- Inici
- Gestors patrimonials
- Impagament del lloguer
Impagament del lloguer: què fer des del primer rebut retornat fins al desnonament
Un impagament es gestiona millor el dia 3 que el dia 90. T’expliquem els passos que marca la Llei d’enjudiciament civil, què va canviar amb la Llei d’habitatge i amb el Reial decret llei 29/2026, i com FixrOS t’avisa del primer rebut retornat i prepara l’expedient per a l’advocat.
- Morositat des del primer dia
- Certificats de deute
- Expedient de desnonament
Per què un impagament es complica quan es detecta tard.
Gairebé mai falla la llei: falla el temps. El que passa les primeres setmanes decideix si el cas s’arregla amb una trucada o acaba al jutjat.
Es descobreix a la conciliació
El rebut retornat apareix dies després, quan algú quadra el banc a mà.
Ningú no deixa rastre
Trucades i promeses de pagament que no queden escrites i després no es poden demostrar.
El propietari se n’assabenta tard
I ho descobreix a la liquidació, que és la pitjor manera d’assabentar-se’n.
L’advocat espera papers
Contracte, rebuts, deute exacte: reunir-ho a mà endarrereix la demanda setmanes.
De la devolució del rebut a l’expedient per a l’advocat, sense perdre cap paper.
La morositat apareix el mateix dia que el banc retorna el rebut.
Els rebuts es cobren per remesa SEPA i la connexió bancària concilia cada moviment. Si un rebut torna, passa a morositat amb la data, l’import i l’historial del llogater, i el copilot te l’assenyala entre els assumptes del dia.
- Conciliació bancària de cada rebut
- Historial de pagaments per llogater
- Avís del copilot amb els impagats
Certificat de deute i propietari informat, en minuts.
FixrOS emet el certificat de deute del llogater amb el detall de cada rebut pendent. Les comunicacions al llogater i al propietari surten del mateix sistema, amb previsualització abans d’enviar, i el deute es reflecteix a la liquidació del propietari perquè ningú no s’emporti sorpreses.
- Certificat de deute en PDF
- Comunicacions amb previsualització
- Deute visible a la liquidació
L’expedient de desnonament, a punt per lliurar a l’advocat.
Quan el propietari decideix reclamar, FixrOS reuneix en un expedient el contracte, els rebuts impagats amb les dates, el certificat de deute actualitzat i les comunicacions enviades al llogater. L’advocat rep la documentació ordenada i la demanda no espera que algú trobi papers.
- Contracte i rebuts impagats
- Deute actualitzat a la data
- Historial de comunicacions
Què fer davant d’un impagament del lloguer.
Detecta i contacta
El mateix dia: trucada, avís per escrit i propietari informat.
Intenta un acord
Un pla de pagament per escrit, si el llogater vol i pot pagar.
Requereix de manera fefaent
Burofax o requeriment notarial almenys 30 dies abans de demandar.
Demanda de desnonament
Judici verbal de l’article 250.1.1r LEC, amb advocat i procurador.
Impagament del lloguer i desnonament a Espanya: guia per a gestors.
El procediment: judici verbal de desnonament
Les demandes que reclamen rendes impagades i demanen recuperar l’habitatge o el local per falta de pagament es tramiten per judici verbal, sigui quina sigui la quantia (article 250.1.1r de la Llei d’enjudiciament civil). Admesa la demanda, el lletrat de l’Administració de justícia requereix el llogater perquè en deu dies desallotgi, pagui o, si vol enervar, pagui tot el que deu, o s’hi oposi; en el mateix requeriment es fixen la data de la vista i la del llançament (article 438.5).
L’enervació i el requeriment fefaent
El llogater pot aturar el desnonament pagant, dins del termini del requeriment, el que es reclama i el que degui en aquell moment: és l’enervació de l’article 22.4 LEC. No és possible si ja va enervar una vegada abans (llevat que el cobrament fallés per causa de l’arrendador) ni quan l’arrendador li va requerir el pagament per qualsevol mitjà fefaent amb almenys trenta dies d’antelació a la demanda i el pagament no es va fer abans de presentar-la. Per això el burofax o el requeriment notarial, amb data i contingut acreditats, és el pas que més canvia el resultat.
Abans de demandar: l’intent de negociació
Des del 3 d’abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 exigeix amb caràcter general acudir abans a un mitjà adequat de solució de controvèrsies perquè s’admeti la demanda civil (article 5). El desnonament per impagament no figura entre les excepcions de l’article 5.2, i la mateixa llei admet com a tal la negociació directa entre les parts o entre els seus advocats. Pregunta a l’advocat com la vol documentar: sovint es combina amb el requeriment de pagament.
Habitatge habitual, grans tenidors i vulnerabilitat
La Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, va afegir requisits a la demanda: ha d’indicar si l’immoble és l’habitatge habitual de l’ocupant i si el demandant és gran tenidor; si diu que no ho és, ha d’adjuntar una certificació del Registre de la Propietat amb els seus immobles (article 439.6 LEC). El Tribunal Constitucional va anul·lar altres dos requisits que va afegir aquesta llei, els dels articles 439.6.c) i 439.7 (STC 26/2025).
