El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es el índice que publica cada mes el INE y que marca cuánto puede subir como máximo la renta de un alquiler de vivienda en su revisión anual. Se calcula como el menor valor entre la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. El último dato publicado es el de septiembre de 2026: 2,54 %, difundido por el INE el 14 de octubre de 2026. Y desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), el IRAV funciona como tope «en todo caso» en el artículo 18.1 de la LAU.
Si gestionas alquileres, el IRAV afecta a casi todas las revisiones de renta que vas a hacer este año y el que viene. En este artículo explicamos de dónde sale, cómo se calcula, a qué contratos se aplica tras la última reforma y qué limitación extraordinaria hay hasta el 31 de diciembre de 2027. Si solo necesitas el dato y la cuenta, tienes nuestra calculadora de actualización del alquiler y la página de referencia sobre el IRAV.
Qué es el IRAV y de dónde sale
El IRAV nace de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que añadió a la Ley de Arrendamientos Urbanos una disposición adicional undécima con este mandato: «El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».
El INE lo definió mediante la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de su Presidencia, publicada en el BOE el 20 de diciembre, según su nota informativa. Desde entonces se difunde mensualmente, en las mismas fechas que el IPC.
Cómo se calcula el IRAV
La metodología del INE define la tasa de variación anual del IRAV como el mínimo de tres valores:
- La tasa de variación anual del IPC.
- La tasa de variación anual del IPC subyacente.
- Una tasa de variación anual media ajustada, que acerca cada una de las dos tasas anteriores al 2 % con un coeficiente moderador.
Los dos parámetros se fijaron a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa: β vale 2, «que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo», y α vale 0,5. En la práctica, el INE lo resume con una regla: la tasa media ajustada solo se usa cuando el IPC y el IPC subyacente están los dos por encima del 2 %.
| Situación | Qué valor toma el IRAV | Ejemplo del INE |
|---|---|---|
| IPC y subyacente por encima del 2 % | El menor de los valores ajustados | IPC 2,50 % y subyacente 2,20 %: IRAV 2,10 % |
| Una tasa por encima y otra por debajo del 2 % | La tasa que está por debajo del 2 % | IPC 2,10 % y subyacente 1,92 %: IRAV 1,92 % |
| Las dos por debajo del 2 % | La menor de las dos | IPC 1,94 % y subyacente 1,92 %: IRAV 1,92 % |
El efecto es claro: cuando la inflación se dispara, el IRAV sube mucho menos que el IPC; cuando la inflación es baja, el IRAV la sigue.
A qué contratos afecta el IRAV tras el Real Decreto-ley 29/2026
Aquí está el cambio importante de octubre de 2026. Para entenderlo hay que ver el antes y el después del artículo 18.1 de la LAU.
Antes: el IPC como tope y el IRAV como «límite de referencia»
Desde el Real Decreto-ley 7/2019, el artículo 18.1 decía que, si las partes pactaban actualizar sin detallar el índice, se usaba el Índice de Garantía de Competitividad, y que «en todo caso» la subida no podía exceder de la variación del Índice de Precios al Consumo. Esa redacción regía para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019; los anteriores tenían las reglas de su fecha. Con la Ley 12/2023 se añadió el IRAV como límite de referencia, y el propio INE resume en su web que «los contratos de alquiler firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisarán en base al IRAV».
Ahora: el IRAV sustituye al IGC y al IPC en el artículo 18.1
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, ha reescrito el artículo 18.1 de la LAU. Su texto vigente establece tres reglas:
- Sin pacto expreso, no hay actualización: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».
- Si se pactó actualizar pero sin detallar el índice, la renta se actualiza «por referencia a la variación anual» del IRAV.
- Y «en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada» por el IRAV.
Además, el mismo real decreto-ley ha modificado la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023: los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de esa ley (26 de mayo de 2023) «se actualizarán con el límite máximo aplicable de acuerdo con la disposición adicional undécima» y con el artículo 18.1 en su nueva redacción. Dicho de forma sencilla: el tope del IRAV alcanza también a los contratos de vivienda anteriores a mayo de 2023. En todo lo demás, esa misma transitoria mantiene para ellos el régimen «que estuviese vigente en el momento de su celebración». Y para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el INE ya indicaba que «se revisarán en base al IRAV».
Una excepción a tener en cuenta: los contratos de vivienda anteriores al 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la LAU actual, siguen las reglas propias de sus disposiciones transitorias primera y segunda. Si gestionas alguno, revísalo aparte.
Alquileres de temporada y locales
Para los contratos sucesivos de vivienda temporal sobre una misma vivienda, el nuevo artículo 17.8 de la LAU fija que la renta de los posteriores «no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor correspondiente» al IRAV vigente. Los locales y demás arrendamientos de uso distinto del de vivienda se rigen por el título III de la LAU y por lo pactado; el artículo 18 pertenece al título de la vivienda.
La limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027
El Real Decreto-ley 29/2026 incluye, además, una disposición final sexta que conviene leer entera. Afecta a la persona arrendataria de un contrato de vivienda sujeto a la LAU «cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027», que «podrá negociar con el arrendador la actualización anual de la renta con sujeción a las siguientes condiciones»:
- «En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.»
- «En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.»
Con el último IRAV publicado en el 2,54 %, esto significa que, mientras esté vigente esta disposición, en las revisiones sin nuevo pacto el límite práctico puede quedar por debajo del IRAV. Cómo encaja exactamente con cada contrato concreto es materia para revisar con asesoría jurídica, porque la norma lo plantea como una negociación a la que puede acogerse el inquilino.
Un ejemplo con números
Supongamos un contrato de vivienda con cláusula de actualización anual, renta de 900 euros y aniversario el 1 de noviembre de 2026. El último IRAV publicado a esa fecha es el de septiembre: 2,54 %.
- Con el tope del artículo 18.1: 900 × 2,54 % = 22,86 euros. Renta máxima: 922,86 euros.
- Si se aplica la limitación extraordinaria sin nuevo pacto: 900 × 2 % = 18 euros. Renta máxima: 918 euros.
- Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia que resulte aplicable: sin incremento.
En cualquier caso, la renta actualizada solo es exigible «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado» (artículo 18.2 de la LAU). Lo explicamos paso a paso en nuestra guía sobre cómo actualizar la renta del alquiler.
Qué mes del IRAV hay que usar
El artículo 18.1 lo dice expresamente: se toma «como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». El INE publica el IRAV en las mismas fechas que el IPC, ya avanzado el mes siguiente al de referencia (el dato de septiembre de 2026 salió el 14 de octubre). Así, para un contrato que cumple años el 1 de noviembre de 2026, el último dato publicado es el de septiembre; para uno que cumple más adelante en noviembre, hay que comprobar si el INE ya ha publicado el de octubre.
Es el error más habitual que vemos en las revisiones: usar el dato del mes del aniversario, que todavía no existe, o uno anterior al último publicado.
Qué ocurre si el Real Decreto-ley no se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026 tiene que ser convalidado o derogado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado el 2 de octubre, según la resolución publicada en el BOE. Si se derogara también, dejarían de aplicarse sus cambios en el artículo 18.1, en la transitoria cuarta de la Ley 12/2023 y la limitación al 2 %. Por eso recomendamos documentar en cada revisión qué índice y qué norma se aplicaron y en qué fecha.
Cómo lo llevamos en FixrOS
En FixrOS Patrimonio, cada contrato guarda su fecha de aniversario y su cláusula de actualización (IPC o IRAV). Cuando llega la fecha, FixrOS toma el índice del INE, calcula la nueva renta y la propone; el gestor la revisa y la confirma antes de que se emita el siguiente recibo. Preferimos que la decisión final sea humana precisamente por casos como la limitación extraordinaria, en los que el resultado depende de lo que se haya negociado.
Preguntas frecuentes sobre el IRAV
¿Qué significa IRAV?
Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo define y publica el INE por mandato de la disposición adicional undécima de la LAU.
¿Cuál es el IRAV actual?
El último publicado es el de septiembre de 2026, con una variación anual del 2,54 %, difundido por el INE el 14 de octubre de 2026. El INE publica cada nuevo dato en las mismas fechas que el IPC.
¿El IRAV se aplica a contratos firmados antes de 2023?
Con el Real Decreto-ley 29/2026, sí como límite máximo: la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual, dice que esos contratos «se actualizarán con el límite máximo aplicable» del IRAV y del artículo 18.1. Está pendiente de convalidación.
Si mi contrato dice «IPC», ¿puedo subir el IPC?
Desde el 8 de octubre de 2026, la subida no puede superar en ningún caso la variación del IRAV, según el artículo 18.1 de la LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Si el IPC es más alto, el tope es el IRAV. Los contratos anteriores a 1995 tienen reglas propias.
¿El IRAV puede ser mayor que el IPC?
No. Por definición es el mínimo entre el IPC, el IPC subyacente y la tasa media ajustada, así que nunca supera la tasa anual del IPC.
¿Se aplica el IRAV a los locales comerciales?
El artículo 18 forma parte del título II de la LAU, dedicado a la vivienda. En los arrendamientos para uso distinto rige lo pactado y, en su defecto, el título III.
Calcula y notifica sin errores
Con cientos de contratos, cada mes hay aniversarios que revisar y notificaciones que enviar. Si quieres ver cómo FixrOS calcula, propone y deja trazada cada actualización de renta, pide una demo. Para un caso suelto, usa la calculadora de actualización del alquiler.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la Ley de Arrendamientos Urbanos consolidada, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), la Ley 12/2023, el Real Decreto-ley 7/2019, la Constitución y los últimos datos y la metodología del INE. No sustituye al asesoramiento profesional.