Doce programas de administración de fincas, uno al lado del otro: quién está detrás, si se instala o va en la nube, qué app tienen los vecinos y qué hace mejor cada uno. Con lo que cada fabricante publica en su web y la fecha en que lo leímos.
Casi todos los programas de administración de fincas hacen lo básico: comunidades, propietarios, coeficientes, cuotas, recibos SEPA, contabilidad, juntas y actas. Donde se separan es en cómo trabajan y en lo que hay alrededor. Antes de pedir demos, contesta a esto.
¿Instalado o en la nube? Los programas veteranos nacieron para instalarse en el servidor del despacho, y varios conservan esa versión además de una en la nube. Los más recientes funcionan solo en el navegador. La primera opción te deja los datos en casa; la segunda te ahorra servidores, copias y actualizaciones.
¿Qué ve el vecino? Una app o un portal donde el propietario consulta sus recibos, vota y comunica una avería quita llamadas al despacho. Mira si la app es del fabricante o lleva la marca de tu despacho, y qué puede hacer de verdad el vecino.
¿Qué más haces? Si además gestionas alquileres o vendes inmuebles, cuenta cuántos programas necesitarías y cuántas veces vas a dar de alta al mismo propietario. Y si la parte fiscal es tu cuello de botella, pregunta si el programa presenta los modelos en la AEAT o solo prepara el borrador.
Lo que cada fabricante dice de sí mismo en su web, resumido. Sin importes: los precios cambian y no los publicamos, ni los nuestros ni los de otros.
| Programa | Quién está detrás | Cómo funciona | App o portal del vecino | Lo que más destaca |
|---|---|---|---|---|
| Gesfincas | IESA (grupo Aareon). | Se instala en el servidor o en los puestos del despacho. | TucomunidApp: incidencias, votaciones, recibos y reservas. | El más extendido del sector, con Gesfincas IA (chat, facturas, correo, juntas y centralita) y red de proveedores. |
| Fynkus | Fynkus. | 100 % en la nube. | App para propietarios y para el administrador. | Versión gratuita y agregador bancario incluido. |
| NetFincas Horizontal | NetFincas, en el mercado desde 1997. | Escritorio o nube (365 Cloud). | MiComunidad 360: consultas, reservas y votaciones. | Conexión con la AEAT para el IRPF y TicketBai. |
| ADMINET | Pragma Informática (Barcelona). | Se presenta como nube nativa. | ADMINET 24H, con la imagen del despacho. | Presenta en la AEAT los modelos 111, 190, 347 y 184, y asistente telefónico con IA. |
| CMW (Colmadwin) | Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. | Se instala sobre Windows. | No figura una app propia. | Nóminas, seguros sociales y modelos de Hacienda. Solo para colegiados. |
| FincasPlus Elite | IDS (Valencia), en convenio con el Consejo General de Colegios. | Escritorio con acceso por navegador (IDSCloud). | TuAdministrador: administrador, propietario y proveedor. | IA integrada para atención a propietarios, actas y contabilidad. |
| Cfin H | CISI (Barcelona), más de 35 años en el sector. | Aplicación de Windows, con datos en local o en la nube. | Publicación web para vecinos; no figura app. | Presentación telemática de modelos y gran oferta de módulos. |
| FincasPro | Sogenube (Sevilla), desde 2010. | Aplicación web 100 % online. | Oficina Virtual, con opción de app. | Contabilidad completa del despacho y de las comunidades. |
| EFincas | Easy PVF Software (Sevilla), desde 2008. | En la nube. | App con la marca del despacho, votaciones y reservas con QR. | Lectura de contadores, SMS y ediciones desde una comunidad. |
| TAAF | TAAF, S.L. (Barcelona y Madrid). | Sus páginas de producto no lo detallan; su blog cita una opción en la nube. | Oficina Virtual y app con la imagen del despacho. | ERP personalizable con fincas, alquileres, comercialización y contabilidad, con jefe de proyecto. |
| Cegid Finca3 | Cegid, grupo de software de gestión. | Red local, en versiones multiusuario y total; no figura versión en la nube en su ficha. | No figura en su ficha. | Actas y convocatorias con plantillas, contabilidad con balance presupuestario y el ERP de despachos de Cegid al lado. |
| FixrOS | FixrOS, S.L. | Solo en la nube, navegador y app. | App de iOS y Android con cinco roles: vecino, portero, presidente, proveedor y perito. | Fincas, alquileres y venta en un sistema, siniestros con aseguradoras y recepcionista IA. |
Fuentes: webs oficiales de cada fabricante, consultadas en julio de 2026 (Gesfincas, Fynkus, CMW, FincasPlus Elite), el 18-oct-2026 (NetFincas) y el 10-nov-2026 (ADMINET, Cfin H, FincasPro, EFincas, TAAF y Cegid Finca3). El detalle, con enlaces, está en cada comparativa.
