L’acta de la junta de propietaris és el document que dona fe dels acords adoptats. Sense una acta correctament redactada, els acords poden ser impugnats o no tenir efectes legals. Tanmateix, molts administradors, especialment els que s’inicien en el sector, tenen dubtes sobre què ha d’incloure i com redactar-la correctament.
Què és l’acta d’una junta de propietaris?
L’acta és el document oficial que recull el desenvolupament d’una junta de propietaris: qui hi va assistir, què es va debatre i què es va acordar. Té valor probatori davant de tercers i davant dels tribunals, i és el punt de partida per executar qualsevol acord de la comunitat.
L’obligació d’aixecar acta de cada junta està regulada a l’article 19 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).
Què ha d’incloure obligatòriament?
Segons l’article 19 de la LPH, l’acta ha de contenir:
- La data i el lloc de celebració
- L’autor de la convocatòria
- El seu caràcter ordinari o extraordinari
- Primera o segona convocatòria
- Relació de tots els assistents i propietaris representats, amb la seva respectiva quota de participació
- L’ordre del dia de la reunió
- Els acords adoptats, amb indicació dels vots a favor i en contra, i els noms dels qui s’hi van oposar o es van abstenir
A més, l’acta s’ha de tancar amb les signatures del president i del secretari. Sense aquestes signatures, l’acta no té validesa formal.
Errors freqüents que invaliden una acta
1. No especificar el quòrum
Per a cada acord adoptat, l’acta ha de reflectir que es va assolir el quòrum necessari segons el tipus d’acord (majoria simple, majoria de 3/5, unanimitat…). Si no queda clar, l’acord es pot impugnar.
2. Redacció ambigua dels acords
Es va aprovar contractar algú per arreglar l’ascensor no és vàlid. El correcte és: S’aprova per majoria simple contractar el manteniment preventiu de l’ascensor amb l’empresa X per un import de Y euros anuals, a càrrec del fons de reserva de la comunitat.
3. Ometre els vots en contra
L’article 19 LPH exigeix registrar els noms dels propietaris que votin en contra o s’abstinguin. Ometre aquesta dada pot privar aquests propietaris del seu dret a impugnar l’acord.
4. No incloure els propietaris morosos
Els propietaris amb quotes pendents assisteixen a la junta però no voten. Han d’aparèixer a l’acta com a assistents sense dret a vot, no simplement ometre’s.
5. Signar fora de termini
L’acta s’ha de tancar i signar en el termini dels deu dies naturals següents a la celebració de la junta. Passat aquest termini, continua sent vàlida, però pot donar lloc a reclamacions.
Quant de temps hi ha per enviar-la als propietaris?
La LPH no estableix un termini específic per remetre l’acta a tots els propietaris, però la pràctica habitual, i recomanable, és enviar-la en els 10 dies següents a la seva signatura. Els propietaris tenen dret a rebre’n una còpia.
En comunitats digitalitzades, la plataforma pot enviar-la automàticament a tots els propietaris tan bon punt l’administrador la signa, amb confirmació de lliurament.
Model d’acta de junta de propietaris
A continuació trobaràs un model bàsic que pots adaptar:
ACTA DE LA JUNTA [ORDINÀRIA / EXTRAORDINÀRIA] DE PROPIETARIS DE LA COMUNITAT DE PROPIETARIS [NOM O ADREÇA] A [ciutat], el [dia] de [mes] de [any], a les [hora], es reuneixen a [lloc / plataforma telemàtica], en [primera / segona] convocatòria, els propietaris de la Comunitat de Propietaris situada a [adreça completa]. ASSISTENTS: [Nom] - Pis/Local [X] - Quota: X,XX% - [Present / Representat per ___] [...] Propietaris sense dret a vot (quotes pendents): [Nom] - Pis/Local [X] TOTAL QUOTES REPRESENTADES: XX,XX% ORDRE DEL DIA: 1. LECTURA I APROVACIÓ DE L'ACTA ANTERIOR [Text de l'acord. Vots a favor: X (XX,XX%). Vots en contra: X. Abstencions: X.] 2. [PUNT DE L'ORDRE DEL DIA] [Text de l'acord. Vots a favor: X (XX,XX%). Vots en contra: X ([Nom]). Abstencions: X.] [...] No havent-hi més assumptes a tractar, s'aixeca la sessió a les [hora]. El Secretari-Administrador El President [Nom i signatura] [Nom i signatura]
Com conservar les actes?
