Atualizado a 4 de maio de 2026. A LPH foi modificada pela LO 1/2025, em vigor desde 3 de abril de 2025: a maioria para proibir ou limitar alojamentos de uso turístico (VUT) num condomínio passa a ser de 3/5 dos proprietários e das quotas, sem necessidade de que a proibição constasse previamente dos estatutos.

A Lei espanhola de Propriedade Horizontal (LPH) é a norma que regula a convivência e a gestão dos edifícios com vários proprietários em Espanha. Foi aprovada em 1960 e foi reformada várias vezes. A última reforma importante foi em 2025: a Lei Orgânica 1/2025, em vigor desde 3 de abril de 2025, introduziu alterações relevantes em alojamentos turísticos, acessibilidade e digitalização das assembleias. Apesar disso, muitos proprietários não sabem exatamente o que diz nem como os afeta no dia a dia.

Neste artigo explicamos-lhe os pontos mais importantes da LPH em linguagem simples: que direitos tem como proprietário, que obrigações tem, como funcionam as assembleias e o que acontece quando alguém não cumpre as regras.

O que regula a LPH?

A Lei de Propriedade Horizontal estabelece as regras básicas para os edifícios em regime de propriedade horizontal: ou seja, edifícios onde vários proprietários partilham partes comuns (entrada, escadas, elevador, telhado, fachada…) enquanto cada um é dono exclusivo da sua fração ou loja.

Regula, entre outras coisas:

O que é seu em exclusivo e o que é de todos
Como se tomam as decisões em condomínio
Quanto há que pagar e como se repartem as despesas
O que acontece se alguém não paga ou não cumpre as regras
Como se organizam as assembleias e quem manda no condomínio

Partes privativas vs. partes comuns

Um dos conceitos-chave da LPH é a distinção entre o que é seu e o que é de todos.

Partes privativas (só suas): o interior da sua fração ou loja, incluindo divisórias, pavimentos, tetos interiores, portas, janelas e tudo o que esteja dentro do seu espaço.

Partes comuns (de todos): a entrada, as escadas, o elevador, o telhado, a fachada, as canalizações e condutas comuns, a garagem se for do condomínio, a piscina, o jardim… e também as paredes-mestras, mesmo que estejam dentro da sua fração.

Isto significa que não pode fazer obras em partes comuns sem autorização do condomínio, mesmo que afetem a sua fração. E o condomínio deve manter as partes comuns em bom estado, a cargo de todos os proprietários.

As quotas de participação: porque nem todos pagam o mesmo

Cada proprietário tem atribuída uma quota de participação (permilagem), que é uma percentagem que reflete a sua parte proporcional nas partes comuns. Normalmente calcula-se em função da área da fração e da sua localização no edifício.

Esta quota determina:

Quanto paga cada proprietário nas despesas comuns
Quantos votos tem na assembleia
Quanto lhe corresponde em caso de venda do edifício ou de uma parte comum

A quota consta do título constitutivo da propriedade horizontal (normalmente a escritura de constituição da propriedade horizontal) e só pode ser alterada por deliberação unânime de todos os proprietários.

A assembleia de condóminos: como funciona

A assembleia é o órgão supremo do condomínio. Nela tomam-se todas as decisões importantes. Há dois tipos:

Assembleia ordinária: realiza-se pelo menos uma vez por ano. Aprova as contas do exercício anterior, o orçamento do novo exercício e elege os cargos do condomínio.

Assembleia extraordinária: convoca-se quando há algo urgente ou importante a decidir fora do prazo ordinário.

Qualquer proprietário pode pedir ao presidente que convoque uma assembleia extraordinária se reunir 25% das quotas de participação.

As maiorias necessárias para aprovar deliberações

Nem todas as deliberações precisam do mesmo apoio:

Maioria simples (mais de metade dos presentes que representem mais de metade das quotas): para a maioria das decisões ordinárias.
Maioria de 3/5 (três quintos dos proprietários e das quotas): para instalar infraestruturas de telecomunicações, para limitar ou condicionar o exercício de atividades de alojamento turístico (VFT) no edifício, e para instalar sistemas de energia renovável em zonas comuns.
Unanimidade: para modificar os estatutos, alterar o título constitutivo ou tomar deliberações que afetem os direitos de proprietários concretos.

