O voto telemático em assembleia de condóminos consolidou-se como uma ferramenta essencial para os administradores de condomínios. Embora a Lei espanhola de Propriedade Horizontal (LPH) não regule expressamente a realização integral de assembleias online, a prática admite o formato quando se cumprem determinadas garantias. Por isso, convém saber exatamente o que se pode fazer e o que não, sobretudo em assembleias extraordinárias, onde a urgência aperta.

Neste artigo explicamos os requisitos práticos do voto telemático em assembleia de condóminos, de acordo com o quadro em vigor da LPH consolidada (última atualização publicada no BOE a 24 de julho de 2025). Verá quando é válido, como blindar a ata e que erros formais podem invalidar acordos importantes.

Voto telemático em assembleia de condóminos: quadro legal em vigor

A Lei de Propriedade Horizontal não contém uma regulação específica sobre a realização integral de assembleias em formato telemático. No entanto, isso não significa que estejam proibidas. A interpretação doutrinal maioritária admite o formato desde que respeite os princípios básicos da lei: identificação do proprietário, deliberação efetiva, voto rastreável e ata válida.

Convém esclarecer duas coisas que costumam confundir-se:

A Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, de medidas em matéria de eficiência do Serviço Público de Justiça, em vigor desde 3 de abril de 2025, alterou a LPH através da sua disposição final quarta, mas apenas no que respeita ao artigo 17.12: reduziu a maioria exigida para limitar, condicionar ou proibir as habitações de uso turístico (VUT) da unanimidade para três quintos dos proprietários e das quotas. A LO 1/2025 não regula as assembleias telemáticas. O projeto inicial incluía, sim, essa reforma dos arts. 15 e 16 LPH, mas caiu na tramitação parlamentar final.
Existe uma futura reforma da LPH já anunciada que prevê regular expressamente as assembleias mistas, as assembleias integralmente telemáticas, os acordos sem assembleia por voto postal ou eletrónico, o livro de atas digital e a executoriedade imediata dos acordos. À data de publicação deste artigo, essa reforma não está em vigor e não tem calendário certo.

Enquanto essa reforma não for publicada no BOE, as assembleias telemáticas sustentam-se na interpretação doutrinal do atual art. 16 LPH, que não as proíbe, e na analogia com as assembleias das sociedades comerciais. Consequentemente, o administrador deve redobrar o cuidado formal: o risco de impugnação é real se as garantias técnicas e procedimentais não forem sólidas.

O que diz a LPH sobre a convocatória

O artigo 16 LPH regula a convocatória das assembleias. Convém recordar três pontos-chave que afetam o formato telemático:

Para a assembleia ordinária anual, o prazo mínimo é de seis dias de antecedência, segundo o art. 16.3 LPH. A lei não distingue entre dias úteis e não úteis.
Para as assembleias extraordinárias, a LPH exige convocatória com “a antecedência que seja possível para que possa chegar ao conhecimento de todos os interessados”, sem fixar um prazo numérico. A doutrina recomenda pelo menos 3 dias, salvo urgência extrema comprovada.
A convocatória deve conter a ordem do dia, o local, o dia e a hora da primeira e, se for o caso, da segunda convocatória, bem como a relação de proprietários em incumprimento privados de voto (art. 16.2 LPH em conjugação com o art. 15.2 LPH).

Portanto, uma convocatória telemática deve respeitar estas exigências e, além disso, especificar com clareza o meio digital a utilizar, as instruções de acesso e o procedimento de identificação do proprietário.

Assembleia extraordinária com voto telemático: requisitos práticos

A assembleia extraordinária costuma ser convocada para assuntos urgentes. Por exemplo, uma quota extraordinária imprevista, um sinistro grave ou uma decisão sobre VUT. Nestes casos, o formato telemático poupa tempo e custos. No entanto, a urgência não dispensa o cumprimento dos requisitos formais nem relaxa as maiorias: se uma decisão exige três quintos em presencial, continua a exigi-los online.

