Como proibir as VUT num condomínio: 3/5 LPH 2025

Proibir VUT no condomínio é agora uma decisão que qualquer assembleia pode adotar, graças à entrada em vigor da Lei Orgânica 1/2025. Desde 3 de abril de 2025, o artigo 17.12 LPH permite limitar, condicionar ou proibir o exercício da atividade turística por uma maioria reforçada. Portanto, os condomínios passaram da indefesa jurídica a ter uma ferramenta clara e legal.

Neste artigo explicamos passo a passo como proibir as habitações de uso turístico (VUT) no seu condomínio. Verá a maioria exata que a LPH exige, que texto deve ter o acordo, o que acontece com as habitações que já estavam em atividade e como blindar a modificação dos estatutos contra impugnações. Toda a informação está verificada contra a LPH consolidada (BOE atualizado a 24/07/2025), a LO 1/2025 e a jurisprudência mais recente do Tribunal Supremo espanhol.

Proibir VUT no condomínio: a base legal

Antes da reforma, o artigo 17.12 LPH só permitia limitar ou condicionar a atividade turística. Faltava uma habilitação expressa para a proibir. A LO 1/2025 preencheu essa lacuna. Agora a assembleia pode decidir as três opções com a mesma maioria.

O texto em vigor do art. 17.12 diz literalmente que o acordo expresso pelo qual se aprove, limite, condicione ou proíba o exercício da atividade referida na alínea e) do artigo 5 da Lei 29/1994 de Arrendamentos Urbanos requer o voto favorável de três quintos do total de proprietários, que por sua vez representem três quintos das quotas de participação. Esta maioria é exigida mesmo que o acordo não modifique o título constitutivo ou os estatutos.

Do mesmo modo, o mesmo artigo permite ao condomínio estabelecer quotas especiais de despesas ou um aumento da participação nas despesas comuns para a habitação concreta onde se realize a atividade (não para todas as do edifício). Este aumento não pode ultrapassar 20% sobre a quota ordinária. A medida também não terá efeitos retroativos e requer a mesma maioria reforçada de 3/5 + 3/5.

Respaldo jurisprudencial: o TS já o tinha validado

Convém recordar que a reforma legal não foi uma inovação, mas a consagração de uma doutrina já consolidada. As SSTS 1232/2024 e 1233/2024, de 3 de outubro, já tinham validado a proibição por maioria de 3/5 antes mesmo da entrada em vigor da LO 1/2025. Posteriormente, a STS 264/2025, de 18 de fevereiro, reforçou o papel da inscrição no registo predial do acordo para garantir a sua oponibilidade perante futuros adquirentes.

Diferença entre limitar, condicionar e proibir

As três opções são distintas e têm implicações práticas diferentes. Convém escolher bem antes de levar o ponto à assembleia.

• Limitar: por exemplo, restringir o número total de habitações turísticas no imóvel ou o número de pernoitas por ano.
• Condicionar: por exemplo, exigir um horário de entrada e saída, proibir grupos de mais de quatro pessoas ou impor um protocolo de ruído.
• Proibir: vetar por completo o exercício de qualquer atividade turística futura no imóvel.

A escolha depende do consenso interno e da realidade do prédio. Em muitos condomínios, uma proibição total é mais simples de comunicar e de aplicar do que uma lista de condições complexas.

Maioria exigida: 3/5 + 3/5 sem surpresas

A maioria é dupla. É preciso somar três quintos do total de proprietários e, além disso, três quintos do total das quotas de participação. Não basta uma das duas. Consequentemente, convém preparar a contagem antes da assembleia.

Uma boa prática é simular as maiorias com vários cenários de presença. Se a presença estimada não atingir o limiar, é preciso ativar a captação de proprietários ausentes através do procedimento do art. 17.8 LPH. Este artigo permite contabilizar como favoráveis os votos dos ausentes que, devidamente notificados do acordo adotado, não manifestem a sua discordância em trinta dias de calendário.

Quem pode votar e quem não pode

Os proprietários em incumprimento sem impugnação nem consignação estão privados do direito de voto, segundo o art. 15.2 LPH. Ao contrário do que por vezes se assume, nem a sua pessoa nem a sua quota são contabilizadas para efeitos do cálculo de maiorias: ficam de fora tanto do numerador como do denominador. Esta é a interpretação maioritária seguida pela doutrina, pela prática registal e pela jurisprudência consolidada. Consequentemente, a contagem dos 3/5 + 3/5 faz-se sobre o total de proprietários e quotas com direito de voto, não sobre o total absoluto do condomínio.

Por outro lado, se uma habitação estiver em usufruto, vota o proprietário de raiz salvo manifestação em contrário, nos termos do art. 15.1 LPH. Nas habitações em compropriedade, os comproprietários devem designar um único representante.

