Junta extraordinària amb vot telemàtic: requisits LPH 2026

El vot telemàtic en junta de propietaris s’ha consolidat com una eina clau per als administradors de finques. Tot i que la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) no regula expressament la celebració íntegra de juntes en línia, la pràctica admet el format quan es compleixen certes garanties. Per tant, convé saber exactament què es pot fer i què no, especialment en juntes extraordinàries on la urgència pressiona.

En aquest article t’expliquem els requisits pràctics del vot telemàtic en junta de propietaris, d’acord amb el marc vigent de la LPH consolidada (darrera actualització publicada al BOE el 24 de juliol de 2025). Veuràs quan és vàlid, com blindar l’acta i quins errors formals poden invalidar acords importants.

Vot telemàtic en junta de propietaris: marc legal vigent

La Llei de Propietat Horitzontal no conté una regulació específica sobre la celebració íntegra de juntes en format telemàtic. Tanmateix, això no vol dir que estiguin prohibides. La interpretació doctrinal majoritària admet el format sempre que respecti els principis bàsics de la llei: identificació del propietari, deliberació efectiva, vot traçable i acta vàlida.

Convé aclarir dues coses que sovint es confonen:

• La Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia, en vigor des del 3 d’abril de 2025, va modificar la LPH a través de la seva disposició final quarta, però només pel que fa a l’article 17.12: va rebaixar la majoria exigida per limitar, condicionar o prohibir els habitatges d’ús turístic (HUT) de la unanimitat a tres cinquenes parts de propietaris i quotes. La LO 1/2025 no regula les juntes telemàtiques. El projecte inicial sí que incloïa aquesta reforma dels arts. 15 i 16 LPH, però va caure en la tramitació parlamentària final.
• Hi ha una futura reforma de la LPH ja anunciada que preveu regular expressament les juntes mixtes, les juntes íntegrament telemàtiques, els acords sense junta per vot postal o electrònic, el llibre d’actes digital i l’executivitat immediata dels acords. A data de publicació d’aquest article, aquesta reforma no és en vigor i no té calendari cert.

Mentre aquesta reforma no es publiqui al BOE, les juntes telemàtiques se sostenen sobre la interpretació doctrinal de l’actual art. 16 LPH, que no les prohibeix, i sobre l’analogia amb les juntes mercantils. Per consegüent, l’administrador ha d’extremar la cura formal: el risc d’impugnació és real si les garanties tècniques i procedimentals no són sòlides.

Què diu la LPH sobre la convocatòria

L’article 16 LPH regula la convocatòria de juntes. Convé recordar tres punts clau que afecten el format telemàtic:

• Per a la junta ordinària anual, el termini mínim és de sis dies d’antelació, segons l’art. 16.3 LPH. La llei no distingeix entre dies hàbils i inhàbils.
• Per a les juntes extraordinàries, la LPH exigeix convocatòria amb “l’antelació que sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats”, sense fixar un termini numèric. La doctrina recomana almenys 3 dies llevat d’urgència extrema acreditada.
• La convocatòria ha de contenir l’ordre del dia, el lloc, el dia i l’hora de primera i, si escau, segona convocatòria, així com la relació de propietaris morosos privats de vot (art. 16.2 LPH en relació amb l’art. 15.2 LPH).

Per tant, una convocatòria telemàtica ha de respectar aquestes exigències i, a més, especificar amb claredat el mitjà digital que s’utilitzarà, les instruccions d’accés i el procediment d’identificació del propietari.

Junta extraordinària amb vot telemàtic: requisits pràctics

La junta extraordinària sol convocar-se per a assumptes urgents. Per exemple, una derrama imprevista, un sinistre greu o una decisió sobre HUT. En aquests casos, el format telemàtic estalvia temps i costos. Tanmateix, la urgència no eximeix de complir els requisits formals ni relaxa les majories: si una decisió exigeix tres cinquenes parts en presencial, continua exigint-les en línia.