Identificação inequívoca do proprietário

O primeiro requisito é a identificação fiável do participante. Não basta um correio eletrónico genérico. Existem três opções razoáveis, ordenadas de menor a maior garantia:

Acesso por ligação pessoal única enviada para o e-mail registado no livro de proprietários.
Acesso por ligação e código OTP enviado por SMS para o telemóvel registado.
Acesso com certificado digital qualificado ou sistema Cl@ve, que oferece a máxima garantia probatória.

Do mesmo modo, o sistema deve registar a hora exata de ligação e de desligação de cada proprietário. Isto serve para comprovar a presença perante uma eventual impugnação.

Garantias da videoconferência

A sala virtual deve permitir três ações básicas a todos os participantes:

Ver e ouvir os restantes proprietários sem interrupções.
Intervir oralmente em qualquer ponto da ordem do dia.
Votar de forma identificada e rastreável.

Se a ferramenta não permitir alguma destas três coisas, não serve para uma assembleia.

Consequentemente, convém utilizar plataformas profissionais que gravem a sessão, registem os votos e gerem um registo de atividade assinado digitalmente.

Sobre a gravação: exige informação prévia ao participante e base jurídica clara, em conformidade com o RGPD e a LOPDGDD. O prazo de conservação deve limitar-se ao tempo necessário para a finalidade prosseguida (princípio da minimização do art. 5.1.e RGPD). O razoável é vinculá-lo ao prazo de impugnação do art. 18.3 LPH: três meses com caráter geral, um ano para acordos contrários à lei ou aos estatutos. Conservar gravações durante prazos superiores exige base jurídica reforçada e teste de proporcionalidade documentado. Convém não confundir este prazo com o do livro de atas, que deve conservar-se cinco anos nos termos do art. 19.4 LPH; a gravação de uma assembleia não é livro de atas.

Contagem de votos e maiorias

As maiorias que a LPH exige não mudam com o formato. Por exemplo:

Uma assembleia extraordinária que vote sobre limitar, condicionar ou proibir VUT necessita de três quintos dos proprietários e três quintos das quotas, segundo o art. 17.12 LPH (na redação dada pela LO 1/2025). O mesmo acordo permite aumentar a quota de despesas comuns até 20% para os imóveis afetados, sem efeitos retroativos.
Uma decisão sobre obras de eficiência energética com certificado aprova-se por maioria simples, segundo o art. 17.2 LPH.
A modificação do título constitutivo ou dos estatutos continua a exigir unanimidade, segundo o art. 17.6 LPH, salvo as exceções expressamente previstas na própria lei.

O sistema deve permitir, portanto, agrupar os votos não só por número de proprietários, mas também por quota de participação. Sem essa capacidade, os acordos podem ser impugnados por erro na contagem.

Como redigir a ata de uma assembleia telemática

A ata é a peça central do processo. Uma assembleia telemática perfeita pode ser invalidada por uma ata deficiente. Consequentemente, convém tratá-la com o mesmo rigor que uma assembleia presencial.

Conteúdo mínimo segundo o art. 19.2 LPH

A ata deve expressar, pelo menos, as seguintes circunstâncias:

Data e local de realização. Numa assembleia telemática, convém identificar a plataforma utilizada e, de acordo com o critério aplicável a assembleias integralmente virtuais, indicar como local a morada onde se encontre o secretário ou o secretário-administrador.
Autor da convocatória, normalmente o presidente ou, na sua falta, os promotores que reúnam pelo menos 25% dos proprietários ou das quotas (com a nuance jurisprudencial de que a convocatória por promotores é subsidiária e exige interpelação prévia ao presidente, segundo a STS 868/2025).
Caráter ordinário ou extraordinário e menção à realização em primeira ou segunda convocatória.
Relação completa de presentes e representados, com as respetivas quotas, distinguindo quem participou presencialmente e quem participou por via telemática.
Ordem do dia tal como foi publicada na convocatória.
Acordos adotados, com votos a favor e contra, e quotas que cada um representa.