Como redigir o acordo na ordem do dia

O ponto da ordem do dia deve ser redigido com precisão. Uma redação ambígua pode levar a impugnações por defeitos formais, segundo os casos do art. 18.1 LPH.

Modelo de redação do ponto

Aprovação, se for o caso, da proibição do exercício da atividade de habitação de uso turístico contemplada na alínea e) do artigo 5 da Lei 29/1994 de Arrendamentos Urbanos, em qualquer das frações do imóvel, nos termos do artigo 17.12 da LPH. Modificação correlativa dos estatutos do condomínio para incorporar essa proibição.

Do mesmo modo, convém incluir um segundo ponto opcional para fixar quotas especiais caso se decida permitir VUT sob condições, no limite de 20% sobre a quota ordinária da fração afetada.

Documentação que deve acompanhar a convocatória

A convocatória deve ser acompanhada de:

• Texto literal do acordo proposto, redigido tal como será votado.
• Memória explicativa com os argumentos jurídicos e práticos.
• Texto literal da modificação dos estatutos, se aplicável.
• Lista de proprietários em incumprimento privados do direito de voto.
• Informação sobre o procedimento de contagem e as maiorias exigíveis.

Esta documentação protege o condomínio se mais tarde se tentar impugnar o acordo por falta de informação prévia.

O que acontece com as VUT que já estão a funcionar

O art. 17.12 estabelece que o acordo não terá efeitos retroativos. Esta nuance é crítica e a principal causa de confusões no setor. Uma proibição aprovada hoje não pode expulsar uma VUT que já exercia legalmente a atividade antes do acordo.

A Disposição Adicional Segunda

A Disposição Adicional Segunda da LPH consolida esta proteção. Estabelece que o proprietário de uma habitação que já exercesse a atividade VUT ao abrigo da regulamentação setorial turística antes da entrada em vigor da LO 1/2025 (3 de abril de 2025) pode continuar a exercê-la com as condições e prazos do regime anterior. Portanto, o condomínio não pode usar o novo art. 17.12 para forçar uma cessação.

No entanto, a proibição afeta, sim:

• Qualquer habitação do imóvel que pretenda iniciar a atividade VUT após o acordo.
• Mudanças de titularidade quando o novo proprietário pretenda iniciar a atividade sem se ter acolhido previamente ao regime setorial turístico.
• Frações que percam a licença ou a quem esta seja revogada e depois pretendam recuperá-la ao abrigo do novo quadro.

O art. 7.3: aprovação prévia para novas VUT

A LO 1/2025 também introduziu o art. 7.3 LPH. Este artigo exige a qualquer proprietário que queira iniciar uma atividade VUT a obtenção de aprovação expressa prévia do condomínio, nos termos do art. 17.12. Consequentemente, mesmo sem um acordo de proibição geral, uma nova VUT necessita agora de luz verde da assembleia com a maioria 3/5 + 3/5.

Isto muda drasticamente a dinâmica. Antes, a atividade VUT iniciava-se sem mais trâmite do que o da comunidade autónoma. Agora o condomínio tem um papel decisivo desde o primeiro minuto.

Além disso, o art. 7.3 faculta ao presidente do condomínio, por iniciativa própria ou de qualquer proprietário ou ocupante, exigir a cessação imediata da atividade não autorizada, sob pena de iniciar ações judiciais.

Modificação dos estatutos: como formalizar a proibição

Embora a LPH permita o acordo sem modificar os estatutos, a prática recomenda incorporar a proibição no título constitutivo. Assim garante-se a oponibilidade perante futuros adquirentes e inscreve-se no Registo Predial. A STS 264/2025 confirma esta linha: sem inscrição registal, um novo comprador poderia não ficar vinculado pela proibição.

Passos para inscrever a modificação

1. Aprovação do acordo em assembleia com maioria 3/5 + 3/5, contabilizando ausentes segundo o art. 17.8.
2. Encerramento da ata no final da reunião ou, no máximo, nos dez dias de calendário seguintes, com assinaturas do presidente e do secretário, nos termos do art. 19.3.
3. Notificação aos proprietários seguindo o procedimento do art. 9.
4. Espera do prazo de impugnação de três meses, segundo o art. 18.3 (um ano se o ato for considerado contrário à lei ou aos estatutos).
5. Elevação a escritura pública perante notário.
6. Inscrição no Registo Predial.

O processo completo dura entre quatro e seis meses se não houver impugnações. Portanto, se o seu condomínio debate a decisão agora, convém marcar uma data realista para ter a proibição inscrita e oponível antes da época turística.

Erros frequentes que enfraquecem a proibição

A impugnação mais habitual não se baseia no fundo, mas em defeitos formais. Consequentemente, convém evitar os erros mais comuns que os advogados dos proprietários afetados costumam alegar.

