Nem todo o recibo de renda é uma fatura, nem todo o senhorio está obrigado ao Verifactu. Explicamos quem está e desde quando, segundo o BOE e a Agência Tributária espanhola, e como o FixrOS emite com VERI*FACTU as faturas de honorários do seu escritório.
O Verifactu foi explicado a pensar em lojas e independentes. No arrendamento, a resposta é quase sempre «depende», e convém saber de quê.
Depende de serem sociedades, de o arrendamento ser atividade económica e de emitirem faturas.
O arrendamento habitacional está isento de IVA em Espanha e, em regra, não obriga a emitir fatura.
Tem IVA e é faturada. Se quem fatura estiver abrangido pelo Regulamento, entra no Verifactu.
São a atividade económica do seu escritório: as suas faturas precisam de um sistema adaptado.
«Verifactu» é o nome pelo qual é conhecido o Regulamento espanhol dos sistemas informáticos de faturação, aprovado pelo Real Decreto 1007/2023. Não cria a obrigação de faturar: regula como devem ser os programas com que se emitem as faturas, para que cada uma fique registada, encadeada e sem possibilidade de alteração. Um sistema pode ainda enviar cada registo à Agência Tributária no momento da emissão; essa modalidade chama-se VERI*FACTU e é a que o FixrOS utiliza.
O artigo 3.1 do Regulamento aplica-o a quem use um programa para faturar e seja sujeito passivo do Imposto sobre Sociedades, contribuinte do IRPF com atividade económica, não residente com estabelecimento estável ou entidade em regime de atribuição de rendimentos com atividade económica. Ficam de fora quem já leva os livros através do SII e, segundo a Agência Tributária, quem tem domicílio fiscal no País Basco ou em Navarra, que têm sistema próprio.
Os prazos em vigor são os fixados pelo Real Decreto-lei 15/2025: os sujeitos passivos do Imposto sobre Sociedades devem ter os sistemas adaptados antes de 1 de janeiro de 2027, e os restantes obrigados (independentes incluídos) antes de 1 de julho de 2027. Até lá, a adaptação é voluntária.
O arrendamento de um edifício ou parte dele destinado exclusivamente a habitação está isento de IVA (artigo 20.Uno.23.º da Lei do IVA espanhola), e o artigo 3.1.a) do Regulamento de faturação dispensa a emissão de fatura nas operações isentas do artigo 20, salvo uma lista fechada onde o arrendamento habitacional não consta. Por isso, o recibo mensal de um apartamento arrendado para habitação é, em regra, um recibo e não uma fatura, e o Verifactu não se lhe aplica.
As lojas, escritórios e armazéns têm IVA e são faturados. Aí a pergunta passa a ser quem fatura. A Agência Tributária espanhola resume-o assim: uma pessoa singular que arrenda sem ter pelo menos um trabalhador com contrato de trabalho a tempo inteiro obtém rendimentos de capital imobiliário, não exerce atividade económica e não tem de se adaptar; as sociedades patrimoniais, como sujeitos passivos do Imposto sobre Sociedades, estão abrangidas. E quem não está obrigado mas emite alguma fatura com um programa fica sujeito ao Regulamento por essas faturas.
O Real Decreto-lei 29/2026, em vigor desde 8 de outubro de 2026 e pendente de convalidação pelo Congresso à data em que escrevemos, altera com efeitos a partir de 1 de dezembro de 2026 a isenção: os arrendamentos de apartamentos ou habitações mobilados ficam sujeitos a IVA quando o senhorio presta serviços próprios da hotelaria ou quando a estadia de um mesmo arrendatário não ultrapassa as 30 noites (salvo se for a residência habitual do senhorio). Essas operações são faturadas. Se é o seu caso, confirme com o seu consultor fiscal a situação do decreto antes dessa data.
Gerir arrendamentos por conta de terceiros é uma atividade económica. Se o seu escritório é uma sociedade, as faturas de honorários entram no Verifactu a partir de 1 de janeiro de 2027; se trabalha como independente, a partir de 1 de julho de 2027. Isso inclui a comissão mensal de gestão, os honorários por encontrar inquilino ou redigir o contrato e qualquer serviço que fature aos seus proprietários.
