Verifactu en lloguers: què canvia per a arrendadors i gestors a Espanya

Què és Verifactu

«Verifactu» és el nom amb què es coneix el Reglament dels sistemes informàtics de facturació, aprovat pel Reial decret 1007/2023. No crea l’obligació de facturar: regula com han de ser els programes amb què s’emeten les factures, perquè cadascuna quedi registrada, encadenada i sense possibilitat d’alteració. Un sistema pot, a més, enviar cada registre a l’Agència Tributària en el moment d’emetre la factura; aquesta modalitat s’anomena VERI*FACTU i és la que fa servir FixrOS.

Qui hi està obligat i des de quan

L’article 3.1 del Reglament l’aplica a qui faci servir un programa per facturar i sigui contribuent de l’Impost sobre societats, contribuent de l’IRPF que desenvolupi activitats econòmiques, no resident amb establiment permanent o entitat en atribució de rendes amb activitat econòmica. En queden fora els qui ja porten els llibres a través del SII i, segons l’Agència Tributària, també els qui tenen el domicili fiscal al País Basc o a Navarra, que tenen sistema propi.

Les dates vigents són les que va fixar el Reial decret llei 15/2025: els contribuents de l’Impost sobre societats han de tenir els sistemes adaptats abans de l’1 de gener de 2027, i la resta d’obligats (autònoms inclosos) abans de l’1 de juliol de 2027. Fins aleshores, adaptar-s’hi és voluntari.

L’arrendador: primer, hi ha obligació de facturar?

El lloguer d’un edifici o part d’un edifici destinat exclusivament a habitatge està exempt d’IVA (article 20.U.23è de la Llei de l’IVA), i l’article 3.1.a) del Reglament de facturació eximeix d’expedir factura en les operacions exemptes de l’article 20, llevat d’una llista tancada on el lloguer d’habitatge no hi és. Per això el rebut mensual d’un pis llogat com a habitatge, en general, és un rebut i no una factura, i Verifactu no l’afecta.

Els locals, oficines i naus sí que porten IVA i es facturen. Aleshores la pregunta passa a ser qui factura. L’Agència Tributària ho resumeix així: una persona física que lloga sense tenir com a mínim una persona ocupada amb contracte laboral i a jornada completa obté rendiments del capital immobiliari, no desenvolupa activitat econòmica i no s’hi ha d’adaptar; les societats patrimonials, com a contribuents de l’Impost sobre societats, sí que hi són dins. I qui no hi està obligat però emet alguna factura amb un programa queda subjecte al Reglament per aquestes factures.

Habitatges moblats per dies: atenció al desembre de 2026

El Reial decret llei 29/2026, en vigor des del 8 d’octubre de 2026 i pendent de convalidació pel Congrés quan escrivim això, modifica amb efectes des de l’1 de desembre de 2026 l’exempció: els lloguers d’apartaments o habitatges moblats queden subjectes a IVA quan l’arrendador presta serveis propis de l’hostaleria o quan l’estada d’un mateix arrendatari no supera les 30 nits (llevat que sigui la residència habitual de l’arrendador). Aquestes operacions es facturen. Si és el teu cas, revisa amb el teu assessor fiscal la situació del decret abans d’aquella data.

El gestor: els teus honoraris sí que són factures

Gestionar lloguers per a tercers és una activitat econòmica. Si el teu despatx és una societat, les teves factures d’honoraris entren a Verifactu des de l’1 de gener de 2027; si treballes com a autònom, des de l’1 de juliol de 2027. Això inclou la comissió mensual de gestió, els honoraris per trobar llogater o redactar el contracte i qualsevol servei que facturis als teus propietaris.

A més, et toca ordenar la cartera: saber quins propietaris són societats, quins tenen locals amb IVA i qui emet aquestes factures (el propietari o el teu despatx en nom seu). Amb aquesta foto clara, l’adaptació és un tràmit i no una sorpresa en la primera remesa del 2027.