O FixrOS regista a caução de cada contrato, avisa quais faltam depositar no organismo da comunidade autónoma, guarda os dados do depósito e, no fim do contrato, calcula o que se devolve e o que se retém, com cada desconto justificado.
Entre a assinatura e a devolução podem passar dez anos. Pelo caminho há que depositá-las, atualizá-las nas prorrogações e, no fim, devolvê-las a tempo e justificar cada euro retido.
Cada comunidade autónoma fixa o seu organismo e prazo. Com imóveis em várias, é fácil falhar um.
Sem a referência do depósito, recuperar a caução do organismo no fim do contrato complica-se.
Passado um mês desde a entrega das chaves sem devolver a caução, o saldo vence juros legais.
Reter por danos sem fotografias, faturas ou um auto de entrega acaba em reclamação.
Ao registar o contrato, a caução fica registada com o seu valor. Cada uma passa por três estados (pendente, depositada, devolvida) e guarda o organismo, a referência do depósito, as datas e as suas notas. O inquilino vê-a no seu portal.
O FixrOS identifica a comunidade autónoma pela localização do imóvel, não do escritório. Na Catalunha e na Galiza, onde verificámos organismo e prazo, indica-os; no resto usa um prazo indicativo e prudente para o avisar a tempo. O depósito é feito pelo gestor no organismo; o FixrOS não o apresenta.
Regista a devolução com a data, o valor devolvido e cada retenção com o motivo: rendas pendentes, fornecimentos ou danos com a fatura do fornecedor. Assim o inquilino e o proprietário veem o mesmo detalhe, e o prazo de um mês fica controlado.
O artigo 36.1 da LAU obriga a exigir e prestar, na assinatura do contrato, uma caução em dinheiro de uma mensalidade de renda no arrendamento habitacional e de duas mensalidades no arrendamento para outros fins (lojas, escritórios). É obrigatória: não se pode acordar que não haja caução, salvo quando o inquilino é uma Administração pública ou outro dos organismos enumerados no artigo 36.6 e paga a renda pelo seu orçamento.
Além da caução, as partes podem acordar outra garantia (uma garantia bancária, um depósito adicional). Na habitação, em contratos até cinco anos, ou até sete se o senhorio for pessoa coletiva, essa garantia adicional não pode ultrapassar duas mensalidades de renda; nos arrendamentos temporários, uma. E nunca se pode exigir ao inquilino que contrate um seguro de incumprimento de renda ou cobertura semelhante (artigo 36.5, na redação do Real Decreto-lei 29/2026).
Durante os cinco primeiros anos de contrato (sete se o senhorio for pessoa coletiva) a caução não se atualiza. Mas cada vez que o contrato se prorroga, o senhorio pode exigir que aumente, ou o inquilino que diminua, até igualar uma ou duas mensalidades da renda em vigor (artigo 36.2). Passado esse período, aplica-se o acordado e, sem acordo, o previsto para a atualização da renda (artigo 36.3). Não pagar a caução ou a sua atualização é causa de resolução do contrato (artigo 27.2).
A disposição adicional terceira da LAU permite às comunidades autónomas obrigar os senhorios a depositar a caução, sem juros, na Administração autonómica ou no organismo que designem, até ao fim do contrato. A maioria fê-lo, cada uma com o seu organismo, prazo e procedimento. Explicamos comunidade a comunidade no guia de depósito da caução de arrendamento.
Segundo o artigo 36.4, o saldo da caução a devolver ao inquilino no fim do contrato vence juros legais quando passa um mês desde a entrega das chaves sem que tenha sido devolvido. O mesmo acontece com o organismo autonómico face ao senhorio: se não devolver o depositado num mês desde o fim do contrato, também vence juros legais (disposição adicional terceira).
Desde o Real Decreto-lei 29/2026, o artigo 36.7 exige ainda que, no fim do contrato, ambas as partes assinem um documento de finalização com o estado da habitação. Se não for assinado, ou se não referir qualquer dano, presume-se, salvo prova em contrário, que a habitação foi entregue em bom estado. Sem esse documento, reter por danos será muito mais difícil.
| Conceito | Habitação | Outros fins (loja, escritório) |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | 1 mensalidade | 2 mensalidades |
| Garantia adicional | Máximo 2 mensalidades (contratos até 5 ou 7 anos); 1 nos arrendamentos temporários | O que as partes acordarem |
| Atualização | Só nas prorrogações durante os 5 primeiros anos (7 se o senhorio for pessoa coletiva) | Igual, artigo 36.2 e 36.3 |
| Depósito no organismo | Segundo a comunidade autónoma | Segundo a comunidade autónoma |
| Devolução | Juros legais passado um mês desde a entrega das chaves | Juros legais passado um mês desde a entrega das chaves |
Artigo 36 e disposição adicional terceira da LAU, na redação em vigor a 18 de outubro de 2026. Os números 36.5 e 36.7 resultam do Real Decreto-lei 29/2026, pendente de convalidação nessa data.
Uma mensalidade de renda na habitação e duas nas lojas e outros fins não habitacionais, sempre em dinheiro (artigo 36.1 da LAU).
No organismo designado pela comunidade autónoma onde fica o imóvel, se a sua legislação o exigir, e no prazo que esta fixar. Detalhamo-lo no nosso guia de depósito da caução por comunidade.
Se passar um mês desde a entrega das chaves sem devolver o saldo da caução, esse saldo começa a vencer juros legais (artigo 36.4 da LAU).
Pode acordar-se uma garantia adicional. Na habitação, em contratos até cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva), não pode ultrapassar duas mensalidades, e uma nos arrendamentos temporários. Não se pode obrigar o inquilino a contratar um seguro de incumprimento.
Não. O depósito é feito pelo escritório ou pelo proprietário junto do organismo. O FixrOS regista cada caução, avisa das que faltam depositar, guarda a referência do depósito e controla a devolução.
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Informação verificada a 18 de outubro de 2026 com a Lei espanhola 29/1994 de Arrendamentos Urbanos (arts. 27.2, 36 e disposição adicional terceira) e o Real Decreto-lei 29/2026, pendente de convalidação nessa data. Reveremos esta página se o Real Decreto-lei 29/2026 não for convalidado ou for alterado. Não substitui o aconselhamento profissional.
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