Atualizado a 4 de maio de 2026. O Verifactu mantém o seu calendário adiado pelo RD-lei 15/2025: 1 de janeiro de 2027 para empresas e 1 de julho de 2027 para trabalhadores independentes. Nenhuma alteração normativa posterior afeta estas datas.
O que é o Verifactu e porque deve prestar-lhe atenção?
O Verifactu em condomínios e escritórios de administração de condomínios é o tema do momento. Se gere um condomínio ou tem um escritório, provavelmente já ouviu falar do Verifactu. Mas, entre a avalanche de informação contraditória e os prazos que foram sendo adiados, é normal ter mais dúvidas do que certezas.
Neste artigo explicamos-lhe sem rodeios: o que é, quem está obrigado, o que tem de fazer e, sobretudo, o que acontece se não o fizer a tempo.
O Verifactu em poucas palavras
O Verifactu (VERI*FACTU) é o sistema de emissão de faturas verificáveis da Agência Tributária espanhola. Faz parte do mesmo quadro regulatório que o SII (Fornecimento Imediato de Informação) e tem um objetivo claro: que as Finanças possam verificar que cada fatura emitida é real, íntegra e não foi manipulada.
O sistema funciona assim: cada vez que emite uma fatura, o seu software gera um código QR e uma impressão digital que fica registada nos servidores da AEAT. Se alguém tentar falsificar ou alterar essa fatura a posteriori, as Finanças detetam-no de imediato.
Quando entra em vigor? Prazos atualizados após o RD-lei 15/2025
O Real Decreto-lei 15/2025, publicado em dezembro de 2025, adiou os prazos de implementação do Verifactu exatamente um ano relativamente às datas originais. Os prazos em vigor são:
- Empresas e sociedades: 1 de janeiro de 2027
- Trabalhadores independentes e PME: 1 de julho de 2027
O adiamento responde à necessidade de homogeneizar a implementação em todo o tecido empresarial e às dificuldades técnicas detetadas durante o período de adaptação. Os fornecedores de software devem ter as suas versões compatíveis disponíveis desde 29 de julho de 2025; esta data não mudou.
Verifactu em condomínios: quem está obrigado?
Aqui vem a pergunta que mais nos fazem, e a resposta é: depende. Nem todos os condomínios têm a mesma condição fiscal, e isso determina se estão obrigados ou não.
Condomínios que NÃO estão obrigados (a maioria)
A maior parte dos condomínios residenciais não são sujeitos passivos de IVA. As suas receitas provêm das quotas de condomínio, que não são operações sujeitas a IVA. Estes condomínios não emitem faturas a terceiros e, por isso, não estão diretamente obrigados pelo Verifactu.
Condomínios que SIM, podem estar obrigados
Há casos em que um condomínio realiza atividades económicas com IVA e pode ser afetado:
- Condomínios com lojas ou espaços comerciais que arrendam espaços comuns (salas de reuniões, arrecadações, lugares de garagem) e emitem faturas.
- Condomínios de uso misto (residencial + comercial) com atividade económica própria.
- Urbanizações com serviços partilhados que faturam serviços a condomínios vizinhos.
- Grandes condomínios corporativos (edifícios de escritórios, centros comerciais) com gestão ativa de receitas sujeitas a IVA.
Se o seu condomínio está num destes casos, consulte o seu consultor fiscal. O prazo é 2027, mas a adaptação técnica leva tempo.
E os administradores de condomínios? A estes afeta-os em cheio
Se é administrador de condomínios inscrito na ordem profissional ou tem um escritório de gestão de condomínios, o Verifactu afeta-o diretamente. É um profissional que emite faturas pelos seus serviços, e essas faturas terão de ser geradas com um software homologado.
Os prazos para os escritórios de administração de condomínios são:
- Sociedades e SL: antes de 1 de janeiro de 2027
- Trabalhadores independentes: antes de 1 de julho de 2027
Isto significa que precisa de:
- Um software de faturação compatível com o Verifactu: deve gerar o hash criptográfico, o código QR e o registo de eventos que a AEAT exige.
- Atualizar ou migrar a sua ferramenta atual: se agora usa Excel, um ERP antigo ou qualquer software sem roadmap confirmado de adaptação, tem um problema real.
- Formar-se a si e à sua equipa: a mudança não é só técnica; implica um novo fluxo de trabalho na emissão de cada fatura.