Es el programa veterano y el más extendido entre los despachos españoles. Se instala en el servidor o los puestos del despacho y tiene alrededor TucomunidApp para los vecinos, una red de proveedores para incidencias y Gesfincas IA, con asistentes para facturas, correo, juntas y la centralita. Encaja al despacho grande que ya lo conoce y prefiere no cambiar de forma de trabajar. FixrOS vs Gesfincas.
Software 100 % en la nube centrado en la comunidad de vecinos, con app para propietarios y administradores, agregador bancario y una versión gratuita. Es moderno y lo hace bien: si solo administras comunidades y quieres empezar sin coste, es una opción seria. FixrOS vs Fynkus.
Familia de programas desde 1997 que se puede usar en escritorio o en la nube. Su web destaca la conexión con la AEAT para el IRPF, TicketBai, lectura de contadores y MiComunidad 360 para los vecinos. Encaja al despacho que quiere elegir dónde guarda los datos. FixrOS vs NetFincas.
Programa de Pragma con propiedad horizontal, vertical y módulo inmobiliario. Su punto fuerte es la fiscalidad: presenta en la AEAT los modelos 111, 190, 347 y 184. Tiene además app ADMINET 24H con la imagen del despacho, agregador financiero y asistente telefónico con IA. FixrOS vs ADMINET.
Programa propiedad del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, exclusivo para colegiados y que se instala sobre Windows. Muy completo en despacho, nóminas, seguros sociales y modelos de Hacienda. Encaja al colegiado que prioriza la parte laboral y fiscal. FixrOS vs CMW.
Programa maduro de IDS creado en convenio con el Consejo General de Colegios, con acceso por navegador mediante IDSCloud. Anuncia IA integrada para atender a propietarios, redactar actas y contabilizar. Un competidor fuerte para el despacho colegiado. FixrOS vs FincasPlus Elite.
Uno de los programas más antiguos del mercado, de CISI. Es una aplicación de Windows con datos en local o en la nube y una larga lista de módulos opcionales: Norma 43, Norma 57, IBI, actas, incidencias y lectura OCR de facturas. Encaja al despacho que quiere montar su programa por piezas. FixrOS vs Cfin H.
Aplicación web de Sogenube, en el mercado desde 2010, con contabilidad según el PGC tanto de las comunidades como del propio despacho, morosos con intereses de demora y Oficina Virtual para vecinos y proveedores. Sin límite de usuarios ni puestos según su web. FixrOS vs FincasPro.
Aplicación web de Easy PVF Software, desde 2008, con app para vecinos con la marca del despacho, votaciones, reservas con código QR, lectura de contadores y SMS. Tiene ediciones desde una sola comunidad, útiles para quien empieza. FixrOS vs EFincas.
ERP de TAAF con productos para propiedad horizontal, propiedad vertical, comercialización (con envío a portales) y contabilidad. Destaca por la personalización y la consultoría con jefe de proyecto, y tiene Oficina Virtual con perfiles de propietario, inquilino, presidente y proveedor. Encaja al despacho grande que quiere un ERP a medida. FixrOS vs TAAF.
El programa de administración de fincas de Cegid, para despachos, asesorías y gestorías. Su ficha destaca los recibos de provisiones, derramas y liquidaciones, el interés de mora, las actas con plantillas y relleno automático y una contabilidad con balance presupuestario y de desviaciones. Funciona en red local y se puede completar con el ERP de despachos de Cegid. FixrOS vs Cegid Finca3.
