Verifactu en alquileres: qué cambia para arrendadores y gestores en España

«Verifactu» es el nombre con el que se conoce el Reglamento de los sistemas informáticos de facturación, aprobado por el Real Decreto 1007/2023. No crea la obligación de facturar: regula cómo deben ser los programas con los que se emiten las facturas, para que cada una quede registrada, encadenada y sin posibilidad de alteración. Un sistema puede además enviar cada registro a la Agencia Tributaria en el momento de emitir la factura; esa modalidad se llama VERI*FACTU y es la que usa FixrOS.

El artículo 3.1 del Reglamento lo aplica a quienes usen un programa para facturar y sean contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas, no residentes con establecimiento permanente y entidades en atribución de rentas con actividad económica. Quedan fuera quienes ya llevan los libros a través del SII y, según la Agencia Tributaria, también quienes tienen su domicilio fiscal en el País Vasco o Navarra, que tienen su propio sistema.

Las fechas vigentes son las que fijó el Real Decreto-ley 15/2025: los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades deben tener sus sistemas adaptados antes del 1 de enero de 2027, y el resto de obligados (autónomos incluidos) antes del 1 de julio de 2027. Hasta entonces, adaptarse es voluntario.

El alquiler de un edificio o parte de él destinado exclusivamente a vivienda está exento de IVA (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA), y el artículo 3.1.a) del Reglamento de facturación exime de expedir factura en las operaciones exentas del artículo 20, salvo una lista cerrada en la que el alquiler de vivienda no aparece. Por eso el recibo mensual de un piso alquilado como vivienda, en general, es un recibo y no una factura, y Verifactu no le afecta.

Los locales, oficinas y naves sí llevan IVA y se facturan. Ahí la pregunta pasa a ser quién factura. La Agencia Tributaria lo resume así: una persona física que alquila sin tener al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa obtiene rendimientos del capital inmobiliario, no desarrolla una actividad económica y no tiene que adaptarse; las sociedades patrimoniales, como contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, sí están dentro. Y quien no está obligado pero emite alguna factura con un programa queda sujeto al Reglamento por esas facturas.

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso cuando escribimos esto, modifica con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 la exención: los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados quedan sujetos a IVA cuando el arrendador presta servicios propios de la hostelería o cuando la estancia de un mismo arrendatario no supera las 30 noches (salvo que sea la residencia habitual del arrendador). Esas operaciones se facturan. Si este es tu caso, revisa con tu asesor fiscal la situación del decreto antes de esa fecha.

Gestionar alquileres para terceros es una actividad económica. Si tu despacho es una sociedad, tus facturas de honorarios entran en Verifactu desde el 1 de enero de 2027; si trabajas como autónomo, desde el 1 de julio de 2027. Eso incluye la comisión mensual de gestión, los honorarios por buscar inquilino o por redactar el contrato y cualquier servicio que factures a tus propietarios.

Además, te toca ordenar la cartera: saber qué propietarios son sociedades, cuáles tienen locales con IVA y quién emite esas facturas (el propietario o tu despacho en su nombre). Con esa foto clara, la adaptación es un trámite y no una sorpresa en la primera remesa de 2027.