Si has leído sobre juntas telemáticas en blogs de administradores de fincas durante los últimos meses, lo más probable es que te hayas encontrado con afirmaciones como “la LO 1/2025 ha consolidado el marco legal de las juntas online” o “la reforma de 2025 permite expresamente las juntas por videoconferencia”. Son afirmaciones incorrectas.
En FixrOS nos hemos visto obligados a decirlo con claridad porque construimos software para que comunidades de propietarios celebren juntas telemáticas de forma legalmente segura, y eso solo es posible si partimos de la realidad jurídica, no del mito.
La realidad: la LPH no regula las juntas telemáticas
Si lees el texto actualizado del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (texto consolidado publicado en el BOE el 24 de julio de 2025), no encontrarás ni una sola mención a juntas telemáticas, videoconferencias o voto electrónico. El artículo habla de “lugar, día y hora” de celebración, de citaciones conforme al artículo 9, y de la concurrencia física de los propietarios.
Lo mismo ocurre con el artículo 15, que regula la asistencia a las juntas: prevé asistencia “personal o por representación legal o voluntaria”, sin referencia alguna a la asistencia por medios telemáticos.
Lo que pasó en la tramitación de la LO 1/2025
El proyecto inicial de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, sí incluía una reforma de los artículos 15 y 16 LPH para regular expresamente las juntas telemáticas. El borrador contemplaba un nuevo apartado 4 en el artículo 16 que decía literalmente:
“La junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial, por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple. También podrán tener lugar reuniones mixtas, a las que podrán asistir los propietarios de manera presencial o por medios telemáticos…”
Sin embargo, en la tramitación parlamentaria final esa reforma se cayó del texto. La LO 1/2025 finalmente aprobada solo modificó el artículo 7 LPH (alquiler turístico) e introdujo disposiciones adicionales, pero no tocó los artículos 15 ni 16.
El RDL 8/2021 caducó hace más de cuatro años
La única cobertura legal expresa que han tenido las juntas telemáticas en España fue el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, dictado al hilo de la pandemia. Su artículo 3 permitió celebrar juntas por videoconferencia o por voto por correo, pero con un alcance temporal explícito: hasta el 31 de diciembre de 2021.
Desde el 1 de enero de 2022 no existe en el ordenamiento estatal español ninguna norma que regule expresamente las juntas telemáticas en comunidades de propietarios.
Entonces, ¿son legales las juntas telemáticas hoy?
Aquí la respuesta honesta es: depende, y existe un espacio razonable de riesgo asumido.
La doctrina mayoritaria
La mayoría de la doctrina especializada (Magro Servet, Loscertales y otros autores de referencia en propiedad horizontal) sostiene que, dado que la LPH no prohíbe expresamente las juntas telemáticas, pueden celebrarse válidamente siempre que:
- Todos los propietarios acepten la modalidad o, al menos, no se prive del derecho de asistencia y voto a quienes prefieran la presencialidad.
- Se garanticen identidad, intervención en tiempo real y emisión del voto con trazabilidad.
- La modalidad se acuerde preferentemente en junta previa por mayoría simple, y se ofrezcan alternativas (asistencia híbrida, delegación, voto por correo) a quienes no puedan o no quieran conectarse.
Esta interpretación se apoya en la analogía con la Ley de Sociedades de Capital, que sí regula las juntas telemáticas en sociedades mercantiles, y en el principio general de que lo no prohibido se permite.
El riesgo real de impugnación
Sin base legal expresa, una junta telemática puede ser impugnada por la vía del artículo 18 LPH por cualquier propietario disidente que alegue:
- Vulneración de su derecho de asistencia personal (art. 15.1 LPH).
- Falta de garantías de identidad o de emisión del voto.
- Imposibilidad técnica de participar en condiciones de igualdad.
El plazo de impugnación es de tres meses con carácter general, y de un año si se trata de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos. El resultado en sede judicial es incierto: hay sentencias favorables a la validez (cuando se han garantizado los requisitos materiales) y sentencias que han declarado nulos acuerdos adoptados telemáticamente por defectos de identificación o exclusión de propietarios.
Hay una reforma pendiente, pero llegará cuando llegue
En el momento de escribir este artículo, está en tramitación parlamentaria un proyecto legislativo que recupera la reforma de los artículos 15 y 16 LPH para dar cobertura expresa a las juntas telemáticas. No se conoce calendario cierto de aprobación. Hasta que entre en vigor, el marco actual es el que es.
Cómo celebrar una junta telemática minimizando el riesgo de impugnación
Si tu comunidad quiere celebrar juntas telemáticas hoy, estas son las garantías que debes acumular. Cuantas más cubras, más sólida será la defensa frente a una eventual impugnación.
1. Acuerdo previo de la comunidad
Lo ideal es que la modalidad telemática (o híbrida) se apruebe en junta presencial previa por mayoría simple, dejando constancia en acta. Esto convierte la modalidad en un acuerdo comunitario debidamente adoptado, no en una imposición unilateral del presidente o del administrador.
2. Modalidad híbrida, no exclusivamente telemática
Salvo unanimidad expresa de toda la comunidad, no impongas la modalidad exclusivamente telemática. Ofrece siempre asistencia presencial paralela. Esto neutraliza la principal causa de impugnación: la exclusión de propietarios sin medios o sin disposición a conectarse.
3. Convocatoria conforme al artículo 16 LPH
La convocatoria debe cumplir todos los requisitos del artículo 16: plazo de seis días naturales como mínimo para la junta ordinaria, orden del día completo y detallado, relación de morosos, y citación conforme al artículo 9 (domicilio designado por el propietario, en su defecto piso o local, en último término tablón de anuncios). A esto debes añadir instrucciones técnicas claras para el acceso telemático.
