Modelo de nota de encargo imobiliária para Espanha, com ou sem exclusividade

A nota de encargo (também chamada folha de encargo ou contrato de mediação imobiliária) é o documento em que o proprietário de um imóvel encarrega uma agência de lhe encontrar comprador ou inquilino. Nela fixam-se as regras: o preço pedido, os honorários e quando são pagos, a duração do encargo, se há exclusividade e o que faz cada parte. Tudo o que a agência faz depois (anunciar, mostrar o imóvel, receber propostas, preparar o sinal) apoia-se nesse documento.

Não existe um modelo oficial estatal. O conteúdo é decidido pelas partes, com o limite fixado pelo artigo 1255.º do Código Civil espanhol: podem acordar o que entenderem, desde que não seja contrário à lei, à moral nem à ordem pública. Quando o proprietário é um particular que vende ou arrenda a sua casa, aplica-se também a legislação de consumo: uma cláusula não negociada que cause, em seu prejuízo e contra a boa-fé, um desequilíbrio importante entre as partes pode ser declarada abusiva (artigo 82.º do texto consolidado da Lei Geral espanhola de Defesa dos Consumidores e Utentes).

Na Catalunha, pelo contrário, a nota de encargo é obrigatória. A Lei catalã 18/2007, do direito à habitação, obriga os agentes imobiliários a assiná-la com o proprietário antes de iniciar a oferta de uma habitação (artigo 55.º, n.º 5, alínea b) e proíbe anunciar imóveis de terceiros sem a ter assinado (artigos 55.º, n.º 6, e 58.º, n.º 5).

A lei catalã enumera o conteúdo mínimo (artigo 55.º, n.º 6, da Lei 18/2007). Fora da Catalunha não é obrigatório, mas é a melhor lista de verificação para qualquer encargo:

• Identidade do agente e o seu número de inscrição no registo de agentes imobiliários.
• Identidade dos proprietários e, se for o caso, do seu representante.
• Prazo de duração do encargo e descrição da operação.
• Identificação do prédio com os dados do registo, ónus e encargos de qualquer natureza, e o regime de proteção se for habitação protegida.
• Preço pedido.
• Aspetos jurídicos relevantes que o proprietário deve revelar, sobretudo processos judiciais pendentes relacionados com o imóvel.
• Remuneração do agente (percentagem do preço ou montante fixo) e forma de pagamento.
• Direitos e obrigações das partes e poderes conferidos ao agente.

Redija os honorários de forma que ninguém os possa ler de duas maneiras: percentagem ou montante fixo, se o IVA está incluído ou acresce, sobre que preço se calcula (o pedido ou o final) e em que momento se pagam (na assinatura do sinal, da escritura ou do contrato de arrendamento). Se o proprietário tiver de pagar mesmo que outro feche a operação, diga-o de forma expressa e explique-o antes da assinatura.

Dois limites legais a ter presentes. No arrendamento para habitação, as despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato não podem ser repercutidas no inquilino, nem direta nem indiretamente (artigo 20.º, n.º 2, da Lei espanhola de Arrendamentos Urbanos). E na Catalunha o agente não pode cobrar às duas partes pela mesma operação salvo acordo expresso nesse sentido (artigo 55.º, n.º 6, alínea i, da Lei 18/2007).

A lei não fixa uma duração: as partes acordam-na. O importante é que seja concreta (seis meses, não «até à venda») e que, havendo prorrogação automática, o proprietário possa evitá-la com um pré-aviso razoável. Evite exclusividades que se renovam sozinhas sem forma clara de sair.

Muitas agências acrescentam um prazo posterior: se, terminado o encargo, o proprietário fechar a operação com alguém que a agência lhe apresentou, são devidos os honorários. Para que essa cláusula sirva de algo, a agência tem de poder provar quem apresentou quem. É para isso que serve a ficha de visita.

