FixrOS registra la fianza de cada contrato, te avisa de cuáles faltan por depositar en el organismo de tu comunidad autónoma, guarda los datos del depósito y, al acabar el contrato, calcula lo que se devuelve y lo que se retiene, con cada descuento justificado.
Entre la firma y la devolución pueden pasar diez años. Por el camino hay que depositarlas, actualizarlas en las prórrogas y, al final, devolverlas a tiempo y justificar cada euro que se retiene.
Cada comunidad autónoma fija su organismo y su plazo. Con fincas en varias, es fácil que una se pase.
Sin la referencia del depósito, recuperar la fianza del organismo al final del contrato se complica.
Pasado un mes desde la entrega de llaves sin devolver la fianza, el saldo devenga el interés legal.
Retener por desperfectos sin fotos, facturas ni un acta de entrega acaba en reclamación.
Al dar de alta el contrato, la fianza queda registrada con su importe. Cada una pasa por tres estados (pendiente, depositada, devuelta) y guarda el organismo, la referencia del depósito, las fechas y tus notas. El inquilino la ve en su portal.
FixrOS identifica la comunidad autónoma por la ubicación de la finca, no la del despacho. En Cataluña y Galicia, donde hemos verificado organismo y plazo, te los indica; en el resto usa un plazo orientativo y prudente para avisarte a tiempo. El depósito lo haces tú en el organismo; FixrOS no lo presenta por ti.
Registras la devolución con su fecha, el importe devuelto y cada retención con su motivo: rentas pendientes, suministros o desperfectos con la factura del proveedor. Así el inquilino y el propietario ven el mismo detalle, y el plazo de un mes queda controlado.
El artículo 36.1 de la LAU obliga a exigir y prestar, al firmar el contrato, una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y de dos mensualidades en el alquiler para uso distinto (locales, oficinas). Es obligatoria: no se puede pactar que no haya fianza, salvo cuando el inquilino es una Administración pública u otro de los organismos que enumera el artículo 36.6 y paga la renta con cargo a su presupuesto.
Además de la fianza, las partes pueden pactar otra garantía (un aval, un depósito adicional). En la vivienda, en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta; en los arrendamientos temporales, una. Y en ningún caso se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta u otra cobertura parecida (artículo 36.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
Durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza. Pero cada vez que el contrato se prorroga, el arrendador puede exigir que suba, o el inquilino que baje, hasta igualar una o dos mensualidades de la renta vigente (artículo 36.2). Pasado ese periodo, se aplica lo pactado y, si no hay pacto, lo acordado para la actualización de la renta (artículo 36.3). No pagar la fianza o su actualización es causa de resolución del contrato (artículo 27.2).
La disposición adicional tercera de la LAU permite a las comunidades autónomas obligar a los arrendadores a depositar la fianza, sin intereses, en la Administración autonómica o en el ente que designen, hasta que termine el contrato. La mayoría lo han hecho, cada una con su organismo, su plazo y su procedimiento. Lo explicamos comunidad por comunidad en la guía de depósito de la fianza del alquiler.
Según el artículo 36.4, el saldo de la fianza que haya que devolver al inquilino al final del contrato devenga el interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. Lo mismo ocurre con el organismo autonómico respecto al arrendador: si no devuelve lo depositado en un mes desde que acaba el contrato, también devenga interés legal (disposición adicional tercera).
Desde el Real Decreto-ley 29/2026, el artículo 36.7 pide además que, al acabar el contrato, ambas partes firmen un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado. Sin ese documento, retener por daños será mucho más difícil.
| Concepto | Vivienda | Uso distinto (local, oficina) |
|---|---|---|
| Fianza en metálico | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Garantía adicional | Máximo 2 mensualidades (contratos de hasta 5 o 7 años); 1 en arrendamientos temporales | Lo que pacten las partes |
| Actualización | Solo en las prórrogas durante los 5 primeros años (7 si el arrendador es persona jurídica) | Igual, artículo 36.2 y 36.3 |
| Depósito en el organismo | Según la comunidad autónoma | Según la comunidad autónoma |
| Devolución | Interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves | Interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves |
Artículo 36 y disposición adicional tercera de la LAU, en la redacción vigente el 18 de octubre de 2026. Los apartados 36.5 y 36.7 proceden del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación en esa fecha.
Una mensualidad de renta en la vivienda y dos en los locales y demás usos distintos de vivienda, siempre en metálico (artículo 36.1 de la LAU).
En el organismo que designe la comunidad autónoma donde está el inmueble, si su normativa lo exige, y en el plazo que esta fije. Lo detallamos en nuestra guía de depósito de la fianza por comunidad.
Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolver el saldo de la fianza, ese saldo empieza a devengar el interés legal (artículo 36.4 de la LAU).
Se puede pactar una garantía adicional. En la vivienda, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), no puede superar dos mensualidades, y una en los arrendamientos temporales. No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago.
No. El depósito lo hace el despacho o el propietario ante el organismo. FixrOS registra cada fianza, te avisa de las que faltan por depositar, guarda la referencia del depósito y controla la devolución.
La gestión de fianzas forma parte del módulo Patrimonio, con 14 días de prueba. El precio depende de tu cartera: te lo explicamos en una demo.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 27.2, 36 y disposición adicional tercera) y el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación en esa fecha. Revisaremos esta página si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida o se modifica. No sustituye al asesoramiento profesional.
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