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Qué dice la ley: el artículo 18 de la LAU
En la vivienda, la renta solo se puede actualizar en la fecha en que se cumple cada año de contrato y en los términos pactados. Si el contrato no dice nada, no hay actualización. Si el contrato prevé actualizar pero no dice con qué índice, se aplica la variación anual del IRAV. Y en todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV, tomando el último índice publicado en la fecha de actualización (artículo 18.1 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
IPC frente a IRAV
El IPC mide la variación general de los precios de consumo. El IRAV (índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda) lo creó la disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, para evitar subidas desproporcionadas. Según el INE, es el valor más bajo entre la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada; se publica cada mes desde enero de 2025, en las mismas fechas que el IPC. Tienes el último dato y su histórico en nuestra página del IRAV.
Contratos firmados antes de la Ley 12/2023
La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 29/2026, establece que los contratos de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de esa ley (26 de mayo de 2023) se actualizan también con el límite máximo de la disposición adicional undécima y del artículo 18.1 de la LAU. En lo demás, siguen con el régimen vigente cuando se firmaron.
El límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027
La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita las actualizaciones de los contratos de vivienda que cumplan anualidad entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027:
- Si la renta supera el límite máximo que resulta del sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
- En los demás casos, la subida es la que acuerden de nuevo las partes y, si no hay nuevo acuerdo, no puede superar el 2 %.
Los reales decretos-leyes tienen que ser convalidados por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). El anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, no lo fue y quedó derogado. Antes de confirmar una revisión, comprueba en el BOE si el 29/2026 sigue vigente.
Cómo y cuándo se notifica la subida
Según el artículo 18.2 de la LAU, la renta actualizada es exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que se le notifique por escrito, indicando el porcentaje aplicado y acompañando, si el inquilino lo pide, la certificación del INE. Vale como notificación una nota en el recibo de la mensualidad anterior.
Locales y zonas tensionadas
Los arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas) se rigen por lo que pacten las partes (artículo 4.3 de la LAU), así que se actualizan según su cláusula, normalmente por IPC. En las zonas de mercado residencial tensionado, el artículo 17.6 limita además la renta inicial de los nuevos contratos de vivienda respecto a la del contrato anterior. Si necesitas una cifra puntual, usa la calculadora de actualización del alquiler.
