Què és un full de visita immobiliària
El full de visita (també part de visita o fitxa de visita) és el document que signa l'interessat quan un agent li ensenya un immoble. Recull qui va visitar quin immoble, quan i amb quina agència, i sol incloure una declaració del visitant que va conèixer l'immoble a través d'aquesta agència. És un costum molt estès al sector i té un objectiu clar: que l'agència pugui demostrar, si mai cal, que va ser ella qui va posar en contacte comprador i venedor, o llogater i propietari.
El cas típic: l'agència ensenya un pis, l'interessat deixa passar unes setmanes i acaba comprant-lo directament al propietari, o a través d'una altra agència, per estalviar-se els honoraris. Si l'encàrrec amb el propietari preveu honoraris en aquest cas, l'agència necessita proves que aquest comprador va arribar per ella. El full de visita és la primera d'aquestes proves.
Quin valor legal té? El que prova i el que no
Convé ser honestos: el full de visita no és un contracte de corretatge amb el visitant. El contracte de l'agència és amb el propietari (la nota d'encàrrec), i és aquest contracte el que diu quan es cobren els honoraris i qui els paga. El visitant que signa el full no s'obliga a comprar, ni a llogar, ni a pagar res a l'agència pel fet de signar-lo.
El que sí que és: un document privat signat que acredita un fet, que aquella persona va visitar aquell immoble amb aquella agència en aquella data. En un judici, els documents privats fan prova plena quan la part a qui perjudiquen no n'impugna l'autenticitat; si la impugna, qui l'aporta pot demanar un acarament pericial o proposar altres proves, i si no s'acredita, el tribunal el valora segons les regles de la sana crítica (article 326 de la Llei d'enjudiciament civil). Si el full se signa electrònicament, el mateix article preveu presumpcions a favor dels documents signats amb un servei de confiança qualificat.
El que no prova per si sol és que la intervenció de l'agència fos la que va fer possible l'operació, ni que es deguin honoraris. Això depèn del que s'hagi pactat a la nota d'encàrrec (exclusiva, termini posterior a l'encàrrec) i de com valori el jutge el conjunt de proves: correus, missatges, ofertes traslladades, agenda de visites. Per això el full de visita funciona millor com una peça més d'un expedient ordenat que com un paper solt en un calaix.
És legal el full de visita?
Sí, sempre que s'utilitzi amb transparència. Les parts poden signar els documents que considerin convenients si no són contraris a les lleis, a la moral ni a l'ordre públic (article 1255 del Codi civil). El que no és acceptable és fer-lo servir per a una cosa diferent del que diu: fer passar per un simple full de visita un compromís de pagament, o cobrar al llogater d'un habitatge despeses que la llei prohibeix repercutir-li. En el lloguer d'habitatge, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte no es poden repercutir a l'arrendatari, ni directament ni indirectament (article 20.2 de la Llei d'arrendaments urbans).
Ningú no està obligat a signar un full de visita: l'interessat s'hi pot negar, i l'agència pot decidir si li ensenya o no l'immoble. A Catalunya, a més, el full de visita pressuposa que l'encàrrec existeix per escrit: els agents no poden oferir ni anunciar immobles de tercers sense haver signat abans la nota d'encàrrec amb el propietari (article 55.6 de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge).
Quines dades demanar al visitant (i quines no)
El full de visita recull dades personals, per tant s'hi aplica el Reglament general de protecció de dades. Les dades han de ser adequades, pertinents i limitades al que és necessari per a la finalitat (principi de minimització, article 5.1.c). Per acreditar una visita n'hi ha prou d'identificar el visitant i poder-hi contactar: nom, telèfon o correu, data i signatura. El DNI no és imprescindible; si el demanes, explica per a què el necessites. En el moment de recollir les dades has d'informar de qui és el responsable, per a què s'utilitzen, amb quina base jurídica, a qui es comuniquen, quant es conserven, quins drets té la persona i que pot reclamar davant l'autoritat de control (article 13). Si la base és l'interès legítim de l'agència a acreditar la seva intermediació (article 6.1.f), cal dir-ho expressament.
Enviar altres ofertes al visitant és una finalitat diferent: demana un consentiment separat i deixa clar que el pot retirar quan vulgui. El model de dalt ho separa en una casella pròpia.
Com fer-lo servir perquè serveixi d'alguna cosa
- Un full per visita, amb data i hora, signat abans o just després d'ensenyar l'immoble, mai dies després.
- Signatura del visitant i de l'agent, i còpia per al visitant: és més difícil discutir un document que tenen les dues parts.
- Que l'adreça i la referència coincideixin amb la nota d'encàrrec de l'immoble.
- Que la nota d'encàrrec prevegi què passa si el propietari tanca l'operació amb un visitant de l'agència després d'acabar l'encàrrec. Sense aquesta clàusula, el full de visita perd bona part de la seva utilitat.
- Desa el full amb la fitxa de l'immoble i els missatges amb l'interessat, i conserva'l mentre es puguin reclamar els honoraris.
