Rendas em atraso: o que fazer desde o primeiro recibo devolvido até ao despejo

As ações que reclamam rendas em atraso e pedem a recuperação da habitação ou da loja por falta de pagamento seguem o processo verbal, seja qual for o valor (artigo 250.1.1.º da Lei de Processo Civil espanhola). Admitida a ação, o oficial de justiça notifica o inquilino para, em dez dias, desocupar, pagar ou, se quiser purgar a mora, pagar tudo o que deve, ou deduzir oposição; na mesma notificação fixam-se a data da audiência e a do despejo (artigo 438.5).

O inquilino pode travar o despejo pagando, dentro do prazo da notificação, o valor reclamado e o que deva nesse momento: é a purga da mora do artigo 22.4 da LEC espanhola. Não é possível se já o fez uma vez (salvo se a cobrança falhou por causa do senhorio) nem quando o senhorio o interpelou para pagar por qualquer meio fidedigno com pelo menos trinta dias de antecedência em relação à ação e o pagamento não foi feito antes de a apresentar. Por isso o burofax ou a interpelação notarial, com data e conteúdo comprovados, é o passo que mais muda o resultado.

Desde 3 de abril de 2025, a Lei Orgânica espanhola 1/2025 exige, em regra, recorrer antes a um meio adequado de resolução de litígios para que a ação cível seja admitida (artigo 5). O despejo por falta de pagamento não consta das exceções do artigo 5.2, e a própria lei admite a negociação direta entre as partes ou entre os seus advogados. Pergunte ao advogado como a quer documentar: muitas vezes combina-se com a interpelação para pagamento.

A Lei espanhola 12/2023, pelo direito à habitação, acrescentou requisitos à ação: deve indicar se o imóvel é a habitação própria do ocupante e se o autor é grande proprietário; se disser que não, deve juntar uma certidão do Registo Predial com os seus imóveis (artigo 439.6 da LEC). O Tribunal Constitucional anulou outros dois requisitos acrescentados por essa lei, os dos artigos 439.6.c) e 439.7 (Acórdão 26/2025).

Se for a habitação própria do inquilino, o tribunal informa-o de que pode recorrer aos serviços sociais e comunica oficiosamente o processo às administrações de habitação e serviços sociais. Se confirmarem que o agregado é vulnerável, o tribunal pode suspender o processo até dois meses se o autor for pessoa singular, ou quatro se for pessoa coletiva (artigos 441.5 e 441.6 da LEC).

O Real Decreto-lei 29/2026 está em vigor desde 8 de outubro de 2026 e, à data desta página, pendente de convalidação pelo Congresso (se não for convalidado, caduca). Introduz estas mudanças, que afetam as dívidas de habitação:

• Purga da mora pela Administração (novo artigo 22.6 da LEC): se o inquilino provar vulnerabilidade económica e não lhe for oferecida alternativa habitacional, a Administração competente deve pagar ou consignar a dívida e as custas num prazo de dois meses, durante o qual o processo fica suspenso.
• Suspensão até 31 de dezembro de 2030 dos despejos de pessoas vulneráveis sem alternativa habitacional, com compensação ao senhorio pessoa singular a cargo da Administração. A vulnerabilidade do inquilino não prevalece quando o senhorio é pessoa singular com duas habitações ou menos.
• Processos em curso: a suspensão e a nova purga da mora pela Administração aplicam-se também às execuções em curso a 8 de outubro de 2026 em que ainda não se tinha realizado o despejo (disposição transitória segunda).
• Seguros de renda: o senhorio pode contratar o seu próprio seguro, mas já não pode exigir ao inquilino que contrate um seguro de falta de pagamento ou cobertura análoga (artigo 36.5 da Lei espanhola de Arrendamentos Urbanos).

O gestor não conduz o processo, mas decide quanto tempo demora a começar e com que provas chega. Detetar a dívida no primeiro dia, deixar por escrito cada contacto, enviar a interpelação fidedigna a tempo e entregar ao advogado uma dívida exata e documentada são as quatro coisas que mais encurtam um despejo. E manter informado o proprietário, que é quem decide se se avança.