Se uma cláusula é abusiva decide-o um juiz caso a caso, atendendo ao serviço contratado e a todas as circunstâncias da assinatura (artigo 82.º, n.º 3, do texto consolidado). Não há uma lista fechada para as notas de encargo, mas a lei indica que tipo de cláusulas são sempre abusivas: as que vinculam o contrato à vontade do empresário, limitam os direitos do consumidor, criam falta de reciprocidade ou são desproporcionadas (artigo 82.º, n.º 4). Com esse critério, reveja com atenção:

• Penalizações por resolver o encargo muito superiores aos honorários que seriam cobrados.
• Honorários devidos mesmo que a operação não chegue a ser assinada por causas alheias ao proprietário.
• Prorrogações automáticas sem pré-aviso razoável ou sem forma clara de terminar.
• Qualquer renúncia do consumidor ao direito de livre resolução ou penalização por o exercer: são nulas (artigo 102.º, n.º 2).

Muitas notas de encargo são assinadas em casa do proprietário, no dia em que se visita o imóvel para o angariar. Se o proprietário atua como consumidor (pessoa singular que atua com um fim alheio à sua atividade profissional, artigo 3.º) e o contrato é assinado fora do estabelecimento da agência, aplicam-se as regras dos contratos celebrados fora do estabelecimento (artigo 92.º, n.º 2). A lei presume que qualquer contrato assinado fora do estabelecimento lhes está sujeito, cabendo ao empresário provar o contrário (artigo 92.º, n.º 4).

Nesse caso o proprietário pode resolver o contrato em catorze dias de calendário sem dar explicações nem pagar nada (artigo 102.º); nos contratos de serviços o prazo conta a partir do dia da assinatura (artigo 104.º, alínea a). Se a agência não o informar desse direito, o prazo prolonga-se por mais doze meses (artigo 105.º). Se o proprietário quiser que a agência comece já a trabalhar, deve pedi-lo num suporte duradouro (artigo 99.º, n.º 3) e, se depois resolver o contrato, paga apenas a parte proporcional do serviço prestado (artigo 108.º, n.º 4). Pode usar o formulário do anexo B da lei ou outra declaração inequívoca (artigo 106.º). A exclusão do artigo 93.º, alínea e, refere-se aos contratos de aquisição ou transmissão de imóveis, não ao serviço de mediação; por prudência, informe sempre do direito de livre resolução quando assinar fora do escritório com um particular. O modelo acima acrescenta a cláusula e o formulário quando assinala essa opção.

Ao recolher os dados do proprietário, a agência deve informá-lo nesse momento de quem é o responsável pelo tratamento e como o contactar, para que se usam os dados e com que fundamento jurídico, a quem são comunicados, durante quanto tempo se conservam, que direitos tem e que pode reclamar junto da autoridade de controlo (artigo 13.º do Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados). O fundamento habitual é a execução do contrato (artigo 6.º, n.º 1, alínea b). Se quiser enviar-lhe outras ofertas, peça um consentimento à parte.

Para exercer como agente imobiliário com estabelecimento na Catalunha é preciso inscrever-se no Registo de Agentes Imobiliários da Catalunha, que é público, administrativo e obrigatório, é gerido pela Agência da Habitação da Catalunha e é regulado pelo Decreto 12/2010, de 2 de fevereiro (página oficial do procedimento). O registo atribui um distintivo com um número único que deve constar da placa, do material de papelaria e da publicidade da agência, e esse número é um dos dados obrigatórios da nota de encargo. A lei exige ainda um estabelecimento aberto ao público (ou morada física se se operar à distância), capacitação profissional, uma garantia para as quantias recebidas e um seguro de responsabilidade civil (artigo 55.º, n.º 3), e obriga a verificar a titularidade e os ónus registados antes de assinar qualquer documento com terceiros (artigo 55.º, n.º 7). A falta de inscrição não afeta a validade dos contratos (artigo 56.º, n.º 4).