sin necesariamente enviarlas en tiempo real a la AEAT (aunque se puede hacer voluntariamente).
¿Puedo seguir usando Excel para mis facturas después de 2027?
No. Excel no puede generar el hash criptográfico ni el código QR que exige Verifactu. A partir de las fechas de entrada en vigor (1 enero 2027 para sociedades, 1 julio 2027 para autónomos), emitir facturas con Excel o Word implica incumplir la normativa.
¿Qué cambió con el RD-ley 15/2025?
El Real Decreto-ley 15/2025, publicado en diciembre de 2025, aplazó exactamente un año los plazos de obligatoriedad de Verifactu: de enero y julio de 2026 a enero y julio de 2027 respectivamente. No cambia quién está obligado ni las sanciones; solo mueve las fechas límite.
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Fuente de referencia: Agencia Tributaria, información oficial sobre Verifactu · RD-ley 15/2025 en el BOE
Conclusión: el plazo es 2027, pero la preparación empieza hoy
Verifactu no es una amenaza vaga de futuro: es una obligación legal con fechas concretas, 1 de enero de 2027 para sociedades y 1 de julio de 2027 para autónomos, y sanciones concretas de hasta 50.000 euros por ejercicio. El aplazamiento concedido por el RD-ley 15/2025 es una oportunidad para prepararse bien, no para posponerlo indefinidamente.
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