Se leu sobre assembleias telemáticas em blogs de administradores de condomínios durante os últimos meses, o mais provável é que se tenha deparado com afirmações como “a LO 1/2025 consolidou o quadro legal das assembleias online” ou “a reforma de 2025 permite expressamente as assembleias por videoconferência”. São afirmações incorretas.

No FixrOS vimo-nos obrigados a dizê-lo com clareza porque construímos software para que as comunidades de proprietários realizem assembleias telemáticas de forma legalmente segura, e isso só é possível se partirmos da realidade jurídica, não do mito.

A realidade: a LPH não regula as assembleias telemáticas

Se ler o texto atualizado do artigo 16 da Lei espanhola de Propriedade Horizontal (texto consolidado publicado no BOE a 24 de julho de 2025), não encontrará uma única menção a assembleias telemáticas, videoconferências ou voto eletrónico. O artigo fala de “lugar, dia e hora” de realização, de citações conforme o artigo 9 e da presença física dos proprietários.

O mesmo acontece com o artigo 15, que regula a presença nas assembleias: prevê presença “pessoal ou por representação legal ou voluntária”, sem qualquer referência à presença por meios telemáticos.

O que aconteceu na tramitação da LO 1/2025

O projeto inicial da Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, de medidas em matéria de eficiência do Serviço Público de Justiça, incluía de facto uma reforma dos artigos 15 e 16 LPH para regular expressamente as assembleias telemáticas. O rascunho contemplava um novo n.º 4 no artigo 16 que dizia literalmente:

“A assembleia de proprietários poderá realizar-se de forma presencial, por videoconferência ou por conferência telefónica múltipla. Também poderão ter lugar reuniões mistas, às quais os proprietários poderão assistir de forma presencial ou por meios telemáticos…”

No entanto, na tramitação parlamentar final essa reforma caiu do texto. A LO 1/2025 finalmente aprovada só modificou o artigo 7 LPH (alojamento turístico) e introduziu disposições adicionais, mas não tocou nos artigos 15 nem 16.

O RDL 8/2021 caducou há mais de quatro anos

A única cobertura legal expressa que as assembleias telemáticas tiveram em Espanha foi o Real Decreto-lei 8/2021, de 4 de maio, aprovado no contexto da pandemia. O seu artigo 3 permitiu realizar assembleias por videoconferência ou por voto por correio, mas com um alcance temporal explícito: até 31 de dezembro de 2021.

Desde 1 de janeiro de 2022 não existe no ordenamento estatal espanhol nenhuma norma que regule expressamente as assembleias telemáticas em comunidades de proprietários.

Então, as assembleias telemáticas são legais hoje?

Aqui a resposta honesta é: depende, e existe um espaço razoável de risco assumido.

A doutrina maioritária

A maioria da doutrina especializada (Magro Servet, Loscertales e outros autores de referência em propriedade horizontal) sustenta que, dado que a LPH não proíbe expressamente as assembleias telemáticas, estas podem realizar-se validamente desde que:

Todos os proprietários aceitem a modalidade ou, pelo menos, não se prive do direito de presença e voto quem preferir a presencialidade.
Se garantam identidade, intervenção em tempo real e emissão do voto com rastreabilidade.
A modalidade seja acordada preferencialmente em assembleia prévia por maioria simples, e se ofereçam alternativas (presença híbrida, delegação, voto por correio) a quem não possa ou não queira ligar-se.

Esta interpretação apoia-se na analogia com a Lei espanhola das Sociedades de Capital, que regula de facto as assembleias telemáticas em sociedades comerciais, e no princípio geral de que o que não é proibido é permitido.

O risco real de impugnação

Sem base legal expressa, uma assembleia telemática pode ser impugnada pela via do artigo 18 LPH por qualquer proprietário dissidente que alegue:

Violação do seu direito de presença pessoal (art. 15.1 LPH).
Falta de garantias de identidade ou de emissão do voto.
Impossibilidade técnica de participar em condições de igualdade.