Identificació inequívoca del propietari

El primer requisit és la identificació fiable de l’assistent. No n’hi ha prou amb un correu electrònic genèric. Hi ha tres opcions raonables, ordenades de menor a major garantia:

1. Accés per enllaç personal únic enviat al correu registrat al llibre de propietaris.
2. Accés per enllaç i codi OTP enviat per SMS al mòbil registrat.
3. Accés amb certificat digital qualificat o sistema Cl@ve, que ofereix la màxima garantia probatòria.

Així mateix, el sistema ha de registrar l’hora exacta de connexió i desconnexió de cada propietari. Això serveix per acreditar l’assistència davant d’una eventual impugnació.

Garanties de la videoconferència

La sala virtual ha de permetre tres accions bàsiques a tots els assistents:

1. Veure i sentir la resta de propietaris sense interrupcions.
2. Intervenir oralment en qualsevol punt de l’ordre del dia.
3. Votar de manera identificada i traçable.

Si l’eina no permet alguna d’aquestes tres coses, no serveix per a una junta.

Per consegüent, convé utilitzar plataformes professionals que gravin la sessió, registrin els vots i generin un registre d’activitat signat digitalment.

Sobre la gravació: requereix informació prèvia a l’assistent i base jurídica clara, d’acord amb el RGPD i la LOPDGDD. El termini de conservació s’ha de limitar al temps necessari per a la finalitat perseguida (principi de minimització de l’art. 5.1.e RGPD). El raonable és vincular-lo al termini d’impugnació de l’art. 18.3 LPH: tres mesos amb caràcter general, un any per a acords contraris a la llei o als estatuts. Conservar gravacions durant terminis superiors exigeix base jurídica reforçada i test de proporcionalitat documentat. Convé no confondre aquest termini amb el del llibre d’actes, que s’ha de conservar cinc anys d’acord amb l’art. 19.4 LPH; la gravació d’una junta no és llibre d’actes.

Còmput de vots i majories

Les majories que exigeix la LPH no canvien pel format. Per exemple:

• Una junta extraordinària que voti sobre limitar, condicionar o prohibir HUT necessita tres cinquenes parts de propietaris i tres cinquenes parts de quotes, segons l’art. 17.12 LPH (en la redacció donada per la LO 1/2025). El mateix acord permet incrementar la quota de despeses comunes fins a un 20% per als immobles afectats, sense efectes retroactius.
• Una decisió sobre obres d’eficiència energètica amb certificat s’aprova per majoria simple, segons l’art. 17.2 LPH.
• La modificació del títol constitutiu o dels estatuts continua exigint unanimitat, segons l’art. 17.6 LPH, llevat de les excepcions expressament previstes a la mateixa llei.

El sistema ha de permetre, per tant, agrupar els vots no només per nombre de propietaris, sinó també per quota de participació. Sense aquesta capacitat, els acords poden ser impugnats per error en el còmput.

Com redactar l’acta d’una junta telemàtica

L’acta és la peça central del procés. Una junta telemàtica perfecta pot ser invalidada per una acta deficient. Per consegüent, convé tractar-la amb el mateix rigor que una junta presencial.

Contingut mínim segons l’art. 19.2 LPH

L’acta ha d’expressar almenys les circumstàncies següents:

1. Data i lloc de celebració. En una junta telemàtica, convé identificar la plataforma utilitzada i, d’acord amb el criteri aplicable a juntes íntegrament virtuals, indicar com a lloc el domicili on es trobi el secretari o secretari-administrador.
2. Autor de la convocatòria, normalment el president o, si no n’hi ha, els promotors que reuneixin almenys un 25% de propietaris o de quotes (amb el matís jurisprudencial que la convocatòria per promotors és subsidiària i exigeix requeriment previ al president, segons la STS 868/2025).
3. Caràcter ordinari o extraordinari i menció de la celebració en primera o segona convocatòria.
4. Relació completa d’assistents i representats, amb les seves respectives quotes, distingint qui va assistir presencialment i qui telemàticament.
5. Ordre del dia tal com es va publicar a la convocatòria.
6. Acords adoptats, amb vots a favor i en contra, i quotes que cadascun representa.

