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O que é o contrato de angariação e o que costuma incluir?
O contrato de angariação (nota de encargo) é o documento com que o proprietário encarrega a agência da venda ou do arrendamento do seu imóvel. É a base da relação: define o que se encarrega, em que condições e o que a agência recebe se a operação se concretizar. Não existe um modelo único obrigatório em toda a Espanha, mas uma angariação bem feita costuma incluir, no mínimo:
- Identificação do proprietário e da agência, e a prova de que quem assina pode dispor do imóvel.
- Descrição do imóvel, com a sua referência cadastral e os ónus conhecidos.
- Operação encarregada (venda, arrendamento, trespasse) e preço pedido.
- Se a angariação é em exclusivo ou aberta, e o que acontece se o proprietário vender por conta própria.
- Honorários da agência, quem os paga e quando são devidos.
- Duração da angariação, data de fim e forma de a renovar ou terminar.
Tem um ponto de partida no nosso modelo de contrato de angariação. Reveja-o sempre com o seu consultor antes de o usar, sobretudo as cláusulas de exclusividade e de honorários, que são as que geram mais conflitos.
Se a agência vende habitações a consumidores, tenha também em conta o Real Decreto 515/1989: o seu artigo 6 exige ter à disposição do público uma nota explicativa do preço, e precisa que o preço total de venda inclui, se for o caso, os honorários do agente e o IVA.
Agências na Catalunha: o Registo de Agentes Imobiliários
Na Catalunha, o Decreto 12/2010, de 2 de fevereiro, regula os requisitos para exercer como agente imobiliário e cria o Registo de Agentes Imobiliários da Catalunha, que a Generalitat descreve como público e obrigatório para quem se dedica de forma habitual e remunerada à mediação imobiliária com estabelecimento na Catalunha. O agente inscrito deve usar o distintivo oficial, no mínimo numa placa visível ao público, no material de papelaria e na sua publicidade. Se trabalha na Catalunha, os seus modelos de angariação e de sinal no FixrOS podem incluir esses dados desde o primeiro dia.
Tipos de sinal: penitencial, confirmatório e penal
O Código Civil espanhol só regula expressamente um tipo de sinal. O seu artigo 1454 diz que, se tiver havido sinal no contrato de compra e venda, o contrato pode ser resolvido aceitando o comprador perdê-lo ou o vendedor devolvê-lo em dobro. São as arras penitenciais: permitem a qualquer das partes desistir da compra e venda pagando esse preço.
A doutrina e a jurisprudência distinguem ainda outros dois tipos, que dependem do que as partes acordarem. As arras confirmatórias são um pagamento por conta do preço que prova que o contrato existe; se alguém incumprir, a outra parte pode exigir o cumprimento ou a resolução com indemnização, segundo o artigo 1124. As arras penais funcionam como uma cláusula penal (artigo 1152): penalizam o incumprimento, mas não dão direito a desistir.
Na prática, o Supremo Tribunal espanhol interpreta as arras penitenciais de forma restritiva: para o serem, o contrato tem de o dizer de forma clara e expressa. Por isso o documento deve indicar o tipo de sinal e citar o artigo 1454 quando se pretendam arras penitenciais. No FixrOS o tipo faz parte do documento que gera, e o modelo de contrato de sinal gratuito serve-lhe de referência.
Reserva, sinal e arras não são a mesma coisa
Muitas agências usam um documento de reserva antes do contrato de sinal: o comprador entrega uma quantia pequena para que a agência retire o imóvel do mercado enquanto se prepara o contrato. Convém que esse documento diga com clareza a que se compromete cada um, o que acontece ao dinheiro se o proprietário não aceitar a oferta e em que prazo se assinará o sinal. Com o FixrOS gera a reserva, o sinal e as arras a partir do mesmo imóvel, com os mesmos dados, para que não haja contradições entre um papel e o seguinte.
Se depois a agência ficar com a gestão do arrendamento ou de um imóvel comprado por um investidor, o módulo Património trabalha sobre o mesmo imóvel e as mesmas pessoas.