O prazo de impugnação é de três meses com carácter geral, e de um ano se se tratar de deliberações contrárias à lei ou aos estatutos. O resultado em sede judicial é incerto: há sentenças favoráveis à validade (quando foram garantidos os requisitos materiais) e sentenças que declararam nulas deliberações adotadas telematicamente por defeitos de identificação ou exclusão de proprietários.

Há uma reforma pendente, mas chegará quando chegar

No momento em que escrevemos este artigo, está em tramitação parlamentar um projeto legislativo que recupera a reforma dos artigos 15 e 16 LPH para dar cobertura expressa às assembleias telemáticas. Não se conhece um calendário certo de aprovação. Até entrar em vigor, o quadro atual é o que é.

Como realizar uma assembleia telemática minimizando o risco de impugnação

Se o seu condomínio quer realizar assembleias telemáticas hoje, estas são as garantias que deve acumular. Quantas mais cobrir, mais sólida será a defesa perante uma eventual impugnação.

1. Acordo prévio do condomínio

O ideal é que a modalidade telemática (ou híbrida) seja aprovada em assembleia presencial prévia por maioria simples, ficando registada em ata. Isto converte a modalidade numa deliberação do condomínio devidamente adotada, e não numa imposição unilateral do presidente ou do administrador.

2. Modalidade híbrida, não exclusivamente telemática

Salvo unanimidade expressa de todo o condomínio, não imponha a modalidade exclusivamente telemática. Ofereça sempre presença física em paralelo. Isto neutraliza a principal causa de impugnação: a exclusão de proprietários sem meios ou sem disposição para se ligarem.

3. Convocatória conforme o artigo 16 LPH

A convocatória deve cumprir todos os requisitos do artigo 16: prazo de seis dias de calendário no mínimo para a assembleia ordinária, ordem de trabalhos completa e detalhada, relação de condóminos em incumprimento e citação conforme o artigo 9 (morada designada pelo proprietário, na sua falta a fração ou loja, em último caso o quadro de avisos). A isto deve acrescentar instruções técnicas claras para o acesso telemático.

4. Identificação robusta dos presentes

Este é o ponto onde mais impugnações prosperam. Evite Zoom, Meet ou Teams no seu uso padrão: qualquer pessoa com o link pode entrar e será impossível comprovar a identidade. Utilize:

Acesso por código único associado a cada proprietário e fração.
Verificação adicional por OTP (SMS ou email) no momento do acesso.
Registo automático de presenças com marca temporal e rastreabilidade.

O secretário deve reconhecer a identidade de cada presente e deixá-lo expressamente refletido na ata. Esta exigência, embora provenha do revogado RDL 8/2021, continua a ser o padrão de prudência aplicável.

5. Garantia de intervenção em tempo real

Todos os presentes devem poder ouvir, falar e intervir durante a sessão, ou no mínimo enviar mensagens em tempo real com registo. Se um proprietário sofrer uma quebra de ligação durante uma votação, deve poder voltar a intervir ou emitir o seu voto por uma via alternativa documentada.

6. Votação com rastreabilidade

Cada votação deve ser registada ponto por ponto da ordem de trabalhos, com contagem de votos a favor, contra e abstenções, e com identificação do sentido de voto de cada proprietário. Isto é especialmente crítico para deliberações que exijam maiorias qualificadas (artigo 17 LPH).

7. Alternativas para proprietários sem acesso

Documente e ofereça aos proprietários sem meios telemáticos:

Delegação de voto por escrito noutro proprietário ou no administrador.
Voto por escrito antecipado sobre os pontos da ordem de trabalhos.
Presença física no local onde se centralize a assembleia híbrida.

Nenhum proprietário deve ficar excluído de facto.