Encerramento e executoriedade

O art. 19.3 LPH estabelece que a ata deve ser encerrada com as assinaturas do presidente e do secretário no final da reunião ou nos dez dias de calendário seguintes, e que a partir do seu encerramento os acordos são executórios, salvo se a lei previr o contrário.

Convém matizar duas coisas:

A jurisprudência maioritária das Audiências Provinciais sustenta que os acordos são executórios desde a sua adoção, não desde o encerramento da ata, e que a falta de assinatura do presidente ou do secretário não impede a sua executoriedade se se comprovar a decisão adotada por maioria. (Esta interpretação está amplamente recolhida na doutrina especializada, mas as referências jurisprudenciais concretas devem ser confirmadas com um consultor jurídico em cada caso.)
A futura reforma da LPH prevê transferir expressamente a executoriedade para o momento da adoção do acordo, consolidando este critério jurisprudencial como lei expressa.

Em qualquer caso, numa assembleia telemática convém que tanto o presidente como o secretário assinem a ata com certificado digital qualificado nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS). Assim garante-se a autenticidade e a integridade do documento e a data certa, o que reduz drasticamente o risco de litígio.

Erros frequentes que invalidam a assembleia

A impugnação de acordos segue as regras do art. 18 LPH. Têm legitimidade para impugnar:

Os proprietários que votaram contra e deixaram registo (salvaguardaram o seu voto).
Os ausentes.
Os que foram indevidamente privados do voto.

Além disso, nos termos do art. 18.2 LPH, o impugnante deve estar em dia com o pagamento das dívidas vencidas ao condomínio ou proceder previamente à consignação judicial das quantias em dívida. A mera impugnação da dívida não dispensa a consignação.

Ainda assim, evitar erros formais é sempre melhor do que defender a assembleia em tribunal.

Cinco falhas típicas em assembleias telemáticas

Não registar a presença com marca temporal. Sem registo de ligação, não é possível comprovar quem esteve presente em cada ponto.
Confundir voto telemático síncrono com voto delegado por correio. São figuras distintas e não intercambiáveis. A LPH atual só admite a representação por escrito assinado pelo proprietário (art. 15.1).
Omitir a informação sobre a gravação. O RGPD exige informação prévia ao participante e, se a gravação for conservada, base jurídica clara e prazo de conservação definido.
Não agrupar a contagem por quotas. Os acordos do art. 17 LPH exigem maiorias sobre quotas, não apenas sobre pessoas.
Assinar a ata apenas com assinatura manuscrita digitalizada. A assinatura digital qualificada (eIDAS) é mais segura e evita litígios sobre a data certa e a integridade do documento.

Modelo de convocatória com voto telemático

Uma boa convocatória reduz drasticamente o risco de impugnação. Por isso, convém usar um modelo que inclua todos os elementos exigidos. A seguir tem um esquema dos pontos que não podem faltar:

Identificação do condomínio e do autor da convocatória.
Data, hora da primeira convocatória e, se for o caso, da segunda convocatória.
Modalidade: presencial, telemática ou mista. Se for telemática ou mista, plataforma a usar e ligação de acesso.
Procedimento de identificação do proprietário. Por exemplo, ligação pessoal e código OTP.
Ordem do dia detalhada, sem pontos genéricos como “outros assuntos” que ocultem decisões de fundo.
Relação de proprietários privados do direito de voto por incumprimento (art. 15.2 LPH).
Informação sobre a gravação da sessão e prazo de conservação, nos termos do RGPD.
Prazo e via para que um proprietário possa solicitar a inclusão de um ponto na ordem do dia (art. 16.2 LPH).

Se o seu escritório gere muitos condomínios, automatizar este fluxo poupa horas todos os meses. Uma plataforma como o FixrOS permite gerar a convocatória, distribuí-la por canais seguros e registar todos os logs sem trabalho manual.

