Gestió de fiances de lloguer: cada fiança controlada, de la signatura a la devolució.

Quant és la fiança

L'article 36.1 de la LAU obliga a exigir i prestar, en signar el contracte, una fiança en metàl·lic d'una mensualitat de renda en el lloguer d'habitatge i de dues mensualitats en el lloguer per a ús diferent (locals, oficines). És obligatòria: no es pot pactar que no hi hagi fiança, llevat que el llogater sigui una Administració pública o un altre dels organismes que enumera l'article 36.6 i pagui la renda amb càrrec al seu pressupost.

Garanties addicionals: el límit de dues mensualitats

A més de la fiança, les parts poden pactar una altra garantia (un aval, un dipòsit addicional). En l'habitatge, en contractes de fins a cinc anys, o de fins a set si l'arrendador és persona jurídica, aquesta garantia addicional no pot superar dues mensualitats de renda; en els arrendaments temporals, una. I en cap cas es pot exigir al llogater que contracti una assegurança d'impagament de renda o una altra cobertura semblant (article 36.5, en la redacció del Reial decret llei 29/2026).

Quan s'actualitza la fiança

Durant els cinc primers anys de contracte (set si l'arrendador és persona jurídica) la fiança no s'actualitza. Però cada vegada que el contracte es prorroga, l'arrendador pot exigir que pugi, o el llogater que baixi, fins a igualar una o dues mensualitats de la renda vigent (article 36.2). Passat aquest període, s'aplica el que s'hagi pactat i, si no hi ha pacte, el que s'hagi acordat per a l'actualització de la renda (article 36.3). No pagar la fiança o la seva actualització és causa de resolució del contracte (article 27.2).

On es diposita: l'organisme de cada comunitat autònoma

La disposició addicional tercera de la LAU permet a les comunitats autònomes obligar els arrendadors a dipositar la fiança, sense interessos, a l'Administració autonòmica o a l'ens que designin, fins que acabi el contracte. La majoria ho han fet, cadascuna amb el seu organisme, el seu termini i el seu procediment. Ho expliquem comunitat per comunitat a la guia de dipòsit de la fiança del lloguer.

La devolució: un mes des del lliurament de claus

Segons l'article 36.4, el saldo de la fiança que s'hagi de retornar al llogater al final del contracte merita l'interès legal quan passa un mes des del lliurament de les claus sense que s'hagi retornat. El mateix passa amb l'organisme autonòmic respecte a l'arrendador: si no retorna el que s'ha dipositat en un mes des que acaba el contracte, també merita interès legal (disposició addicional tercera).

Des del Reial decret llei 29/2026, l'article 36.7 demana a més que, en acabar el contracte, les dues parts signin un document de finalització amb l'estat de l'habitatge. Si no se signa, o si no recull cap desperfecte, es presumeix, llevat de prova en contra, que l'habitatge es va lliurar en bon estat. Sense aquest document, retenir per danys serà molt més difícil.