8. Ata detalhada

A ata deve registar expressamente:

Modalidade de realização (telemática ou híbrida) e plataforma utilizada.
Identificação de cada presente e a sua forma de presença (física ou telemática).
Reconhecimento expresso pelo secretário da identidade dos presentes telemáticos.
Resultado detalhado de cada votação.
Assinatura do presidente e do secretário (admite assinatura eletrónica com garantias de integridade).

9. Gravação com enquadramento RGPD

Gravar a sessão reforça a prova perante uma eventual impugnação, mas exige cumprir o RGPD e a LOPDGDD:

Informação prévia aos presentes (finalidade, base jurídica, prazo de conservação, direitos).
Base jurídica clara: consentimento expresso ou interesse legítimo com teste de ponderação documentado.
Prazo de conservação limitado, ligado ao prazo de impugnação.
Custódia com medidas técnicas adequadas.

Porque importam os detalhes técnicos: o risco é real

Há anos que vemos administradores de condomínios realizar assembleias por Zoom ou WhatsApp sem garantias de identidade nem rastreabilidade de voto. Na maioria dos condomínios nunca acontece nada, porque ninguém impugna. Mas quando há uma deliberação controversa (uma quota extraordinária importante, uma obra, uma limitação ao alojamento turístico) e um proprietário dissidente decide impugnar, a falta de garantias técnicas torna o procedimento indefensável.

As plataformas genéricas de videoconferência não foram desenhadas para assembleias de condóminos. Não registam presenças com rastreabilidade, não autenticam identidades, não separam votações por ponto da ordem de trabalhos, não geram atas com integridade criptográfica. Quando chega a ação de impugnação, o administrador descobre que não tem como provar quem esteve, quem votou o quê e se a identidade estava garantida.

A abordagem do FixrOS

Construímos o módulo de assembleias do FixrOS sobre um princípio simples: enquanto a LPH não regular expressamente as assembleias telemáticas, a única defesa perante impugnações é acumular garantias técnicas que o juiz possa verificar a posteriori.

Por isso o nosso módulo inclui:

Convocatória a partir da própria plataforma com rastreabilidade de entrega a cada proprietário na morada designada conforme o artigo 9 LPH.
Acesso à assembleia por código único associado a cada proprietário e fração.
Verificação OTP adicional no acesso.
Registo automático de presenças com marca temporal.
Sistema de votação independente por ponto da ordem de trabalhos com rastreabilidade nominal.
Geração automática do rascunho da ata com identificação dos presentes, forma de presença e resultado detalhado de cada votação.
Assinatura eletrónica da ata pelo presidente e pelo secretário.
Livro de atas digital com garantias de integridade.
Suporte para assembleias híbridas com presentes físicos e telemáticos na mesma sessão.

Não vendemos segurança jurídica absoluta, porque hoje não existe. Vendemos o melhor dossiê probatório possível se algum proprietário decidir impugnar.

Quando a reforma chegar, estaremos prontos

A reforma dos artigos 15 e 16 LPH chegará. Quando isso acontecer, os condomínios que já realizem assembleias com garantias técnicas robustas não terão de mudar nada: o quadro legal passará a respaldar formalmente o que já estavam a fazer bem.

Os condomínios que estejam a realizar assembleias por Zoom sem garantias terão de reconstruir o seu procedimento do zero. E, entretanto, suportam um risco de impugnação que não compensa.

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Fontes oficiais: Lei 49/1960, de 21 de julho, sobre Propriedade Horizontal (texto consolidado, BOE 24/07/2025). Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, de medidas em matéria de eficiência do Serviço Público de Justiça. Real Decreto-lei 8/2021, de 4 de maio (revogado quanto a assembleias telemáticas desde 1 de janeiro de 2022).

Este artigo reflete a situação normativa na data indicada. A reforma dos artigos 15 e 16 LPH pode modificar este quadro; atualizaremos o conteúdo quando for publicada no BOE.

Última revisão: maio de 2026.

Relacionado: o FixrOS permite convocar e realizar assembleias online com validade legal, com convocatória, presenças, votações e ata num único fluxo.

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