Les actes s’han de guardar al llibre d’actes de la comunitat, que pot ser en paper o digital. L’administrador està obligat a conservar totes les actes durant almenys 5 anys (tot i que la pràctica recomanable és conservar-les indefinidament).
Amb una plataforma de gestió digital com FixrOS, les actes es generen automàticament en finalitzar la junta, se signen digitalment pel president i el secretari, i queden emmagatzemades al núvol amb accés controlat per a tots els propietaris.
Quan es pot impugnar un acord de l’acta?
Els acords adoptats en junta es poden impugnar davant dels tribunals en els terminis següents (article 18 LPH):
- 3 mesos des de l’adopció de l’acord, per a acords contraris a la llei o als estatuts
- 1 any per a la resta d’acords impugnables
Una acta ben redactada és la millor defensa davant d’una impugnació: si queda clar qui va votar què i amb quin quòrum, és molt difícil que prosperi una demanda.
Preguntes freqüents sobre l’acta de junta de propietaris
Qui ha de signar l’acta de la junta de propietaris?
L’acta ha d’anar signada pel president i el secretari de la comunitat (art. 19 LPH). A la pràctica, el secretari sol ser el mateix administrador col·legiat. Les signatures poden ser manuscrites o electròniques reconegudes segons la Llei 6/2020.
Quin és el termini legal per enviar l’acta als propietaris?
L’art. 19 LPH estableix un termini màxim de 10 dies naturals des de la celebració de la junta. La notificació pot ser per correu electrònic si el propietari ho ha autoritzat expressament, o per correu certificat en cas contrari.
En quin termini es pot impugnar un acord de l’acta?
Els propietaris disposen de 3 mesos des de la notificació de l’acord per impugnar-lo, ampliable a 1 any si l’acord és contrari a la llei o als estatuts (art. 18 LPH). El propietari ha d’estar al corrent del pagament de les quotes per poder impugnar.
Quina majoria es necessita segons l’acord? (LPH 2025)
La LPH estableix diferents majories: simple (majoria de presents per a assumptes ordinaris), 1/3 (serveis optatius com porter o ascensor), 3/5 (instal·lació de punts de recàrrega, accessibilitat i, des de la LO 1/2025 en vigor des del 3 d’abril de 2025, prohibir o limitar pisos turístics VUT), i unanimitat (modificació del títol constitutiu).
És obligatori portar llibre d’actes?
Sí. L’art. 19.3 LPH obliga la comunitat a portar un llibre d’actes diligenciat pel Registre de la Propietat. Les actes es poden signar i arxivar en format digital amb sistemes que garanteixin la integritat del document.
Què faig si l’acta té un error material?
El president i el secretari poden esmenar errors materials (dades, dates, sumes mal calculades) mitjançant una diligència signada. Per corregir el contingut substantiu d’un acord cal convocar una nova junta.
📄 Descarrega la plantilla d’acta llesta per fer servir
Plantilla PDF professional amb tots els apartats que exigeix la LPH (incloent-hi la reforma LO 1/2025), espai per a signatures, llistat d’assistents i guia extra amb els 5 errors que provoquen la impugnació de l’acta.
Et pot interessar
- Com convocar una junta de propietaris en línia: requisits legals
- LPH — Llei de Propietat Horitzontal explicada
- Programari per a administradors de finques: guia 2026
- Demanar una demo gratuïta de FixrOS
Font de referència: Llei de Propietat Horitzontal, text oficial del BOE
Conclusió
Redactar una acta correctament no és complicat si segueixes un model estàndard i t’assegures d’incloure tots els elements que exigeix la LPH. El risc més gran és en la improvisació i en la redacció vaga dels acords.
Relacionat: amb les juntes en línia de FixrOS l’acta es redacta automàticament a partir del desenvolupament de la mateixa reunió, amb els acords i votacions ja estructurats.
Si vols automatitzar la generació d’actes a les teves comunitats, demana una demo de FixrOS i et mostrem com l’acta es genera sola a partir del desenvolupament de la junta.