4. Identificación robusta de los asistentes
Este es el punto donde más impugnaciones prosperan. Evita Zoom, Meet o Teams en su uso estándar: cualquiera con el enlace puede entrar y será imposible acreditar identidad. Utiliza:
- Acceso por código único vinculado a cada propietario y unidad.
- Verificación adicional por OTP (SMS o email) en el momento del acceso.
- Registro automático de asistencia con marca temporal y trazabilidad.
El secretario debe reconocer la identidad de cada asistente y dejarlo expresamente reflejado en el acta. Esta exigencia, aunque procedía del derogado RDL 8/2021, sigue siendo el estándar prudencial aplicable.
5. Garantía de intervención en tiempo real
Todos los asistentes deben poder escuchar, hablar e intervenir durante la sesión, o como mínimo enviar mensajes en tiempo real con constancia. Si un propietario sufre una caída de conexión durante una votación, debe poder volver a intervenir o emitir su voto por una vía alternativa documentada.
6. Votación con trazabilidad
Cada votación debe registrarse punto por punto del orden del día, con conteo de votos a favor, en contra y abstenciones, y con identificación del sentido del voto de cada propietario. Esto es especialmente crítico para acuerdos que requieran mayorías cualificadas (artículo 17 LPH).
7. Alternativas para propietarios sin acceso
Documenta y ofrece a los propietarios sin medios telemáticos:
- Delegación de voto por escrito en otro propietario o en el administrador.
- Voto por escrito anticipado sobre los puntos del orden del día.
- Asistencia presencial en el local donde se centralice la junta híbrida.
Ningún propietario debe quedar excluido de facto.
8. Acta detallada
El acta debe recoger expresamente:
- Modalidad de celebración (telemática o híbrida) y plataforma utilizada.
- Identificación de cada asistente y su forma de asistencia (presencial o telemática).
- Reconocimiento expreso por el secretario de la identidad de los asistentes telemáticos.
- Resultado detallado de cada votación.
- Firma del presidente y del secretario (admite firma electrónica con garantías de integridad).
9. Grabación con encaje RGPD
Grabar la sesión refuerza la prueba ante una eventual impugnación, pero exige cumplir el RGPD y la LOPDGDD:
- Información previa a los asistentes (finalidad, base jurídica, plazo de conservación, derechos).
- Base jurídica clara: consentimiento expreso o interés legítimo con test de ponderación documentado.
- Plazo de conservación limitado, vinculado al plazo de impugnación.
- Custodia con medidas técnicas adecuadas.
Por qué importan los detalles técnicos: el riesgo es real
Llevamos años viendo a administradores de fincas celebrar juntas por Zoom o WhatsApp sin garantías de identidad ni trazabilidad de voto. En la mayoría de comunidades nunca pasa nada, porque nadie impugna. Pero cuando hay un acuerdo controvertido (una derrama importante, una obra, una limitación al alquiler turístico) y un propietario disidente decide impugnar, la falta de garantías técnicas convierte el procedimiento en indefendible.
Las plataformas genéricas de videoconferencia no se diseñaron para juntas de propietarios. No registran asistencia con trazabilidad, no autentican identidades, no separan votaciones por punto del orden del día, no generan actas con integridad criptográfica. Cuando llega la demanda de impugnación, el administrador descubre que no tiene cómo probar quién estuvo, quién votó qué y si la identidad estaba garantizada.
La aproximación de FixrOS
Construimos el módulo de juntas de FixrOS sobre un principio sencillo: mientras la LPH no regule expresamente las juntas telemáticas, la única defensa frente a impugnaciones es acumular garantías técnicas que el juez pueda verificar a posteriori.
Por eso nuestro módulo incluye:
- Convocatoria desde la propia plataforma con trazabilidad de entrega a cada propietario en el domicilio designado conforme al artículo 9 LPH.
- Acceso a la junta por código único vinculado a cada propietario y unidad.
- Verificación OTP adicional en el acceso.
- Registro automático de asistencia con marca temporal.
- Sistema de votación independiente por punto del orden del día con trazabilidad nominal.
- Generación automática del borrador de acta con identificación de asistentes, forma de asistencia y resultado detallado de cada votación.
- Firma electrónica del acta por presidente y secretario.
- Libro de actas digital con garantías de integridad.
- Soporte para juntas híbridas con asistentes presenciales y telemáticos en la misma sesión.
No vendemos seguridad jurídica absoluta, porque hoy no existe. Vendemos el mejor expediente probatorio posible si algún propietario decide impugnar.
Cuando llegue la reforma, estaremos listos
La reforma de los artículos 15 y 16 LPH llegará. Cuando lo haga, las comunidades que ya celebren juntas con garantías técnicas robustas no tendrán que cambiar nada: el marco legal pasará a respaldar formalmente lo que ya estaban haciendo bien.
Las comunidades que estén celebrando juntas por Zoom sin garantías tendrán que reconstruir su procedimiento desde cero. Y, mientras tanto, soportan un riesgo de impugnación que no compensa.
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Fuentes oficiales: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (texto consolidado, BOE 24/07/2025). Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo (derogado en cuanto a juntas telemáticas desde el 1 de enero de 2022).
Este artículo refleja la situación normativa en la fecha indicada. La reforma de los artículos 15 y 16 LPH puede modificar este marco; actualizaremos el contenido cuando se publique en el BOE.
Última revisión: mayo de 2026.