FixrOS es el Sistema Operativo Inmobiliario: el módulo Comunidades administra fincas y comparte datos con Patrimonio (alquileres) y Comercial (agencias). Funciona solo en la nube, con app de iOS y Android para vecinos, porteros, presidentes, proveedores y peritos, incidencias conectadas con siniestros y aseguradoras, marketplace de proveedores y recepcionista IA que atiende llamadas y correos.
Lo que no hacemos, dicho claro: no tenemos versión de escritorio, no presentamos los modelos en la AEAT (preparamos el borrador para que lo revises y lo presentes) y no tenemos plan gratuito. Si alguna de esas tres cosas es imprescindible para ti, mira primero NetFincas, ADMINET, Cfin H o Fynkus.
Según sus webs, Fynkus tiene una versión gratuita, y CMW se ofrece gratis seis meses a los colegiados de Madrid. Varios tienen periodo de prueba: NetFincas en su versión 365 Cloud, FincasPro y EFincas, entre otros. Para un administrador que empieza con pocas comunidades, son una buena puerta de entrada.
FixrOS no tiene plan gratuito: está pensado para despachos profesionales y se ve en una demo de 30 minutos con tu propia cartera. Lo que sí es gratis y sin registro: los modelos de acta de junta de propietarios y el resto de guías del blog.
Depende de cómo trabaje tu despacho. Si quieres los datos en tu servidor, Gesfincas, CMW, Cfin H, Cegid Finca3 o NetFincas en escritorio. Si la presentación de modelos en la AEAT es imprescindible, ADMINET, Cfin H o NetFincas. Si empiezas y quieres una versión gratuita, Fynkus. Si quieres nube, app de vecinos con varios roles, siniestros e IA en un sistema que además gestiona alquileres y ventas, FixrOS.
Gesfincas es el más extendido y el que más se cita en el sector. Le siguen programas con mucha trayectoria como NetFincas, ADMINET, Cfin H o los respaldados por colegios (CMW y FincasPlus Elite), y una generación más reciente en la nube como Fynkus o FixrOS.
El instalado te deja los datos en tu servidor, a cambio de ocuparte de copias, actualizaciones y acceso remoto. El de la nube se usa desde cualquier sitio y el fabricante se ocupa del resto. Para equipos que trabajan fuera del despacho o en varias oficinas, la nube suele salir más cómoda.
Sí: todos los programas de esta comparativa lo son. Si lo que buscas es dejar de instalar y mantener el programa, mira los que funcionan en la nube. Tienes el detalle en FixrOS vs Gesfincas.
Sí, pero pregunta cómo. Lo habitual es exportar comunidades, propietarios, coeficientes, cuotas y saldos a Excel y revisarlos con el nuevo proveedor antes de emitir el primer recibo. Pide que te lo demuestren con tus datos.
No publicamos precios, ni los nuestros ni los de otros: dependen del número de comunidades y de los módulos. Algunos tienen versión gratuita o periodo de prueba. Para FixrOS, pide una demo y te damos una propuesta cerrada.
Comparativa elaborada por FixrOS, S.L. a partir de información pública disponible en las webs oficiales de cada programa en las fechas indicadas, conforme al art. 10 de la Ley 3/1991, de Competencia Desleal. Gesfincas, Fynkus, NetFincas, ADMINET, Pragma, CMW, Colmadwin, FincasPlus Elite, IDS, Cfin H, CISI, FincasPro, EFincas, TAAF y Cegid Finca3 son marcas de sus respectivos titulares, con los que FixrOS, S.L. no tiene relación comercial ni societaria. Esta página compara de forma objetiva las características publicadas, sin ánimo de denigrar. Si algún dato es incorrecto o ha quedado desactualizado, escríbenos a info@fixros.com y lo corregiremos de inmediato.
En 30 minutos te enseñamos el módulo Comunidades con tus datos y te decimos con franqueza si FixrOS te encaja o te conviene otro de esta lista.
Un sistema operativo. 6 apps.