Além disso, tem de organizar a carteira: saber que proprietários são sociedades, quais têm lojas com IVA e quem emite essas faturas (o proprietário ou o seu escritório em seu nome). Com essa fotografia clara, a adaptação é uma formalidade e não uma surpresa na primeira cobrança de 2027.
| Situação | Fatura? | Verifactu? | Desde |
|---|---|---|---|
| Apartamento arrendado para habitação por um particular | Em regra, não (isento de IVA) | Não | Não se aplica |
| Loja ou escritório de pessoa singular sem trabalhador | Sim, com IVA | Não, salvo se faturar com um programa | 1-jul-2027 se aplicável |
| Sociedade patrimonial que arrenda lojas | Sim, com IVA | Sim | 1-jan-2027 |
| Habitação mobilada até 30 noites | Sim, desde 1-dez-2026 (RDL 29/2026, pendente de convalidação) | Depende de quem fatura | 2027, conforme o obrigado |
| Honorários de um gestor constituído em sociedade | Sim | Sim | 1-jan-2027 |
| Honorários de um gestor independente | Sim | Sim | 1-jul-2027 |
Regra geral, sem contar o SII nem os territórios forais do País Basco e Navarra. Cada caso deve ser revisto pelo consultor fiscal do proprietário.
Quando fecha o mês, o FixrOS calcula os honorários de cada proprietário conforme o acordado e emite a fatura do escritório com VERI*FACTU: numeração sequencial, registo encadeado, envio à Agência Tributária e código QR no PDF. Não precisa de esperar por 2027 para trabalhar como terá de o fazer.
No Património, cada contrato sabe se é habitacional ou comercial. Os recibos programados aplicam o IVA e a retenção que correspondam, fazem o rateio de entradas e saídas e discriminam cada conceito. Assim vê de relance que cobranças são recibos habitacionais e quais têm IVA, que é exatamente o que precisa para decidir o que entra no Verifactu.
Com faturas e recibos no mesmo sistema, o FixrOS prepara em rascunho os modelos 303, 111, 390, 347, 190 e 184 de cada proprietário ou do escritório. Você ou o consultor reveem-nos e apresentam-nos; nós poupamos-lhe o acerto manual.
Habitação ou loja, pessoa singular ou sociedade, com ou sem IVA.
Se o proprietário emite as faturas ou se o faz em nome dele, e com que programa.
Passe a faturação do escritório para um sistema VERI*FACTU.
Um aviso claro a cada um, com o que o afeta e o que não.
Os habitacionais, em regra, não: o arrendamento habitacional está isento de IVA e não obriga a emitir fatura. Os que são faturas (lojas, escritórios e, desde 1 de dezembro de 2026 se o RDL 29/2026 for convalidado, habitações mobiladas para estadias até 30 noites) entram no Verifactu quando quem fatura está abrangido pelo Regulamento.
Depois do Real Decreto-lei 15/2025, a 1 de janeiro de 2027 para os sujeitos passivos do Imposto sobre Sociedades e a 1 de julho de 2027 para os restantes obrigados, incluindo os independentes.
Segundo a Agência Tributária espanhola, não, se não tiver pelo menos um trabalhador a tempo inteiro para gerir o arrendamento: os rendimentos são de capital imobiliário, não de atividade económica. Mas se emitir as faturas com um programa, o Regulamento aplica-se a essas faturas.
Sim, está abrangida: é sujeito passivo do Imposto sobre Sociedades. As suas faturas (por exemplo, de lojas) terão de ser emitidas com um sistema adaptado antes de 1 de janeiro de 2027.
Sim. As faturas de honorários do escritório são emitidas com VERI*FACTU a partir do módulo Património, com o registo, o envio à Agência Tributária e o código QR, e são descontadas na liquidação de cada proprietário.
Depende da dimensão da sua carteira e dos módulos que combinar. Explicamos-lhe numa demo com os seus dados, e pode experimentar o módulo durante 14 dias.
Informação verificada a 18 de outubro de 2026 com o Real Decreto 1007/2023 consolidado, o Real Decreto-lei 15/2025, o Real Decreto 1619/2012, a Lei 37/1992 do IVA, o Real Decreto-lei 29/2026 (pendente de convalidação nessa data) e as perguntas frequentes da Agência Tributária. Não substitui o aconselhamento profissional.
Mostramos-lhe em 30 minutos como o FixrOS separa recibos e faturas e emite os seus honorários com VERI*FACTU.
Um sistema operativo. 6 apps.
