Modelo de contrato de arras penitenciais para a compra e venda de um imóvel em Espanha

O contrato de arras é o documento que comprador e vendedor assinam quando já estão de acordo quanto à coisa e ao preço, mas ainda não podem ir ao notário: falta o crédito à habitação, cancelar um ónus ou reunir a documentação. O comprador entrega uma quantia por conta (as arras ou sinal) e as partes fixam um prazo para assinar a escritura. Atenção: no Código Civil espanhol a compra e venda considera-se perfeita quando comprador e vendedor acordam na coisa e no preço, ainda que nenhum tenha sido entregue (artigo 1450.º do Código Civil espanhol). Por isso um contrato de arras não é um mero papel de intenções: o que nele escrever obriga-o.

O contrato de arras é normalmente assinado em documento particular. Depois, a compra e venda formaliza-se em escritura pública, porque o Código Civil espanhol exige documento público para os atos que transmitem direitos reais sobre imóveis (artigo 1280.º, n.º 1), e havendo acordo as partes podem exigir reciprocamente essa forma (artigo 1279.º).

O Código Civil espanhol só regula expressamente uma função das arras, no artigo 1454.º: se houver arras ou sinal no contrato de compra e venda, o contrato pode ser rescindido aceitando o comprador perdê-las ou o vendedor devolvê-las em dobro. É o que se conhece como arras penitenciais: permitem a qualquer das partes desvincular-se pagando esse preço. As outras duas modalidades não têm artigo próprio no Código Civil; nascem da liberdade contratual (artigo 1255.º) e das regras gerais das obrigações.

• Confirmatórias: são um sinal de que o contrato está fechado e um pagamento por conta do preço. Não dão direito a desistir. Se uma parte incumprir, a outra pode exigir o cumprimento ou a resolução do contrato, com indemnização em ambos os casos (artigo 1124.º).
• Penitenciais: permitem desistir. O comprador que desiste perde o que entregou; o vendedor que desiste devolve o dobro (artigo 1454.º). É o modelo desta página.
• Penais: funcionam como uma cláusula penal por incumprimento. A pena substitui a indemnização, salvo acordo em contrário (artigo 1152.º), mas não permite libertar-se do contrato pagando-a, salvo se esse direito tiver sido expressamente reservado, e o lesado não pode exigir ao mesmo tempo o cumprimento e a pena salvo se essa faculdade lhe tiver sido claramente concedida (artigo 1153.º).

O nome dado ao documento não basta. Para que as arras funcionem como penitenciais convém que o contrato diga de forma expressa e inequívoca que são entregues como arras penitenciais do artigo 1454.º e que descreva as consequências: o comprador perde-as se desistir e o vendedor devolve-as em dobro. Se a redação for ambígua ou misturar conceitos (por exemplo, chamar «penitenciais» às arras e ao mesmo tempo permitir exigir o cumprimento), quem quiser desistir arrisca-se a que sejam interpretadas de outra forma. O modelo acima cita o artigo e explica as consequências na mesma cláusula.

Se o imóvel estiver na Catalunha aplica-se o artigo 621-8 do Código Civil da Catalunha, que diz três coisas importantes. Primeira: a entrega de dinheiro do comprador ao vendedor entende-se feita como arras confirmatórias, em sinal de conclusão e por conta do preço. Segunda: as arras penitenciais devem ser acordadas expressamente; se o comprador desistir perde-as, salvo se a desistência for justificada nos termos do artigo 621-49, e se desistir o vendedor deve devolvê-las em dobro. Terceira: na compra e venda de imóveis, as arras penitenciais acordadas por um prazo máximo de seis meses e depositadas perante notário podem ser inscritas no Registo Predial, ficando o imóvel afeto à sua devolução. O modelo desta página muda a cláusula quando escolhe a Catalunha.

Com arras penitenciais, se o comprador desistir perde o que entregou e o vendedor fica com ele. Se o vendedor desistir, devolve as arras em dobro: o recebido mais outro tanto. Se entregou 20.000 euros, recebe 40.000. Com isso o contrato extingue-se para ambos. Comunique sempre a desistência por escrito e por um meio que deixe registo, antes da data-limite da escritura.

O facto de o comprador não conseguir o crédito não o livra, por si só, de perder as arras. Se a compra depender do financiamento, acorde uma condição expressa com montante e data, como a que pode ativar no modelo, e guarde as recusas por escrito.

O Código Civil espanhol não fixa um prazo máximo entre as arras e a escritura nem uma percentagem para as arras: decidem as partes. Indique uma data concreta, calcule o tempo real de que o banco precisa e acorde por escrito qualquer prorrogação. Quanto às despesas, salvo acordo em contrário, as de outorga da escritura são do vendedor e as da primeira cópia e posteriores à venda, do comprador (artigo 1455.º). Os impostos são pagos por quem a respetiva legislação determinar; pergunte ao seu consultor ou ao notário quais se aplicam à sua operação.

• Certidão recente do registo predial: titular, ónus, penhoras e limitações.
• Que assinam todos os titulares, ou alguém com procuração suficiente, e com o estado civil em ordem.
• Últimos recibos de IBI e do condomínio, e se há quotas extraordinárias aprovadas.
• Se há inquilinos ou ocupantes e quando a habitação ficará livre.
• Pagar as arras por transferência identificada, nunca em numerário sem recibo.
• Se intervier uma agência, que a nota de encargo esteja assinada e que fique claro quem guarda as arras até à escritura. Na Catalunha, os agentes devem ter uma garantia para responder pelas quantias que recebem (artigo 55.º, n.º 3, alínea c, da Lei 18/2007).

Este modelo serve para uma compra e venda simples entre particulares. Consulte um advogado, ou o notário onde será assinada a escritura, antes de assinar as arras se o imóvel vier de uma herança não aceite, houver vários proprietários ou menores, tiver ónus que não se cancelam com o preço, estiver arrendado ou ocupado, for habitação protegida, o vendedor for uma empresa ou promotora, ou a operação depender de vender antes outra habitação. E sempre que não perceber uma cláusula.