Model de contracte d'arres penitencials per a la compravenda d'un immoble

Què és un contracte d'arres

El contracte d'arres és el document que signen comprador i venedor quan ja estan d'acord en la cosa i en el preu, però encara no poden anar al notari: falta la hipoteca, cancel·lar una càrrega o reunir la documentació. El comprador lliura una quantitat a compte (les arres o senyal) i les dues parts fixen un termini per signar l'escriptura. Compte: en el dret comú la compravenda es perfecciona quan comprador i venedor convenen en la cosa i en el preu, encara que cap no s'hagi lliurat (article 1450 del Codi civil). Per això un contracte d'arres no és un simple paper d'intencions: el que hi diguis t'obliga.

El contracte d'arres se signa normalment en document privat. Després, la compravenda es formalitza en escriptura pública, perquè el Codi civil exigeix que constin en document públic els actes que transmeten drets reals sobre immobles (article 1280.1), i des que hi ha acord les parts es poden exigir recíprocament atorgar aquesta forma (article 1279).

Els tres tipus d'arres

El Codi civil només regula expressament una funció de les arres, a l'article 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». És el que es coneix com a arres penitencials: permeten a qualsevol de les parts desvincular-se pagant aquest preu. Les altres dues modalitats no tenen un article propi en el Codi civil; neixen de la llibertat de pacte (article 1255) i de les regles generals de les obligacions.

• Confirmatòries: són un senyal que el contracte està tancat i un pagament a compte del preu. No donen dret a fer-se enrere. Si una part incompleix, l'altra pot exigir el compliment o la resolució del contracte, amb indemnització de danys en tots dos casos (article 1124).
• Penitencials: permeten desistir. El comprador que es retira perd el que ha lliurat; el venedor que es retira torna el doble (article 1454). És el model d'aquesta pàgina.
• Penals: funcionen com una clàusula penal per incompliment. La pena substitueix la indemnització de danys, si no s'ha pactat una altra cosa (article 1152), però no permet alliberar-se del contracte pagant-la, llevat que aquest dret s'hagi reservat expressament, i el perjudicat no pot exigir alhora el compliment i la pena llevat que se li hagi concedit clarament aquesta facultat (article 1153).

Com deixar clar que són penitencials

El nom que es posi al document no n'hi ha prou. Perquè les arres funcionin com a penitencials convé que el contracte digui de manera expressa i inequívoca que es lliuren com a arres penitencials de l'article 1454 i que en descrigui les conseqüències: el comprador les perd si desisteix i el venedor les torna duplicades. Si la redacció és ambigua o barreja conceptes (per exemple, anomena «penitencials» unes arres i alhora permet exigir el compliment), qui vulgui desistir s'arrisca que s'interpretin d'una altra manera. El model de dalt cita l'article i n'explica les conseqüències a la mateixa clàusula.

A Catalunya, les regles canvien

Si l'immoble és a Catalunya s'aplica l'article 621-8 del Codi civil de Catalunya, que diu tres coses importants. Primera: el lliurament de diners del comprador al venedor s'entén fet com a arres confirmatòries, en senyal de conclusió i a compte del preu. Segona: les arres penitencials s'han de pactar expressament; si el comprador desisteix les perd, llevat que el desistiment estigui justificat segons l'article 621-49, i si desisteix el venedor les ha de tornar doblades. Tercera: en la compravenda d'immobles, les arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos i dipositades davant notari es poden fer constar al Registre de la Propietat, i l'immoble queda afecte a la seva devolució. El model d'aquesta pàgina canvia la clàusula quan tries Catalunya.

Què passa si es fa enrere el comprador o el venedor

Amb arres penitencials, si desisteix el comprador perd el que ha lliurat i el venedor s'ho queda. Si desisteix el venedor, torna les arres duplicades: el que ha rebut més una altra quantitat igual. Si vas lliurar 20.000 euros, en reps 40.000. Amb això el contracte s'extingeix per a tots dos. Comunica sempre el desistiment per escrit i per un mitjà que en deixi constància, abans de la data límit de l'escriptura.

Que el comprador no aconsegueixi la hipoteca no l'allibera per si sol de perdre les arres. Si la compra depèn del finançament, pacta una condició expressa amb import i data, com la que pots activar al model, i conserva les denegacions per escrit.

Terminis, import i despeses

El Codi civil no fixa un termini màxim entre les arres i l'escriptura ni un percentatge per a les arres: ho decideixen les parts. Posa una data concreta, calcula el temps real que necessita el banc i acorda per escrit qualsevol pròrroga. Pel que fa a les despeses, si no es pacta una altra cosa, les d'atorgament de l'escriptura són del venedor i les de la primera còpia i les posteriors a la venda, del comprador (article 1455). Els impostos els paga qui determini la seva normativa; consulta al teu assessor o a la notaria quins corresponen a la teva operació.

Abans de signar: llista de comprovació

• Nota simple recent del Registre de la Propietat: titular, càrregues, embargaments i limitacions.
• Que signen tots els titulars, o algú amb poder suficient, i amb l'estat civil en regla.
• Últims rebuts d'IBI i de la comunitat de propietaris, i si hi ha derrames aprovades.
• Si hi ha llogaters o ocupants i quan quedarà lliure l'habitatge.
• Pagar les arres per transferència identificada, mai en efectiu sense rebut.
• Si hi intervé una agència, que la nota d'encàrrec estigui signada i que quedi clar qui guarda les arres fins a l'escriptura. A Catalunya, els agents han de tenir una garantia per respondre de les quantitats que reben (article 55.3.c de la Llei 18/2007).

Quan consultar un advocat o la notaria

Aquest model serveix per a una compravenda senzilla entre particulars. Consulta un advocat, o la notaria on se signarà l'escriptura, abans de signar les arres si l'immoble prové d'una herència sense acceptar, hi ha diversos propietaris o menors, té càrregues que no es cancel·len amb el preu, està llogat o ocupat, és habitatge protegit, el venedor és una empresa o una promotora, o l'operació depèn de vendre abans un altre habitatge. I sempre que no entenguis una clàusula.