Assembleia mista: presencial e telemática ao mesmo tempo

O formato misto combina proprietários presenciais numa sala física com proprietários ligados por videoconferência. É provavelmente o mais utilizado na prática, já que permite incluir condóminos que vivem fora ou que têm dificuldade em comparecer.

No entanto, exige cuidado adicional. A plataforma deve garantir que os participantes remotos ouvem e veem com a mesma qualidade que os presenciais. Portanto, é preciso investir num bom microfone ambiente e numa câmara com campo amplo. Do mesmo modo, o moderador deve vigiar o chat da sala para não perder intervenções. Se um participante remoto perder áudio ou vídeo durante uma votação, convém reabrir o ponto quando ele se reintegrar ou deixar registo expresso na ata da sua exclusão.

Nestes casos, a ata deve distinguir com clareza quem participou presencialmente e quem participou por via telemática. Deve também indicar se houve problemas de ligação e, em caso afirmativo, durante que ponto da ordem do dia.

Perguntas frequentes

É legal realizar uma assembleia de condóminos apenas telemática?

A LPH não a proíbe nem a regula expressamente. A interpretação doutrinal maioritária admite-a quando se respeitam os princípios de identificação, deliberação, voto rastreável e ata válida. Portanto, é defensável na prática, mas exige garantias técnicas e formais reforçadas e existe um risco de impugnação real. A futura reforma da LPH prevê regulá-la expressamente; quando for publicada no BOE, a segurança jurídica será maior.

O que acontece se um proprietário ficar sem internet durante a assembleia?

Considera-se ausente a partir desse momento. Os seus votos posteriores não são contabilizados. Em determinados acordos que exigem notificação aos ausentes (por exemplo, os do art. 17.8 LPH para obras de eficiência energética, acessibilidade ou serviços comuns com maiorias qualificadas), poderá manifestar a sua discordância no prazo de trinta dias de calendário a contar da receção da ata; se não a manifestar, o seu voto considera-se favorável. Importante: esta regra do silêncio favorável não se aplica a todos os acordos, apenas aos expressamente previstos no art. 17 LPH.

Posso gravar a assembleia sem autorização dos participantes?

Não. O RGPD exige informação prévia e base jurídica para gravar. O habitual é informar na convocatória, recordar no início da sessão e limitar a conservação ao tempo necessário. A base jurídica costuma ser o interesse legítimo do condomínio como responsável pelo tratamento, devidamente ponderado.

Que ferramenta de videoconferência é a mais adequada?

Qualquer uma que permita identificação, votação rastreável e registo de presenças. As plataformas profissionais orientadas para condomínios incluem estes módulos de forma nativa. As plataformas genéricas (Zoom, Meet, Teams na sua utilização padrão) exigem procedimentos manuais adicionais e aumentam o risco de impugnação.

Os condóminos em incumprimento podem votar por via telemática?

Não. Os proprietários em incumprimento que não tenham impugnado ou consignado a dívida estão privados do direito de voto, segundo o art. 15.2 LPH. Podem participar, intervir e constar da ata, mas o seu voto não conta para as maiorias.

É válido o voto por chat ou por e-mail durante a assembleia?

Só se a convocatória o tiver previsto expressamente como modalidade telemática síncrona. Se não foi previsto, esse voto considera-se não emitido. Consequentemente, convém fixar uma única via de voto identificada e publicá-la na convocatória.

Conclusão: rigor formal acima da comodidade

O voto telemático em assembleia de condóminos é uma ferramenta valiosa, mas não é um atalho. As maiorias da LPH não se relaxam por se usar um canal digital. Portanto, convém cuidar da convocatória, garantir a identificação, controlar a gravação e encerrar a ata com assinatura digital qualificada dentro do prazo.

Se o seu escritório convoca várias assembleias extraordinárias por ano, uma ferramenta especializada reduz o risco legal e liberta horas para tarefas de maior valor. Para complementar este artigo, recomendamos que leia também o nosso guia sobre convocar assembleias online e o nosso modelo legal de atas.

Última revisão: maio de 2026.

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