Tancament i executivitat

L’art. 19.3 LPH estableix que l’acta s’ha de tancar amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents, i que des del seu tancament els acords seran executius, llevat que la llei prevegi el contrari.

Convé matisar dues coses:

1. La jurisprudència majoritària de les Audiències Provincials sosté que els acords són executius des de la seva adopció, no des del tancament de l’acta, i que la manca de signatura del president o del secretari no n’impedeix l’executivitat si s’acredita la decisió adoptada per majoria. (Aquesta interpretació està àmpliament recollida en la doctrina especialitzada, però les referències jurisprudencials concretes convé contrastar-les amb un assessor jurídic en cada cas.)
2. La futura reforma de la LPH preveu traslladar expressament l’executivitat al moment d’adopció de l’acord, consolidant aquest criteri jurisprudencial com a llei expressa.

En qualsevol cas, en una junta telemàtica convé que tant el president com el secretari signin l’acta amb certificat digital qualificat d’acord amb el Reglament (UE) 910/2014 (eIDAS). Així es garanteix l’autenticitat i la integritat del document i la data certa, cosa que redueix dràsticament el risc de disputa.

Errors freqüents que invaliden la junta

La impugnació d’acords segueix les regles de l’art. 18 LPH. Estan legitimats per impugnar:

• Els propietaris que van votar en contra i en van deixar constància (van salvar el seu vot).
• Els absents.
• Els que van ser privats indegudament del vot.

A més, d’acord amb l’art. 18.2 LPH, l’impugnant ha d’estar al corrent de pagament dels deutes vençuts amb la comunitat o procedir prèviament a la consignació judicial de les quantitats degudes. La mera impugnació del deute no eximeix de consignar.

Tot i així, evitar errors formals sempre és millor que defensar la junta en seu judicial.

Cinc errors típics en juntes telemàtiques

1. No registrar l’assistència amb marca temporal. Sense registre de connexió, no es pot acreditar qui va ser present en cada punt.
2. Confondre vot telemàtic síncron amb vot delegat per correu. Són figures diferents i no intercanviables. La LPH actual només admet la representació per escrit signat pel propietari (art. 15.1).
3. Ometre la informació sobre la gravació. El RGPD exigeix informació prèvia a l’assistent i, si la gravació es conserva, base jurídica clara i termini de conservació definit.
4. No agrupar el còmput per quotes. Els acords de l’art. 17 LPH exigeixen majories sobre quotes, no només sobre caps.
5. Signar l’acta només amb signatura manuscrita escanejada. La signatura digital qualificada (eIDAS) és més segura i evita disputes sobre la data certa i la integritat del document.

Model de convocatòria amb vot telemàtic

Una bona convocatòria redueix dràsticament el risc d’impugnació. Per això, convé fer servir una plantilla que inclogui tots els elements exigits. A continuació tens un esquema dels punts que no hi poden faltar:

1. Identificació de la comunitat i de l’autor de la convocatòria.
2. Data, hora de primera convocatòria i, si escau, de segona convocatòria.
3. Modalitat: presencial, telemàtica o mixta. Si és telemàtica o mixta, plataforma que s’utilitzarà i enllaç d’accés.
4. Procediment d’identificació del propietari. Per exemple, enllaç personal i codi OTP.
5. Ordre del dia detallat, sense punts genèrics com “precs i preguntes” que amaguin decisions de fons.
6. Relació de propietaris privats del dret de vot per morositat (art. 15.2 LPH).
7. Informació sobre la gravació de la sessió i termini de conservació, d’acord amb el RGPD.
8. Termini i via perquè un propietari pugui sol·licitar la inclusió d’un punt a l’ordre del dia (art. 16.2 LPH).

Si el teu despatx gestiona moltes comunitats, automatitzar aquest flux estalvia hores cada mes. Una plataforma com FixrOS permet generar la convocatòria, distribuir-la per canals segurs i registrar tots els logs sense feina manual.

