Liquidação a proprietários de arrendamento, certa ao cêntimo e sem folhas de cálculo.

É o documento com que o gestor de arrendamentos presta contas ao proprietário de um período: o que cobrou em seu nome, o que pagou por sua conta, o que fica como honorários e o saldo que lhe transfere. É, ao mesmo tempo, a prova de que o dinheiro do cliente foi bem gerido e a base da sua declaração de impostos.

• Rendas cobradas de cada imóvel e, à parte, as devolvidas ou pendentes, para que o proprietário veja se há incumprimentos.
• Valores repercutidos ao inquilino segundo o contrato e a lei: fornecimentos com contador, despesas de condomínio acordadas por escrito e, nas lojas, o que o contrato disser. Na habitação não se podem impor ao inquilino os impostos do imóvel, como o IBI (explicamos aqui).
• Despesas pagas por conta do proprietário: reparações, quotas de condomínio, seguros, impostos locais.
• Honorários do gestor, com a fatura e o IVA correspondente.
• IVA e retenções quando se arrendam lojas ou escritórios a empresas ou profissionais.
• Saldo final e data da transferência.

Não há periodicidade legal: é fixada pelo contrato de gestão entre o escritório e o proprietário. O habitual é liquidar todos os meses, alguns dias depois de cobrar os recibos, e enviar também um resumo anual para a declaração de IRPF. No FixrOS cada proprietário pode ter a sua periodicidade.

Para uma pessoa singular, as rendas de um arrendamento são rendimentos do capital imobiliário. Segundo o artigo 22 da Lei espanhola 35/2006 do IRPF, o rendimento íntegro é tudo o que o inquilino paga por qualquer conceito, sem IVA. Daí subtraem-se as despesas dedutíveis do artigo 23, concretizadas no artigo 13 do Regulamento:

• Juros do financiamento e despesas de reparação e conservação. Juntos não podem ultrapassar os rendimentos íntegros de cada imóvel; o excesso pode deduzir-se nos quatro anos seguintes.
• Impostos e taxas não sancionatórios que incidam sobre o imóvel ou as rendas, como o IBI ou a taxa de resíduos.
• Valores pagos a terceiros por serviços como a administração, a vigilância ou a portaria: aqui entram os seus honorários de gestão.
• Despesas de formalização do contrato e de defesa jurídica, prémios de seguros sobre o imóvel e fornecimentos pagos pelo proprietário.
• Saldos de cobrança duvidosa, por exemplo quando passaram mais de seis meses desde a primeira diligência de cobrança sem renovação da dívida.
• A amortização: até 3 % ao ano sobre o maior de dois valores, o custo de aquisição ou o valor cadastral, sempre sem contar o terreno (artigo 14 do Regulamento).

Se o imóvel pertence a uma comunhão de bens ou a uma herança indivisa, essa entidade não paga IRPF: as suas rendas atribuem-se a cada comproprietário (artigo 87 da Lei do IRPF). Estas entidades em regime de atribuição de rendimentos apresentam todos os anos à AEAT o modelo 184, uma declaração informativa com o que cabe a cada membro. O FixrOS reparte rendimentos e despesas segundo as percentagens de cada comproprietário e prepara o 184 como rascunho para rever.

O arrendamento de uma loja tem IVA e, se o inquilino for empresa ou profissional, retém 19 % e entrega-o ele próprio às Finanças espanholas com os seus modelos 115 e 180. A liquidação deve refletir o IVA cobrado, a retenção suportada e o líquido. O FixrOS fá-lo e prepara os rascunhos do 303 e do 390 do proprietário; os detalhes estão em cobrança de rendas.