Model de nota d'encàrrec immobiliària, amb exclusiva o sense

Què és una nota d'encàrrec immobiliària

La nota d'encàrrec, també anomenada full d'encàrrec o contracte de mediació immobiliària, és el document en què el propietari d'un immoble encarrega a una agència que li busqui comprador o llogater. S'hi fixen les regles del joc: el preu d'oferta, els honoraris i quan es cobren, quant dura l'encàrrec, si és en exclusiva i què fa cada part. Tot el que l'agència fa després (anunciar el pis, ensenyar-lo, rebre ofertes, preparar les arres) es recolza en aquest paper.

No hi ha un model oficial estatal. El contingut el decideixen les parts, amb el límit que marca l'article 1255 del Codi civil espanyol: poden pactar el que considerin convenient sempre que no sigui contrari a les lleis, a la moral ni a l'ordre públic. Quan el propietari és un particular que ven o lloga el seu habitatge, a més, hi entra en joc la normativa de consumidors: una clàusula no negociada que causi, en perjudici seu i en contra de la bona fe, un desequilibri important entre les parts pot ser declarada abusiva (article 82 del text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris).

A Catalunya, en canvi, la nota d'encàrrec és obligatòria. La Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, obliga els agents immobiliaris a signar-la amb el propietari abans d'iniciar l'oferta d'un habitatge (article 55.5.b) i prohibeix anunciar immobles de tercers sense haver-la subscrit (articles 55.6 i 58.5).

Quines dades ha d'incloure

La llei catalana enumera el contingut mínim (article 55.6 de la Llei 18/2007). Fora de Catalunya no és obligatori, però és la millor llista de comprovació que hi ha per a qualsevol encàrrec:

• Identitat de l'agent i el seu número d'inscripció al registre d'agents immobiliaris.
• Identitat dels propietaris i, si escau, del seu representant.
• Termini de durada de l'encàrrec i descripció de l'operació encarregada.
• Identificació de la finca amb les dades registrals, càrregues, gravàmens i afectacions de qualsevol mena, i el règim de protecció si és habitatge protegit.
• Preu de l'oferta.
• Aspectes jurídics rellevants que el propietari ha de posar de manifest, sobretot procediments judicials pendents relacionats amb l'immoble.
• Retribució de l'agent (percentatge del preu o import fix) i forma de pagament.
• Drets i obligacions de les parts i facultats concedides a l'agent.

Honoraris: com redactar-los sense sorpreses

Escriu els honoraris de manera que ningú no els pugui llegir de dues maneres: percentatge o import fix, si l'IVA hi és inclòs o s'hi suma, sobre quin preu es calcula (el d'oferta o el final) i en quin moment es cobren (a la signatura de les arres, de la compravenda o del contracte de lloguer). Si el propietari ha de pagar encara que l'operació la tanqui un altre, digues-ho de manera expressa i explica-l'hi abans de signar.

Dos límits legals que convé tenir presents. En el lloguer d'habitatge, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte no es poden repercutir al llogater, ni directament ni indirectament (article 20.2 de la Llei d'arrendaments urbans). I a Catalunya l'agent no pot cobrar a les dues parts per la mateixa operació llevat d'acord exprés en aquest sentit (article 55.6.i de la Llei 18/2007).

Durada, pròrroga i operacions tancades després

La llei no fixa una durada: la pacten les parts. L'important és que sigui concreta (sis mesos, no «fins a la venda») i que, si hi ha pròrroga automàtica, el propietari la pugui evitar amb un preavís raonable. Evita les exclusives que es renoven soles sense una manera clara de sortir-ne.

Moltes agències hi afegeixen un termini posterior: si, acabat l'encàrrec, el propietari tanca l'operació amb algú que l'agència li va presentar, es deuen els honoraris. Perquè aquesta clàusula serveixi d'alguna cosa, l'agència ha de poder demostrar qui va presentar qui. Per a això hi ha el full de visita.

Clàusules que convé evitar

Que una clàusula sigui abusiva ho decideix un jutge cas per cas, atenent al servei contractat i a totes les circumstàncies de la signatura (article 82.3 del text refós). No hi ha una llista tancada per a les notes d'encàrrec, però la llei sí que assenyala quin tipus de clàusules són abusives en tot cas: les que vinculen el contracte a la voluntat de l'empresari, limiten els drets del consumidor, determinen manca de reciprocitat o resulten desproporcionades (article 82.4). Amb aquest criteri, revisa amb lupa:

• Penalitzacions per resoldre l'encàrrec molt superiors als honoraris que s'haurien cobrat.
• Honoraris que es deuen encara que l'operació no s'arribi a signar per causes alienes al propietari.
• Pròrrogues automàtiques sense preavís raonable o sense una manera clara d'acabar.
• Qualsevol renúncia del consumidor al dret de desistiment o penalització per exercir-lo: són nul·les de ple dret (article 102.2).

Desistiment si signes fora de l'oficina

Moltes notes d'encàrrec se signen a casa del propietari, el dia que es visita el pis per captar-lo. Si el propietari actua com a consumidor (una persona física que actua amb un propòsit aliè a la seva activitat professional, article 3) i el contracte se signa fora de l'establiment de l'agència, s'apliquen les regles dels contractes celebrats fora de l'establiment (article 92.2). La llei presumeix que tot contracte signat fora de l'establiment hi està sotmès, i és l'empresari qui ha de provar el contrari (article 92.4).

En aquest cas el propietari pot desistir en catorze dies naturals sense donar explicacions ni pagar res (article 102); en els contractes de serveis el termini compta des del dia de la signatura (article 104.a). Si l'agència no l'informa d'aquest dret, el termini s'allarga dotze mesos més (article 105). Si el propietari vol que l'agència comenci a treballar ja, ho ha de demanar en un suport durador (article 99.3) i, si després desisteix, només paga la part proporcional del servei prestat (article 108.4). Ho pot comunicar amb el formulari de l'annex B de la llei o amb una altra declaració inequívoca (article 106). L'exclusió de l'article 93.e es refereix als contractes d'adquisició o transferència d'immobles, no al servei d'intermediació; per prudència, informa del desistiment sempre que signis fora de l'oficina amb un particular. El model de dalt afegeix la clàusula i el formulari quan ho marques.

Protecció de dades en l'encàrrec

En recollir les dades del propietari, l'agència l'ha d'informar en aquell moment de qui és el responsable del tractament i com contactar-hi, per a què s'utilitzen les dades i amb quina base jurídica, a qui es comuniquen, quant de temps es conserven, quins drets té i que pot reclamar davant l'autoritat de control (article 13 del Reglament general de protecció de dades). La base habitual és l'execució del contracte (article 6.1.b). Si a més li vols enviar altres ofertes, demana-li un consentiment a part.

Si la teva agència treballa a Catalunya

Per exercir com a agent immobiliari amb establiment a Catalunya cal inscriure's al Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya, que és públic, administratiu i obligatori, el gestiona l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i està regulat pel Decret 12/2010, de 2 de febrer (fitxa oficial del tràmit). El registre lliura un distintiu amb un número únic que ha de figurar a la placa, la papereria i la publicitat de l'agència, i aquest número és una de les dades obligatòries de la nota d'encàrrec. La llei exigeix a més un establiment obert al públic (o adreça física si s'opera a distància), capacitació professional, una garantia per a les quantitats rebudes i una assegurança de responsabilitat civil (article 55.3), i obliga a verificar la titularitat i les càrregues registrals abans de signar qualsevol document amb tercers (article 55.7). La manca d'inscripció no afecta la validesa dels contractes (article 56.4).