Software para promotoras inmobiliarias: comercializa tu obra nueva unidad a unidad.

En obra nueva el comprador suele pagar parte del precio antes de recibir la vivienda: reserva, arras y pagos durante la construcción. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en su disposición adicional primera, obliga a quien promueva viviendas y quiera cobrar cantidades a cuenta durante la construcción a garantizar su devolución, más los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval solidario, para el caso de que la obra no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. Además, esas cantidades deben cobrarse a través de una entidad de crédito, en una cuenta especial separada de los demás fondos del promotor.

Para la agencia que comercializa la promoción, esto se traduce en una pregunta que debe hacer antes de firmar la primera reserva: ¿está constituida la garantía y cuál es la cuenta especial? Ponerlo en el documento da tranquilidad al comprador y evita problemas después.

La primera entrega de una vivienda nueva por el promotor tributa por IVA. El artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 del IVA aplica el tipo reducido del 10 % a los edificios o partes aptos para vivienda, incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan con ellos. Las segundas y ulteriores entregas están exentas de IVA (artículo 20.Uno.22.º) y, con carácter general, pasan al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Además, la primera copia de la escritura pública de compraventa paga Actos Jurídicos Documentados, al tipo que haya aprobado cada comunidad autónoma, según el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD; si la comunidad no lo hubiera aprobado, se aplica el 0,50 %. Por eso la calculadora de gastos es una estimación: el tipo exacto depende de la comunidad y, en ocasiones, de las circunstancias del comprador.

El Real Decreto 515/1989 obliga a quien vende viviendas a consumidores a tener a su disposición, entre otros datos, el plano de emplazamiento y de la vivienda, la descripción con la superficie útil y los materiales empleados (artículo 4), y una nota explicativa del precio que incluya el precio total, con los honorarios del agente y el IVA cuando la venta esté sujeta, y la forma de pago (artículo 6). Y el Real Decreto 390/2021 exige incluir la etiqueta energética en la publicidad, indicando si corresponde al certificado de proyecto, de obra terminada o de edificio existente (artículo 15.2).

Tener cada unidad bien descrita en FixrOS, con su superficie, su tipología y su precio, facilita preparar esa documentación y que todos los comerciales den la misma información. Si la promoción se anuncia también en el escaparate digital de la oficina, los datos salen de la misma ficha.

Una promoción entregada se convierte en una comunidad de propietarios nueva, y a menudo en pisos que sus compradores inversores quieren alquilar. En FixrOS esos pasos están en el mismo sistema: la administración de fincas de la nueva comunidad en el módulo Comunidades y la gestión de los alquileres en el módulo Patrimonio, sobre los mismos inmuebles y las mismas personas.