Os cargos do condomínio

A LPH estabelece três cargos obrigatórios em todo o condomínio:

O presidente: representa o condomínio e preside-o. É eleito pelos proprietários em assembleia, normalmente por turno rotativo entre as frações. Pode ser substituído por um secretário ou administrador se a assembleia assim o decidir.

O secretário: lavra as atas das assembleias e guarda a documentação do condomínio. Em muitos condomínios, o administrador de condomínios exerce também como secretário.

O administrador: gere o dia a dia do condomínio: cobra as quotas, paga aos fornecedores, gere as ocorrências, convoca assembleias… Pode ser um proprietário ou um profissional externo (administrador de condomínios inscrito na ordem profissional).

Obrigações do proprietário

Como proprietário num condomínio, a LPH impõe-lhe estas obrigações principais:

Pagar as quotas aprovadas em assembleia nos prazos estabelecidos
Contribuir para as quotas extraordinárias aprovadas para despesas extraordinárias
Manter a sua parte privativa em bom estado para não causar danos aos outros
Consentir as reparações urgentes que afetem partes comuns mesmo que passem pela sua fração
Não realizar atividades incómodas, perigosas ou ilícitas na sua fração
Cumprir os estatutos e o regulamento interno do condomínio

Direitos do proprietário

Em contrapartida, a LPH reconhece-lhe estes direitos:

Usar as partes comuns conforme o seu destino
Participar na assembleia e votar (salvo se estiver em incumprimento)
Pedir informação sobre o estado das contas e as deliberações adotadas
Impugnar as deliberações que sejam contrárias à lei, aos estatutos ou que resultem gravemente prejudiciais
Realizar obras na sua parte privativa sem necessidade de autorização, desde que não afetem partes comuns nem a estrutura do edifício

O que acontece se alguém não paga?

O proprietário que não paga as quotas do condomínio pode ser demandado pelo procedimento monitório, que é o mecanismo judicial mais rápido e económico para reclamar estas dívidas. Além disso, perde o direito de voto na assembleia enquanto durar o incumprimento.

Se a dívida afetar a capacidade do condomínio para fazer face às suas despesas, a assembleia pode aprovar uma quota extraordinária entre os restantes proprietários para cobrir o défice, e depois reclamá-la ao condómino em incumprimento.

Impugnar uma deliberação da assembleia

Se considera que uma deliberação adotada em assembleia é ilegal, contrária aos estatutos ou prejudicial para si, pode impugná-la perante o juiz. Os prazos são:

3 meses se a deliberação for contrária à lei ou aos estatutos
1 ano para as restantes deliberações impugnáveis

Para impugnar precisa de ter votado contra (ou de se ter oposto) na assembleia, ou de ter estado ausente e não representado. Se votou a favor, não pode impugnar essa deliberação.

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Fonte de referência: Texto completo da Lei de Propriedade Horizontal no BOE

A reforma da LPH de 2025: o que mudou

A Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, entrou em vigor a 3 de abril de 2025 e modificou vários artigos da LPH. Estas são as alterações mais importantes que deve conhecer:

Alojamentos de uso turístico (VFT)

O novo artigo 7 regula expressamente o alojamento turístico em condomínios. A partir de 2025, o condomínio pode limitar, condicionar ou proibir as VFT com o voto favorável de 3/5 dos proprietários que representem 3/5 das quotas. Antes desta reforma, a situação legal era muito mais ambígua.

Acessibilidade reforçada

O artigo 17.5 reforça a obrigação de eliminar barreiras arquitetónicas quando o solicite um proprietário com mais de 70 anos ou com deficiência reconhecida, desde que o custo anual não ultrapasse o montante de 12 mensalidades ordinárias.

Digitalização de assembleias e comunicações

A reforma moderniza o regime de convocatórias e atas: admitem-se meios eletrónicos exclusivos e a votação telemática fica consolidada legalmente para todo o tipo de deliberações.

Incumprimento

O artigo 21 reforça as ferramentas perante o não pagamento: simplificam-se os trâmites para reclamar dívidas inferiores a 2.000 €, e clarifica-se o regime de juros e a perda do direito de voto enquanto durar a situação de incumprimento.

Conclusão

A LPH é a coluna vertebral da vida em condomínio. Conhecer os seus pontos mais importantes ajuda-o a defender os seus direitos, cumprir as suas obrigações e perceber porque é que as coisas funcionam como funcionam na sua comunidade de proprietários.

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