Cruce de oferta y demanda inmobiliaria: cada comprador, frente a toda tu cartera.

En una agencia inmobiliaria la oferta son los inmuebles que tienes en cartera y la demanda son las personas que buscan comprar, alquilar o traspasar algo concreto. Cruzarlas es comprobar, de forma sistemática, qué inmuebles encajan con qué demandantes. Parece obvio, pero en la práctica el cruce se hace de memoria, cuando el comercial se acuerda de que «a la señora del otro día le podría gustar este piso».

Un buen cruce trabaja en dos sentidos. Cuando entra una demanda nueva, revisa toda la cartera. Cuando entra un inmueble nuevo, o cuando baja de precio, revisa todas las demandas abiertas. Si solo haces el primero, los demandantes antiguos se olvidan; si solo haces el segundo, los nuevos esperan a que entre algo.

La calidad del cruce depende de lo que apuntes. Una demanda que solo dice «piso en el centro» encaja con media cartera y no sirve; una demasiado cerrada no encaja con nada. Estos son los datos que conviene pedir siempre en la primera conversación:

• Operación: compra, alquiler de larga duración, alquiler de temporada o traspaso de un local.
• Zona: barrios o municipios aceptables, no solo el preferido.
• Horquilla de precio y, en compra, si necesita financiación.
• Mínimos: dormitorios, baños, superficie, ascensor, garaje, terraza.
• Plazo: cuándo quiere entrar a vivir o firmar.

Un inmueble que no recibe visitas tiene casi siempre uno de tres problemas: el precio, las fotos o la difusión. El cruce te ayuda a separar las causas. Si hay muchos demandantes compatibles en zona y características pero ninguno pide visita, el problema suele ser el precio. Si apenas hay demandantes que encajen, quizá el inmueble necesita más difusión o una ficha mejor.

Con esos datos la conversación con el propietario cambia: ya no es la opinión del agente, es lo que ha pasado con su vivienda durante las últimas semanas. Si además tienes firmada una nota de encargo con vencimiento, la revisión de precio es un buen momento para hablar de la renovación.

Un demandante puede llegar por teléfono, por correo, porque entró en la oficina al ver el escaparate inmobiliario digital o porque vio un cartel en un balcón. Da igual el canal: lo importante es que acabe en Contactos con su demanda, asignado a un comercial. Si vienes de otro programa, FixrOS incluye importación para traer tus contactos y demandas sin empezar de cero.

Muchas agencias alquilan un piso y después se quedan con su gestión: cobro de la renta, recibos, liquidaciones al propietario. En FixrOS eso es el módulo Patrimonio, que trabaja sobre los mismos inmuebles y las mismas personas que Comercial. El inquilino que encontraste con un cruce pasa a ser inquilino en la gestión sin volver a teclear sus datos.