As multas: isto é o que lhe pode custar não cumprir
A legislação (Real Decreto 1007/2023 e Lei 11/2021 antifraude) estabelece um regime sancionatório específico. Estas são as principais infrações e as suas consequências:
| Infração | Sanção |
|---|---|
| Uso de software não homologado | Até 50.000 € por exercício fiscal |
| Não conservar os registos corretamente | 1.000 € por fatura mal conservada |
| Alterar ou manipular os registos | 150% da dívida tributária defraudada |
| Não responder às notificações da AEAT | Multas adicionais progressivas |
Sim, leu bem: até 50.000 euros por exercício por usar um software que não cumpra os requisitos. Para um escritório de administração de condomínios pequeno ou médio, isto pode ser uma ameaça existencial.
Plano de ação: o que fazer antes de 2027
O adiamento para 2027 dá margem, mas a adaptação técnica e organizativa leva meses. Não espere por dezembro de 2026. Estes são os passos concretos que deveria dar este ano:
1. Audite o seu software atual
O que usa para emitir faturas? Faça a lista de todas as ferramentas que geram faturas no seu escritório e pergunte a cada fornecedor se tem o Verifactu implementado ou em roadmap confirmado. Lembre-se: os fornecedores de software deviam ter as suas versões compatíveis prontas desde julho de 2025. Se o seu fornecedor ainda não a tem, é um sinal de alarme.
2. Consulte o seu consultor fiscal
Eles devem conhecer o estado de adaptação do seu próprio software de contabilidade. Se já usam um sistema homologado, podem ajudá-lo a ligar a sua faturação ao deles.
3. Avalie plataformas integrais de gestão
Este momento de atualização tecnológica obrigatória é a oportunidade perfeita para dar o salto para uma plataforma que centralize gestão de ocorrências, comunicação com os proprietários, faturação e contabilidade. As soluções que já estão a integrar o Verifactu no seu roadmap são as que deveria priorizar.
4. Forme a sua equipa
A sua equipa precisa de saber como emitir faturas com o novo sistema, como verificar que foram registadas corretamente e o que fazer se houver um erro. Planeie a formação com antecedência suficiente, não no último momento.
5. Comunique a mudança aos seus condomínios, se aplicável
Se gere condomínios com atividade económica sujeita a IVA, informe-os na próxima assembleia de condóminos como ponto informativo. A transparência gera sempre confiança.
Perguntas frequentes sobre o Verifactu e os condomínios
O meu condomínio precisa de adaptar alguma coisa?
Se o seu condomínio não emite faturas a terceiros (só cobra quotas de condomínio), provavelmente não está obrigado. Perante qualquer dúvida por atividades especiais, consulte um consultor fiscal.
O Verifactu é o mesmo que o SII?
Não. O SII obriga as grandes empresas a enviar dados das faturas às Finanças em tempo real. O Verifactu é um sistema pensado para PME e trabalhadores independentes que garante a integridade das faturas sem necessariamente as enviar em tempo real à AEAT (embora se possa fazer voluntariamente).
Posso continuar a usar o Excel para as minhas faturas depois de 2027?
Não. O Excel não consegue gerar o hash criptográfico nem o código QR que o Verifactu exige. A partir das datas de entrada em vigor (1 de janeiro de 2027 para sociedades, 1 de julho de 2027 para trabalhadores independentes), emitir faturas com Excel ou Word implica incumprir a legislação.
O que mudou com o RD-lei 15/2025?
O Real Decreto-lei 15/2025, publicado em dezembro de 2025, adiou exatamente um ano os prazos de obrigatoriedade do Verifactu: de janeiro e julho de 2026 para janeiro e julho de 2027, respetivamente. Não muda quem está obrigado nem as sanções; apenas move as datas-limite.
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Fonte de referência: Agência Tributária, informação oficial sobre o Verifactu · RD-lei 15/2025 no BOE
Conclusão: o prazo é 2027, mas a preparação começa hoje
O Verifactu não é uma ameaça vaga de futuro: é uma obrigação legal com datas concretas, 1 de janeiro de 2027 para sociedades e 1 de julho de 2027 para trabalhadores independentes, e sanções concretas de até 50.000 euros por exercício. O adiamento concedido pelo RD-lei 15/2025 é uma oportunidade para se preparar bem, não para o adiar indefinidamente.
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