Junta mixta: presencial i telemàtica alhora

El format mixt combina propietaris presencials en una sala física amb propietaris connectats per videoconferència. És probablement el més utilitzat a la pràctica, ja que permet incloure veïns que viuen fora o que tenen dificultats per assistir-hi.

Tanmateix, exigeix una cura addicional. La plataforma ha de garantir que els connectats senten i veuen amb la mateixa qualitat que els presencials. Per tant, cal invertir en un bon micròfon ambiental i una càmera amb camp ampli. Així mateix, el moderador ha de vigilar el xat de la sala per no perdre intervencions. Si un connectat perd l’àudio o el vídeo durant una votació, convé reobrir el punt quan es reincorpori o deixar constància expressa a l’acta de la seva exclusió.

En aquests casos, l’acta ha de distingir amb claredat qui va assistir presencialment i qui telemàticament. També ha d’indicar si hi va haver problemes de connexió i, si n’hi va haver, durant quin punt de l’ordre del dia.

Preguntes freqüents

És legal celebrar una junta de propietaris només telemàtica?

La LPH no la prohibeix ni la regula expressament. La interpretació doctrinal majoritària l’admet quan es respecten els principis d’identificació, deliberació, vot traçable i acta vàlida. Per tant, és defensable a la pràctica, però requereix garanties tècniques i formals reforçades i hi ha un risc d’impugnació real. La futura reforma de la LPH preveu regular-la expressament; quan es publiqui al BOE, la seguretat jurídica serà més gran.

Què passa si un propietari es queda sense internet durant la junta?

Es considera absent des d’aquell moment. Els seus vots posteriors no es computen. En determinats acords que requereixen notificació als absents (per exemple, els de l’art. 17.8 LPH per a obres d’eficiència energètica, accessibilitat o serveis comuns amb majories qualificades), podrà manifestar la seva discrepància en trenta dies naturals des de la recepció de l’acta; si no la manifesta, el seu vot es considera favorable. Important: aquesta regla del silenci favorable no s’aplica a tots els acords, només als expressament previstos a l’art. 17 LPH.

Puc gravar la junta sense permís dels assistents?

No. El RGPD exigeix informació prèvia i base jurídica per gravar. L’habitual és informar a la convocatòria, recordar-ho a l’inici de la sessió i limitar la conservació al temps necessari. La base jurídica sol ser l’interès legítim de la comunitat com a responsable del tractament, degudament ponderat.

Quina eina de videoconferència és la més adequada?

Qualsevol que permeti identificació, votació traçable i acta d’assistència. Les plataformes professionals orientades a comunitats inclouen aquests mòduls de manera nativa. Les plataformes genèriques (Zoom, Meet, Teams en el seu ús estàndard) exigeixen procediments manuals addicionals i augmenten el risc d’impugnació.

Poden votar telemàticament els morosos?

No. Els propietaris morosos que no hagin impugnat o consignat el deute estan privats del dret de vot, segons l’art. 15.2 LPH. Poden assistir-hi, intervenir i figurar a l’acta, però el seu vot no computa per a les majories.

És vàlid el vot per xat o per correu durant la junta?

Només si la convocatòria ho va preveure expressament com a modalitat telemàtica síncrona. Si no es va preveure, aquest vot es considera no emès. Per consegüent, convé fixar una sola via de vot identificada i publicar-la a la convocatòria.

Conclusió: rigor formal per sobre de la comoditat

El vot telemàtic en junta de propietaris és una eina valuosa, però no és una drecera. Les majories de la LPH no es relaxen per fer servir un canal digital. Per tant, convé tenir cura de la convocatòria, garantir la identificació, controlar la gravació i tancar l’acta amb signatura digital qualificada dins del termini.

Si el teu despatx convoca diverses juntes extraordinàries a l’any, una eina especialitzada redueix el risc legal i allibera hores per a tasques de més valor. Per complementar aquest article, et recomanem llegir també la nostra guia sobre convocar juntes en línia i el nostre model legal d’actes.

Darrera revisió: maig de 2026.