Modelo de contrato de arras penitenciales para la compraventa de un inmueble

El contrato de arras es el documento que firman comprador y vendedor cuando ya están de acuerdo en la cosa y en el precio, pero todavía no pueden ir al notario: falta la hipoteca, cancelar una carga o reunir la documentación. El comprador entrega una cantidad a cuenta (las arras o señal) y las dos partes fijan un plazo para firmar la escritura. Ojo: en el Derecho común la compraventa se perfecciona cuando comprador y vendedor convienen en la cosa y en el precio, aunque ninguno se haya entregado (artículo 1450 del Código Civil). Por eso un contrato de arras no es un simple papel de intenciones: lo que digas en él te obliga.

El contrato de arras se firma normalmente en documento privado. Después, la compraventa se formaliza en escritura pública, porque el Código Civil exige que consten en documento público los actos que transmiten derechos reales sobre inmuebles (artículo 1280.1), y desde que hay acuerdo las partes pueden exigirse recíprocamente otorgar esa forma (artículo 1279).

El Código Civil solo regula expresamente una función de las arras, en el artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Es lo que se conoce como arras penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desligarse pagando ese precio. Las otras dos modalidades no tienen un artículo propio en el Código Civil; nacen de la libertad de pacto (artículo 1255) y de las reglas generales de las obligaciones.

• Confirmatorias: son una señal de que el contrato está cerrado y un pago a cuenta del precio. No dan derecho a echarse atrás. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de daños en ambos casos (artículo 1124).
• Penitenciales: permiten desistir. El comprador que se retira pierde lo entregado; el vendedor que se retira devuelve el doble (artículo 1454). Es el modelo de esta página.
• Penales: funcionan como una cláusula penal por incumplimiento. La pena sustituye a la indemnización de daños, si no se pactó otra cosa (artículo 1152), pero no permite librarse del contrato pagándola, salvo que ese derecho se haya reservado expresamente, y el perjudicado no puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena salvo que se le haya concedido claramente esa facultad (artículo 1153).

El nombre que se ponga al documento no basta. Para que las arras funcionen como penitenciales conviene que el contrato diga de forma expresa e inequívoca que se entregan como arras penitenciales del artículo 1454 y que describa sus consecuencias: el comprador las pierde si desiste y el vendedor las devuelve duplicadas. Si la redacción es ambigua o mezcla conceptos (por ejemplo, llama «penitenciales» a unas arras y a la vez permite exigir el cumplimiento), quien quiera desistir se arriesga a que se interpreten de otra manera. El modelo de arriba cita el artículo y explica las consecuencias en la misma cláusula.

Si el inmueble está en Cataluña se aplica el artículo 621-8 del Código civil de Cataluña, que dice tres cosas importantes. Primera: la entrega de dinero del comprador al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, en señal de conclusión y a cuenta del precio. Segunda: las arras penitenciales deben pactarse expresamente; si el comprador desiste las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado según el artículo 621-49, y si desiste el vendedor debe devolverlas dobladas. Tercera: en la compraventa de inmuebles, las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad, y el inmueble queda afecto a su devolución. El modelo de esta página cambia la cláusula cuando eliges Cataluña.

Con arras penitenciales, si desiste el comprador pierde lo que entregó y el vendedor se lo queda. Si desiste el vendedor, devuelve las arras duplicadas: lo recibido más otro tanto. Si entregaste 20.000 euros, recibes 40.000. Con eso el contrato se extingue para los dos. Comunica siempre el desistimiento por escrito y por un medio que deje constancia, antes de la fecha límite de la escritura.

Que el comprador no consiga la hipoteca no le libra por sí solo de perder las arras. Si la compra depende de la financiación, pacta una condición expresa con importe y fecha, como la que puedes activar en el modelo, y conserva las denegaciones por escrito.

El Código Civil no fija un plazo máximo entre las arras y la escritura ni un porcentaje para las arras: lo deciden las partes. Pon una fecha concreta, calcula el tiempo real que necesita el banco y acuerda por escrito cualquier prórroga. En cuanto a los gastos, si no se pacta otra cosa, los de otorgamiento de la escritura son del vendedor y los de la primera copia y los posteriores a la venta, del comprador (artículo 1455). Los impuestos los paga quien determine su normativa; consulta a tu asesor o a la notaría cuál corresponde a tu operación.

• Nota simple reciente del Registro de la Propiedad: titular, cargas, embargos y limitaciones.
• Que firman todos los titulares, o alguien con poder suficiente, y con su estado civil en regla.
• Últimos recibos de IBI y de la comunidad de propietarios, y si hay derramas aprobadas.
• Si hay inquilinos u ocupantes y cuándo quedará libre la vivienda.
• Pagar las arras por transferencia identificada, nunca en efectivo sin recibo.
• Si interviene una agencia, que la nota de encargo esté firmada y que quede claro quién guarda las arras hasta la escritura. En Cataluña, los agentes deben tener una garantía para responder de las cantidades que reciben (artículo 55.3.c de la Ley 18/2007).

Este modelo sirve para una compraventa sencilla entre particulares. Consulta a un abogado, o a la notaría donde se firmará la escritura, antes de firmar las arras si el inmueble procede de una herencia sin aceptar, hay varios propietarios o menores, tiene cargas que no se cancelan con el precio, está alquilado u ocupado, es vivienda protegida, el vendedor es una empresa o una promotora, o la operación depende de vender antes otra vivienda. Y siempre que no entiendas una cláusula.