O FixrOS sabe que contratos fazem anos em cada mês, usa o último índice publicado pelo INE espanhol e propõe-lhe a nova renda de cada um. O gestor revê e confirma; o recibo é refeito e o inquilino vê a nova renda no seu portal.
Cada contrato faz anos num mês diferente, uns vão por IPC e outros por IRAV, e a lei mudou várias vezes desde 2022. Com uma carteira média, é fácil perder dinheiro ou aplicar um aumento que não cabe.
Se não atualizar na data, esse dinheiro não se recupera para trás: a nova renda só é exigível a partir do mês seguinte à notificação.
Aplicar o IPC onde a lei limita com o IRAV, ou usar um mês de referência errado, abre uma reclamação do inquilino.
Numa loja, o que se atualiza é a base; o IVA e a retenção têm de ser recalculados. À mão é fácil errar.
Cartas, emails e chamadas para cada inquilino, sem registo claro do que se comunicou e quando.
Ao registar o contrato indica se se atualiza por IPC ou por IRAV. Quando faz anos, o FixrOS usa o último índice publicado pelo INE nessa data e calcula a nova renda. Se o contrato tiver IVA e retenção, revê a base e recalcula o recibo completo.
As atualizações saem preparadas e o escritório confirma-as, contrato a contrato ou todas as do mês de uma vez. Assim pode verificar antes se algum limite legal afeta esse contrato. Ao confirmar, o recibo do mês ainda não cobrado nem enviado ao banco é refeito com a nova renda e nunca se aplica duas vezes.
A renda atualizada aparece no portal e na app do inquilino, junto ao contrato e aos recibos. Se quiser também enviar a comunicação por escrito, prepara-a nas comunicações com pré-visualização antes de enviar.
Na habitação, a renda só pode ser atualizada na data em que se cumpre cada ano de contrato e nos termos acordados. Se o contrato nada disser, não há atualização. Se o contrato previr atualizar mas não indicar o índice, aplica-se a variação anual do IRAV. E, em qualquer caso, o aumento não pode ultrapassar a variação do IRAV, usando o último índice publicado na data de atualização (artigo 18.1 da LAU espanhola, na redação do Real Decreto-lei 29/2026).
O IPC mede a variação geral dos preços no consumidor. O IRAV (índice de referência para a atualização anual dos contratos de arrendamento habitacional) foi criado pela disposição adicional décima primeira da LAU, acrescentada pela Lei 12/2023 do direito à habitação, para evitar aumentos desproporcionados. Segundo o INE, é o valor mais baixo entre a taxa anual do IPC, a do IPC subjacente e uma taxa média ajustada; publica-se todos os meses desde janeiro de 2025, nas mesmas datas do IPC. Tem o último dado e o histórico na nossa página do IRAV.
A disposição transitória quarta da Lei 12/2023, na redação dada pelo Real Decreto-lei 29/2026, estabelece que os contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor dessa lei (26 de maio de 2023) também se atualizam com o limite máximo da disposição adicional décima primeira e do artigo 18.1 da LAU. No resto, mantêm o regime em vigor quando foram assinados.
A disposição final sexta do Real Decreto-lei 29/2026, em vigor desde 8 de outubro de 2026, limita as atualizações dos contratos habitacionais que façam anos entre essa data e 31 de dezembro de 2027:
Os reais decretos-leis têm de ser convalidados pelo Congresso nos trinta dias seguintes à sua promulgação (artigo 86 da Constituição espanhola). O anterior, o Real Decreto-lei 26/2026, não o foi e ficou revogado. Antes de confirmar uma atualização, verifique no BOE se o 29/2026 continua em vigor.
Segundo o artigo 18.2 da LAU, a renda atualizada é exigível ao inquilino a partir do mês seguinte àquele em que lhe for notificada por escrito, indicando a percentagem aplicada e juntando, se o inquilino o pedir, a certificação do INE. Vale como notificação uma nota no recibo da mensalidade anterior.
Os arrendamentos para fim não habitacional (lojas, escritórios) regem-se pelo que as partes acordarem (artigo 4.3 da LAU), por isso atualizam-se segundo a sua cláusula, normalmente pelo IPC. Nas zonas de mercado habitacional sob pressão, o artigo 17.6 limita ainda a renda inicial dos novos contratos habitacionais face à do contrato anterior. Para um valor pontual, use a calculadora de atualização da renda.
| Situação | Como se atualiza | Norma |
|---|---|---|
| Habitação sem cláusula de atualização | Não se atualiza | Art. 18.1 LAU |
| Habitação com cláusula sem índice | Variação anual do IRAV | Art. 18.1 LAU |
| Habitação com cláusula de IPC ou outro índice | O acordado, sem ultrapassar o IRAV | Art. 18.1 LAU |
| Habitação assinada antes de 26 de maio de 2023 | O acordado, com o limite do IRAV | DT 4.ª Lei 12/2023 |
| Habitação com aniversário entre 8 de outubro de 2026 e 31 de dezembro de 2027 | Sem aumento se ultrapassar o índice de referência; senão, novo acordo ou 2 % no máximo | DF 6.ª RDL 29/2026 |
| Loja ou escritório | Segundo a cláusula do contrato | Art. 4.3 LAU |
Resumo indicativo com a legislação em vigor a 18 de outubro de 2026. O Real Decreto-lei 29/2026 aguardava convalidação nessa data.
Multiplica-se a renda em vigor pela variação anual do índice acordado, usando o último dado publicado na data em que o contrato faz anos. Na habitação, o aumento não pode ultrapassar a variação do IRAV (artigo 18.1 da LAU).
É o índice de referência para a atualização anual dos contratos de arrendamento habitacional, previsto na disposição adicional décima primeira da LAU (Lei 12/2023). O INE publica-o todos os meses desde janeiro de 2025 e funciona como teto dos aumentos anuais na habitação.
Não. Na habitação, sem acordo expresso de atualização não se aplica atualização da renda (artigo 18.1 da LAU).
A partir do mês seguinte àquele em que lhe é notificada por escrito com a percentagem aplicada. Uma nota no recibo do mês anterior serve de notificação (artigo 18.2 da LAU).
Por defeito, não: o FixrOS calcula e propõe cada atualização com o índice do INE e o escritório confirma-a. Existe uma opção para as aplicar automaticamente, mas vem desligada para que possa verificar antes os limites legais de cada contrato.
A atualização de rendas faz parte do módulo Património, com 14 dias de experiência. O preço depende da sua carteira: explicamos numa demo.
Informação verificada a 18 de outubro de 2026 com a Lei espanhola 29/1994 de Arrendamentos Urbanos (arts. 4, 17, 18 e disposição adicional décima primeira), a Lei 12/2023 (disposição transitória quarta), o Real Decreto-lei 29/2026 (disposição final sexta; pendente de convalidação nessa data) e a nota informativa do INE sobre o IRAV. Reveremos esta página se o Real Decreto-lei 29/2026 não for convalidado ou for alterado. Não substitui o aconselhamento profissional.
Mostramos-lhe as atualizações do FixrOS com os seus contratos reais.
Um sistema operativo. 6 apps.