• Ponto da ordem do dia genérico. Frases como decisão sobre VUT ou outros assuntos não permitem votar a proibição. É preciso detalhar o conteúdo do acordo.
• Contagem incorreta dos condóminos em incumprimento. Lembre-se: os condóminos em incumprimento privados de voto não se contabilizam nem no numerador nem no denominador. Incluí-los no denominador pode levar a não atingir a maioria quando ela estava, de facto, alcançada.
• Contagem apenas por número de proprietários. Sem somar as quotas, o acordo é inválido mesmo com unanimidade pessoal.
• Esquecer a notificação aos ausentes. Sem notificação correta, não é possível ativar a contagem do art. 17.8 nem fechar a maioria reforçada.
• Aplicar retroativamente. Qualquer tentativa de expulsar VUT preexistentes acolhidas ao regime setorial é nula.
• Não encerrar a ata dentro do prazo. A ata deve ser encerrada no final da reunião ou, o mais tardar, nos dez dias de calendário seguintes. Sem encerramento, os acordos não são executórios.

O que fazer se uma VUT ignorar a proibição

Se uma VUT começar a operar após a proibição sem aprovação expressa, o condomínio tem duas vias. Primeiro, a ação de cessação articulada pelos arts. 7.2 e 7.3 LPH. O presidente pode exigir a cessação imediata da atividade sob pena de iniciar ações judiciais. Se o infrator persistir, a assembleia pode autorizar a ação judicial.

Segundo, o recurso ao regime sancionatório da comunidade autónoma. Cada comunidade autónoma regula sanções administrativas específicas. Por exemplo, o recente Decreto 27/2026 da Comunidade de Madrid, em vigor desde 26 de abril de 2026, reforça o regime sancionatório e exige o certificado CIVUT emitido por técnico competente.

A esta camada autonómica soma-se, desde 1 de julho de 2025, o Regulamento (UE) 2024/1028 sobre o Balcão Único Digital para arrendamentos de curta duração, que obriga ao registo centralizado e ao intercâmbio de dados entre plataformas e autoridades. A consequência prática é que uma VUT a operar sem autorização do condomínio fica hoje exposta a três níveis de controlo: condominial, autonómico-municipal e europeu.

Em qualquer dos casos, o administrador deve documentar:

• Acordo de proibição com ata assinada e notificada.
• Inscrição no Registo Predial se os estatutos tiverem sido modificados.
• Provas da atividade VUT em curso, como anúncios em plataformas ou relatos de condóminos.
• Interpelação formal ao infrator.

Perguntas frequentes

Pode o condomínio expulsar uma VUT já ativa antes da LO 1/2025?

Não, salvo se essa VUT perder a licença ou mudar de titularidade sem que o novo proprietário se tenha acolhido previamente ao regime setorial. A Disposição Adicional Segunda protege a atividade iniciada ao abrigo do regime anterior. A proibição acordada só afeta atividades futuras.

É válido um acordo aprovado por unanimidade dos presentes mas sem atingir os 3/5 do total?

Não. A maioria calcula-se sobre o total de proprietários e quotas com direito de voto, não sobre os presentes na assembleia. É preciso ativar a contagem de ausentes do art. 17.8 se não se atingir a maioria com os presentes.

Quanto tempo demora a proibição a ser efetiva?

O acordo é executório desde o encerramento da ata, salvo medida cautelar judicial. No entanto, a oponibilidade perante terceiros e futuros adquirentes requer a inscrição registal, que pode demorar quatro a seis meses.

Pode um proprietário impugnar individualmente a proibição?

Só se tiver legitimidade segundo o art. 18.2: votou contra e salvaguardou o voto, estava ausente ou foi indevidamente privado do voto. Além disso, deve estar em dia com o pagamento da totalidade das dívidas vencidas ao condomínio ou consigná-las judicialmente.

A proibição afeta os arrendamentos de longa duração?

Não. O art. 17.12 LPH refere-se exclusivamente à atividade turística regulada na alínea e) do art. 5 LAU. Os arrendamentos de habitação permanente e os arrendamentos temporários por motivos laborais ou de estudos seguem outro regime e não são afetados.

O que faço se o meu condomínio não chegar aos 3/5 + 3/5?

Há três vias. Primeira, repetir a assembleia após uma campanha de informação aos proprietários. Segunda, optar por uma limitação ou condicionamento em vez de proibição total, o que por vezes obtém mais adesões. Terceira, esperar pela renovação natural dos proprietários e voltar a tentar no exercício seguinte.

Conclusão: uma ferramenta legal sólida, bem aplicada

A LO 1/2025 deu aos condomínios uma ferramenta jurídica robusta para proibir VUT, respaldada pela jurisprudência prévia do Tribunal Supremo e reforçada pelo novo quadro europeu do Balcão Único Digital. No entanto, a ferramenta exige rigor na convocatória, na contagem das maiorias, na redação do acordo e na modificação dos estatutos. Consequentemente, o papel do administrador é decisivo. Um acordo bem preparado sustenta-se sem problema; um acordo mal redigido cai em tribunal.

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