Impago de alquiler: qué hacer desde el primer recibo devuelto hasta el desahucio

Las demandas que reclaman rentas impagadas y piden recuperar la vivienda o el local por falta de pago se tramitan por juicio verbal, sea cual sea la cuantía (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que en diez días desaloje, pague o, si quiere enervar, pague todo lo que debe, o se oponga; en el mismo requerimiento se fijan la fecha de la vista y la del lanzamiento (artículo 438.5).

El inquilino puede parar el desahucio pagando, dentro del plazo del requerimiento, lo reclamado y lo que deba en ese momento: es la enervación del artículo 22.4 LEC. No cabe si ya enervó una vez antes (salvo que el cobro fallara por causa del arrendador) ni cuando el arrendador le requirió de pago por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se hizo antes de presentarla. Por eso el burofax o el requerimiento notarial, con fecha y contenido acreditados, es el paso que más cambia el resultado.

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias para que la demanda civil se admita (artículo 5). El desahucio por impago no figura entre las excepciones del artículo 5.2, y la propia ley admite como tal la negociación directa entre las partes o entre sus abogados. Pregunta al abogado cómo quiere documentarla: a menudo se combina con el requerimiento de pago.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añadió requisitos a la demanda: debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor; si dice que no lo es, debe adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con sus inmuebles (artículo 439.6 LEC). El Tribunal Constitucional anuló otros dos requisitos que añadió esa ley, los de los artículos 439.6.c) y 439.7 (STC 26/2025).

Si se trata de la vivienda habitual del inquilino, el juzgado le informa de que puede acudir a los servicios sociales y comunica de oficio el procedimiento a las administraciones de vivienda y servicios sociales. Si confirman que el hogar es vulnerable, el tribunal puede suspender el proceso hasta dos meses si el demandante es persona física, o cuatro si es persona jurídica (artículos 441.5 y 441.6 LEC).

El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y, a la fecha de esta página, pendiente de convalidación por el Congreso (si no se convalida, decae). Introduce estos cambios, que afectan a los impagos de vivienda:

• Enervación por la Administración (nuevo artículo 22.6 LEC): si el inquilino acredita vulnerabilidad económica y no se le ofrece alternativa habitacional, la Administración competente debe pagar o consignar la deuda y las costas en un plazo de dos meses, durante el cual se suspende el procedimiento.
• Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con compensación al arrendador persona física a cargo de la Administración. La vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el arrendador es una persona física con dos viviendas o menos.
• Procedimientos en curso: la suspensión y la nueva enervación por la Administración también se aplican a las ejecuciones en marcha el 8 de octubre de 2026 en las que aún no se había practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda).
• Seguros de impago: el arrendador puede contratar su propio seguro, pero ya no puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otra cobertura análoga (artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

El gestor no lleva el pleito, pero decide cuánto tarda en empezar y con qué pruebas llega. Detectar el impago el primer día, dejar por escrito cada contacto, enviar el requerimiento fehaciente a tiempo y entregar al abogado una deuda exacta y documentada son las cuatro cosas que más acortan un desahucio. Y mantener informado al propietario, que es quien decide si se reclama.