Si es tracta de l’habitatge habitual del llogater, el jutjat l’informa que pot acudir als serveis socials i comunica d’ofici el procediment a les administracions d’habitatge i serveis socials. Si confirmen que la llar és vulnerable, el tribunal pot suspendre el procés fins a dos mesos si el demandant és persona física, o quatre si és persona jurídica (articles 441.5 i 441.6 LEC).
El que canvia el Reial decret llei 29/2026
El Reial decret llei 29/2026 és en vigor des del 8 d’octubre de 2026 i, a la data d’aquesta pàgina, pendent de convalidació pel Congrés (si no es convalida, decau). Introdueix aquests canvis, que afecten els impagaments d’habitatge:
- Enervació per l’Administració (nou article 22.6 LEC): si el llogater acredita vulnerabilitat econòmica i no se li ofereix alternativa habitacional, l’Administració competent ha de pagar o consignar el deute i les costes en un termini de dos mesos, durant el qual se suspèn el procediment.
- Suspensió fins al 31 de desembre de 2030 dels desnonaments de persones vulnerables sense alternativa habitacional, amb compensació a l’arrendador persona física a càrrec de l’Administració. La vulnerabilitat del llogater no preval quan l’arrendador és una persona física amb dos habitatges o menys.
- Procediments en curs: la suspensió i la nova enervació per l’Administració també s’apliquen a les execucions en marxa el 8 d’octubre de 2026 en què encara no s’havia practicat el llançament (disposició transitòria segona).
- Assegurances d’impagament: l’arrendador pot contractar la seva pròpia assegurança, però ja no pot exigir al llogater que contracti una assegurança d’impagament o una cobertura anàloga (article 36.5 de la Llei d’arrendaments urbans).
Què pot fer el gestor
El gestor no porta el plet, però decideix quant triga a començar i amb quines proves hi arriba. Detectar l’impagament el primer dia, deixar per escrit cada contacte, enviar el requeriment fefaent a temps i lliurar a l’advocat un deute exacte i documentat són les quatre coses que més escurcen un desnonament. I mantenir informat el propietari, que és qui decideix si es reclama.
Terminis i normes clau del desnonament per impagament.
| Tràmit | Termini o regla | Norma |
|---|---|---|
| Requeriment fefaent de pagament | Almenys 30 dies abans de la demanda per impedir l’enervació | Art. 22.4 LEC |
| Intent de negociació prèvia | Requisit perquè s’admeti la demanda | Art. 5 LO 1/2025 |
| Requeriment del jutjat al llogater | 10 dies per desallotjar, pagar, enervar o oposar-se | Art. 438.5 LEC |
| Enervació | Una sola vegada, llevat de causa imputable a l’arrendador | Art. 22.4 LEC |
| Suspensió per vulnerabilitat | Fins a 2 mesos (persona física) o 4 (persona jurídica) | Art. 441.6 LEC |
| Enervació per l’Administració | 2 mesos per pagar o consignar | Art. 22.6 LEC (RDL 29/2026) |
LEC: Llei 1/2000, d’enjudiciament civil. Les mesures del RDL 29/2026 depenen de la convalidació pel Congrés.
Cobrar a temps és la millor prevenció.
Impagament del lloguer: preguntes habituals.
Què cal fer quan el llogater no paga el lloguer?
Contactar de seguida i per escrit, intentar un acord de pagament i, si no funciona, enviar un requeriment fefaent (burofax o notarial) amb almenys 30 dies d’antelació a la demanda. Després, l’advocat presenta la demanda de desnonament per judici verbal.
Què és enervar el desnonament?
És pagar tot el que es deu dins del termini que dona el jutjat perquè el desnonament no continuï i el contracte segueixi (article 22.4 LEC). Només es pot fer una vegada i no és possible si l’arrendador va requerir el pagament de manera fefaent almenys 30 dies abans de demandar.
Quants mesos d’impagament calen per desnonar?
La llei no fixa un mínim: l’impagament d’una sola renda o quantitat deguda permet reclamar per la via de l’article 250.1.1r LEC. A la pràctica, convé actuar aviat i amb el requeriment fefaent enviat.
Puc exigir al llogater una assegurança d’impagament?
Des del Reial decret llei 29/2026, no: l’article 36.5 de la LAU prohibeix exigir-la. El propietari sí que pot contractar la seva pròpia assegurança d’impagament. Tingues en compte que el decret està pendent de convalidació.
FixrOS presenta la demanda de desnonament?
No. La demanda la presenten l’advocat i el procurador. FixrOS detecta l’impagament, emet el certificat de deute i prepara l’expedient amb el contracte, els rebuts impagats i les comunicacions perquè l’advocat comenci sense esperes.
Quant costa el mòdul Patrimoni?
Depèn de la mida de la cartera i dels mòduls que combinis. T’ho expliquem en una demo amb les teves dades, i pots provar el mòdul 14 dies.
Informació verificada el 18 d’octubre de 2026 amb la Llei 1/2000, d’enjudiciament civil (text consolidat), la Llei orgànica 1/2025, la STC 26/2025, la Llei 12/2023, la Llei 29/1994 d’arrendaments urbans i el Reial decret llei 29/2026, pendent de convalidació en aquella data. No substitueix l’assessorament d’un advocat.
Que cap impagament no t’enxampi tard.
T’ensenyem en 30 minuts com FixrOS detecta el primer rebut retornat i prepara l’expedient per a l’advocat.
Un sistema operatiu. 6 apps.