Software para promotoras imobiliárias: comercialize a sua obra nova fração a fração.

Na obra nova o comprador costuma pagar parte do preço antes de receber a habitação: reserva, sinal e pagamentos durante a construção. A Lei espanhola 38/1999, de Ordenação da Edificação, na sua disposição adicional primeira, obriga quem promova habitações e queira receber quantias por conta durante a construção a garantir a sua devolução, mais os juros legais, através de um seguro-caução ou de uma garantia bancária solidária, para o caso de a obra não começar ou não chegar a bom termo no prazo acordado. Além disso, essas quantias devem ser recebidas através de uma instituição de crédito, numa conta especial separada dos restantes fundos do promotor.

Para a agência que comercializa a promoção, isto traduz-se numa pergunta a fazer antes de assinar a primeira reserva: a garantia está constituída e qual é a conta especial? Indicá-lo no documento tranquiliza o comprador e evita problemas depois.

A primeira entrega de uma habitação nova pelo promotor está sujeita a IVA. O artigo 91.Uno.1.7.º da Lei espanhola 37/1992 do IVA aplica a taxa reduzida de 10 % aos edifícios ou partes aptos para habitação, incluindo até dois lugares de garagem e os anexos transmitidos com eles. As segundas e ulteriores entregas estão isentas de IVA (artigo 20.Uno.22.º) e, em regra, passam para o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais.

Além disso, a primeira cópia da escritura pública de compra e venda paga o imposto de Atos Jurídicos Documentados, à taxa aprovada por cada comunidade autónoma, segundo o artigo 31.2 do Texto Refundido do ITP e AJD; se a comunidade não a tiver aprovado, aplica-se 0,50 %. Por isso o simulador de despesas é uma estimativa: a taxa exata depende da comunidade e, por vezes, das circunstâncias do comprador.

O Real Decreto 515/1989 obriga quem vende habitações a consumidores a ter à disposição, entre outros dados, a planta de localização e da habitação, a descrição com a área útil e os materiais usados (artigo 4), e uma nota explicativa do preço que inclua o preço total, com os honorários do agente e o IVA quando a venda lhe estiver sujeita, e a forma de pagamento (artigo 6). E o Real Decreto 390/2021 exige incluir a etiqueta energética na publicidade, indicando se corresponde ao certificado de projeto, de obra concluída ou de edifício existente (artigo 15.2).

Ter cada fração bem descrita no FixrOS, com a sua área, tipologia e preço, facilita preparar essa documentação e que todos os comerciais deem a mesma informação. Se a promoção também for anunciada na montra digital do escritório, os dados saem da mesma ficha.

Uma promoção entregue converte-se num novo condomínio, e muitas vezes em imóveis que os compradores investidores querem arrendar. No FixrOS esses passos estão no mesmo sistema: a administração de condomínios do novo prédio no módulo Condomínios e a gestão dos arrendamentos no módulo Património, sobre os mesmos imóveis e as mesmas pessoas.