Depósito de la fianza del alquiler: dónde y en qué plazo en cada comunidad autónoma.

La fianza: obligatoria en toda España

El artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a exigir y prestar fianza en metálico al celebrar el contrato: una mensualidad de renta en vivienda y dos en uso distinto de vivienda. Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) no se actualiza, aunque en cada prórroga el arrendador puede pedir que se iguale a la renta vigente y el inquilino que se reduzca. Al terminar, el saldo que deba devolverse devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverlo. Quedan exentas las administraciones públicas y sus entes cuando pagan la renta con cargo a sus presupuestos.

El depósito: lo decide cada comunidad

La disposición adicional tercera de la LAU permite a las comunidades autónomas obligar a los arrendadores a depositar el importe de la fianza, sin intereses, a disposición de la Administración autonómica o del ente que designen hasta que se extinga el contrato. Si la Administración no lo devuelve en el mes siguiente a la finalización, devenga el interés legal. Desde 2019, esa misma disposición exige que la normativa autonómica pida como mínimo los datos de las partes, de la finca (dirección, año de construcción, superficie, referencia catastral y calificación energética) y del contrato (renta anual, plazo, sistema de actualización, fianza y garantías adicionales, suministros y si se alquila amueblada).

Novedad de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, pendiente de convalidación por el Congreso, modifica el apartado 5 del artículo 36 (no puede exigirse al inquilino un seguro de impago u otras coberturas análogas, y en los alquileres temporales la garantía adicional no puede superar una mensualidad) y añade un apartado 7 sobre el documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. No cambia la fianza legal ni la disposición adicional tercera, así que las reglas de depósito de esta guía siguen igual.

1. El plazo va de 15 días a dos meses. Ceuta y Melilla son las más estrictas; Aragón y Cataluña, las más holgadas. Y no siempre se cuenta igual: días naturales, días hábiles o «un mes desde la firma».
2. No todos los contratos están obligados. En el País Vasco, por ejemplo, quedan fuera habitaciones, garajes y subarriendos; en Cataluña, en cambio, las habitaciones sí se depositan desde julio de 2026; en Madrid la plaza de garaje sola no se deposita.
3. El régimen concertado cambia el juego para carteras grandes. En lugar de un depósito por contrato, se ingresa un porcentaje del total y se liquida periódicamente. Los requisitos van de cinco contratos en Madrid a diez fincas en Euskadi o 25 contratos en Cataluña.
4. Volver a alquilar no se trata igual. Madrid permite compensar la fianza antigua con la nueva y pagar solo la diferencia; Cataluña no admite compensaciones y obliga a devolver una y depositar otra.
5. La devolución de la Administración tiene sus propios plazos. Desde un mes en Andalucía o la Comunitat Valenciana hasta tres meses en el País Vasco. Tu plazo con el inquilino, en cambio, es siempre de un mes desde la entrega de llaves.

Y donde no hay depósito, ¿qué?

En Asturias, Cantabria, Extremadura, Murcia, La Rioja, Navarra (hasta 2027) y Andalucía (para contratos desde el 24 de enero de 2026) la fianza se sigue exigiendo, pero no sale del circuito privado. La custodia el arrendador o quien gestiona el alquiler, que responde de devolverla en plazo. Para un despacho con propietarios en varias comunidades, eso significa convivir con fianzas depositadas en organismos distintos y fianzas en custodia propia, cada una con sus reglas.