Programari de nota d'encàrrec i arres: de l'encàrrec de venda a la signatura, sense papers.

Què és la nota d'encàrrec i què sol incloure?

La nota d'encàrrec és el document amb què el propietari encarrega a l'agència la venda o el lloguer del seu immoble. És la base de la relació: fixa què s'encarrega, en quines condicions i què cobra l'agència si l'operació surt. No hi ha un model únic obligatori a tot Espanya, però un encàrrec ben fet sol recollir, com a mínim:

• Identificació del propietari i de l'agència, i l'acreditació que qui signa pot disposar de l'immoble.
• Descripció de l'immoble, amb la referència cadastral i les càrregues conegudes.
• Operació encarregada (venda, lloguer, traspàs) i preu de sortida.
• Si l'encàrrec és en exclusiva o obert, i què passa si el propietari ven pel seu compte.
• Honoraris de l'agència, qui els paga i quan es meriten.
• Durada de l'encàrrec, data de venciment i manera de renovar-lo o d'acabar-lo.

Tens un punt de partida al nostre model de nota d'encàrrec. Revisa'l sempre amb el teu assessor abans de fer-lo servir, sobretot les clàusules d'exclusiva i d'honoraris, que són les que generen més conflictes.

Si l'agència ven habitatges a consumidors, tingues en compte també el Reial decret 515/1989: l'article 6 demana tenir a disposició del públic una nota explicativa del preu, i precisa que el preu total de venda s'entén que inclou, si escau, els honoraris de l'agent i l'IVA.

Agències a Catalunya: el Registre d'Agents Immobiliaris

A Catalunya, el Decret 12/2010, de 2 de febrer, regula els requisits per exercir com a agent immobiliari i crea el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya, que la Generalitat descriu com a públic i obligatori per a qui es dedica de manera habitual i retribuïda a la mediació immobiliària amb establiment a Catalunya. L'agent inscrit ha de fer servir el distintiu oficial, com a mínim en una placa visible al públic, a la papereria i a la seva publicitat. Si treballes a Catalunya, les teves plantilles d'encàrrec i d'arres a FixrOS poden portar aquestes dades des del primer dia.

Tipus d'arres: penitencials, confirmatòries i penals

El Codi civil espanyol només regula expressament un tipus d'arres. El seu article 1454 diu que, si hi ha hagut arres o senyal en el contracte de compravenda, el contracte es podrà rescindir si el comprador accepta perdre-les o el venedor tornar-les duplicades. Són les arres penitencials: permeten a qualsevol de les parts desistir de la compravenda pagant aquest preu.

La doctrina i la jurisprudència distingeixen a més dos altres tipus, que depenen del que pactin les parts. Les arres confirmatòries són un pagament a compte del preu que prova que el contracte existeix; si algú incompleix, l'altra part pot exigir el compliment o la resolució amb indemnització de danys, segons l'article 1124. Les arres penals funcionen com una clàusula penal (article 1152): castiguen l'incompliment, però no donen dret a desistir.

A la pràctica, el Tribunal Suprem interpreta les arres penitencials de manera restrictiva: perquè ho siguin, el contracte ho ha de dir de manera clara i expressa. Per això el document ha d'indicar el tipus d'arres i citar l'article 1454 quan es vulguin penitencials. A FixrOS el tipus forma part del document que generes, i el model de contracte d'arres gratuït et serveix de referència.

Reserva, senyal i arres no són el mateix

Moltes agències fan servir un document de reserva abans de les arres: el comprador lliura una quantitat petita perquè l'agència retiri l'immoble del mercat mentre es prepara el contracte. Convé que aquest document digui amb claredat a què es compromet cadascú, què passa amb els diners si el propietari no accepta l'oferta i en quin termini se signaran les arres. Amb FixrOS generes la reserva, el senyal i les arres des del mateix immoble, amb les mateixes dades, perquè no hi hagi contradiccions entre un paper i el següent.

Si després l'agència es queda la gestió del lloguer o la d'un pis que compra un inversor, el mòdul Patrimoni treballa sobre el mateix immoble i les mateixes persones.