El acta de la junta de propietarios es el documento que da fe de los acuerdos adoptados. Sin un acta correctamente redactada, los acuerdos pueden ser impugnados o carecer de efectos legales. Sin embargo, muchos administradores, especialmente los que se inician en el sector, tienen dudas sobre qué debe incluir y cómo redactarla correctamente.
¿Qué es el acta de una junta de propietarios?
El acta es el documento oficial que recoge el desarrollo de una junta de propietarios: quién asistió, qué se debatió y qué se acordó. Tiene valor probatorio ante terceros y ante los tribunales, y es el punto de partida para ejecutar cualquier acuerdo de la comunidad.
La obligación de levantar acta de cada junta está regulada en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
¿Qué debe incluir obligatoriamente?
Según el artículo 19 de la LPH, el acta debe contener:
- La fecha y el lugar de celebración
- El autor de la convocatoria
- Su carácter ordinario o extraordinario
- Primera o segunda convocatoria
- Relación de todos los asistentes y propietarios representados, con su respectiva cuota de participación
- El orden del día de la reunión
- Los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, y los nombres de quienes se opusieron o se abstuvieron
Además, el acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. Sin estas firmas, el acta no tiene validez formal.
Errores frecuentes que invalidan un acta
1. No especificar el quórum
Para cada acuerdo adoptado, el acta debe reflejar que se alcanzó el quórum necesario según el tipo de acuerdo (mayoría simple, mayoría de 3/5, unanimidad…). Si no queda claro, el acuerdo puede impugnarse.
2. Redacción ambigua de los acuerdos
Se aprobó contratar a alguien para arreglar el ascensor no es válido. Lo correcto es: Se aprueba por mayoría simple contratar el mantenimiento preventivo del ascensor con la empresa X por un importe de Y euros anuales, con cargo al fondo de reserva de la comunidad.
3. Omitir los votos en contra
El artículo 19 LPH exige registrar los nombres de los propietarios que voten en contra o se abstengan. Omitir este dato puede privar a esos propietarios de su derecho a impugnar el acuerdo.
4. No incluir a los propietarios morosos
Los propietarios con cuotas pendientes asisten a la junta pero no votan. Deben aparecer en el acta como asistentes sin derecho a voto, no simplemente omitirse.
5. Firmar fuera de plazo
El acta debe cerrarse y firmarse en el plazo de los diez días naturales siguientes a la celebración de la junta. Pasado ese plazo, sigue siendo válida, pero puede dar lugar a reclamaciones.
¿Cuánto tiempo hay para enviarla a los propietarios?
La LPH no establece un plazo específico para remitir el acta a todos los propietarios, pero la práctica habitual, y recomendable, es enviarla en los 10 días siguientes a su firma. Los propietarios tienen derecho a recibir una copia.
En comunidades digitalizadas, la plataforma puede enviarla automáticamente a todos los propietarios en cuanto el administrador la firma, con confirmación de entrega.
Modelo de acta de junta de propietarios
A continuación encontrarás un modelo básico que puedes adaptar:
ACTA DE LA JUNTA [ORDINARIA / EXTRAORDINARIA] DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS [NOMBRE O DIRECCIÓN] En [ciudad], a [día] de [mes] de [año], siendo las [hora], se reúnen en [lugar / plataforma telemática], en [primera / segunda] convocatoria, los propietarios de la Comunidad de Propietarios sita en [dirección completa]. ASISTENTES: [Nombre] - Piso/Local [X] - Cuota: X,XX% - [Presente / Representado por ___] [...] Propietarios sin derecho a voto (cuotas pendientes): [Nombre] - Piso/Local [X] TOTAL CUOTAS REPRESENTADAS: XX,XX% ORDEN DEL DÍA: 1. LECTURA Y APROBACIÓN DEL ACTA ANTERIOR [Texto del acuerdo. Votos a favor: X (XX,XX%). Votos en contra: X. Abstenciones: X.] 2. [PUNTO DEL ORDEN DEL DÍA] [Texto del acuerdo. Votos a favor: X (XX,XX%). Votos en contra: X ([Nombre]). Abstenciones: X.] [...] No habiendo más asuntos que tratar, se levanta la sesión a las [hora]. El Secretario-Administrador El Presidente [Nombre y firma] [Nombre y firma]
¿Cómo conservar las actas?
Las actas deben guardarse en el libro de actas de la comunidad, que puede ser en papel o digital. El administrador está obligado a conservar todas las actas durante al menos 5 años (aunque la práctica recomendable es conservarlas indefinidamente).
Con una plataforma de gestión digital como FixrOS, las actas se generan automáticamente al finalizar la junta, se firman digitalmente por el presidente y el secretario, y quedan almacenadas en la nube con acceso controlado para todos los propietarios.
¿Cuándo puede impugnarse un acuerdo del acta?
Los acuerdos adoptados en junta pueden impugnarse ante los tribunales en los siguientes plazos (artículo 18 LPH):
- 3 meses desde la adopción del acuerdo, para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos
- 1 año para el resto de acuerdos impugnables
Un acta bien redactada es la mejor defensa ante una impugnación: si queda claro quién votó qué y con qué quórum, es muy difícil que prospere una demanda.
Preguntas frecuentes sobre el acta de junta de propietarios
¿Quién debe firmar el acta de la junta de propietarios?
El acta debe ir firmada por el presidente y el secretario de la comunidad (art. 19 LPH). En la práctica, el secretario suele ser el propio administrador colegiado. Las firmas pueden ser manuscritas o electrónicas reconocidas según la Ley 6/2020.
¿Cuál es el plazo legal para enviar el acta a los propietarios?
El art. 19 LPH establece un plazo máximo de 10 días naturales desde la celebración de la junta. La notificación puede ser por correo electrónico si el propietario lo ha autorizado expresamente, o por correo certificado en caso contrario.
¿En qué plazo se puede impugnar un acuerdo del acta?
Los propietarios disponen de 3 meses desde la notificación del acuerdo para impugnarlo, ampliable a 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18 LPH). El propietario debe estar al corriente del pago de las cuotas para poder impugnar.
¿Qué mayoría se necesita según el acuerdo? (LPH 2025)
La LPH establece distintas mayorías: simple (mayoría de presentes para asuntos ordinarios), 1/3 (servicios optativos como portero o ascensor), 3/5 (instalación puntos de recarga, accesibilidad y, desde la LO 1/2025 en vigor desde el 3 de abril de 2025, prohibir o limitar pisos turísticos VUT), y unanimidad (modificación del título constitutivo).
¿Es obligatorio llevar libro de actas?
Sí. El art. 19.3 LPH obliga a la comunidad a llevar un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad. Las actas pueden firmarse y archivarse en formato digital con sistemas que garanticen la integridad del documento.
¿Qué hago si el acta tiene un error material?
El presidente y el secretario pueden subsanar errores materiales (datos, fechas, sumas mal calculadas) mediante una diligencia firmada. Para corregir el contenido sustantivo de un acuerdo es necesario convocar una nueva junta.
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Fuente de referencia: Ley de Propiedad Horizontal, texto oficial BOE
Conclusión
Redactar un acta correctamente no es complicado si sigues un modelo estándar y te aseguras de incluir todos los elementos que exige la LPH. El mayor riesgo está en la improvisación y en la redacción vaga de los acuerdos.
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