En la Comunidad de Madrid el arrendador tiene 30 días desde la firma del contrato para depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social. Te contamos cómo se hace por internet, qué recargos hay si llegas tarde, cuándo compensa el régimen concertado y cómo se recupera el depósito con el modelo 254.
Desde el día siguiente a la firma o a la entrada en vigor del contrato, en régimen general.
Una en vivienda habitual; dos en uso distinto, que incluye la vivienda de temporada.
Un 2 % fuera de plazo y un 5 % si ha pasado más de un año.
Desde que termina el contrato. Después, el derecho prescribe.
La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a pedir fianza en metálico al firmar el contrato (art. 36 LAU) y permite a cada comunidad autónoma exigir que ese dinero se deposite en la Administración hasta que termine el arrendamiento (disposición adicional tercera). La Comunidad de Madrid lo exige desde hace décadas: el régimen de depósito está en el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre y la inspección y las sanciones, en la Ley 12/1997, de 4 de junio.
El organismo depositario es la Agencia de Vivienda Social, que atiende en la calle Basílica, 23, con cita previa. Según su web, el depósito es obligatorio para el arrendador y gratuito: no cobra tasa, pero tampoco genera intereses a tu favor.
Deben depositar los arrendadores y subarrendadores de fincas urbanas, también los de industria que impliquen ceder el uso de un local, y las empresas de suministros. Afecta a los alquileres de vivienda, a los de uso distinto (locales, oficinas, temporada) y a los subarriendos. La propia Agencia aclara que la plaza de garaje alquilada sola, sin vivienda asociada, no obliga a depositar.
La cuantía es una mensualidad de renta en vivienda habitual y dos en uso distinto, sin contar IVA ni retenciones. Ojo con el alquiler de temporada: en Madrid cuenta como uso distinto de vivienda, así que la fianza que se deposita es de dos meses.
El Decreto 181/1996 fija un plazo de treinta días a contar desde el día siguiente a la celebración del contrato (o a su entrada en vigor, según la web de la Agencia). La misma web habla en otro apartado de «30 días hábiles desde la firma». Como las dos lecturas no coinciden, lo prudente en un despacho con muchos contratos es contar días naturales y depositar dentro de las tres primeras semanas.
El procedimiento de autoliquidación en línea es el que la Agencia recomienda. Las personas jurídicas están obligadas a hacerlo por vía electrónica.
Datos del contrato, de las partes y del inmueble. La referencia catastral es obligatoria; si no la tienes, sale en la Sede del Catastro o en el recibo del IBI.
En línea con tarjeta de crédito o débito, con cargo en cuenta si es del Banco Santander, o imprimiendo el formulario y pagándolo en una oficina de ese banco.
El número de resguardo empieza por 251. Lo necesitarás para actualizar, compensar o pedir la devolución. No hace falta enviar el justificante a la Agencia.
El inquilino puede pedir a la Agencia que acredite el depósito, por ejemplo para una deducción por alquiler en la renta. Tener el resguardo localizado evita llamadas.
Madrid permite algo que no todas las comunidades admiten: si el inmueble se vuelve a alquilar, no hace falta pedir la devolución y depositar de nuevo. Basta una compensación con el modelo 252, con los datos del contrato nuevo, abonando solo la diferencia. El mismo modelo sirve para la actualización cuando cambia la renta o pasan los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
Si el piso se vende con el inquilino dentro o fallece el arrendador, la fianza tiene que pasar a nombre del comprador o de los herederos mediante una solicitud de cambio de titularidad. Es un trámite que se olvida con facilidad y que luego bloquea la devolución.
Cuando termina el contrato, el arrendador pide la devolución con el modelo 254, en línea y con o sin identificación electrónica, aunque la presentación por registro es obligatoria para cerrar el trámite. El derecho a recuperar el depósito prescribe a los cinco años desde el fin del contrato. Las fianzas antiguas depositadas en «papel fianza» antes de 1997 se gestionan en la sede de la Agencia.
No confundas los dos plazos: tú tienes un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza al inquilino; si no lo haces, devenga el interés legal (art. 36.4 LAU). Ese mes no depende de cuándo te la devuelva a ti la Agencia.
Si gestionas muchas viviendas del mismo propietario, el concierto cambia la forma de depositar.
| Aspecto | Régimen general | Régimen concertado |
|---|---|---|
| Quién | Cualquier arrendador | Arrendadores con 5 o más contratos cuyas fianzas sumen 6.000 € o más (voluntario); suministradoras (obligatorio) |
| Cuánto se deposita | El 100 % de cada fianza | El 90 % de las fianzas declaradas |
| Cuándo | Contrato a contrato, en 30 días | Ingreso en 15 días tras la resolución y autoliquidación anual en enero y febrero (modelo 256) |
| Devoluciones | Modelo 254 por contrato | Se regularizan en la declaración anual; no hay devoluciones parciales antes |
Fuente: Agencia de Vivienda Social, «Fianzas de arrendamiento». Si una fianza sin depositar entra en el concierto fuera de los 30 días hábiles, se aplica el mismo recargo del 2 % o del 5 %.
Depositar tarde por iniciativa propia cuesta un recargo del 2 % de la fianza, o del 5 % si ha pasado más de un año desde el contrato. Si es la inspección quien lo detecta, la Ley 12/1997 califica como infracción grave no depositar la fianza o no exigirla por la cuantía debida, con multa del 26 % al 50 % de la fianza no depositada (art. 9.1.a). Si el arrendador acepta la regularización que le propone el inspector, pasa a infracción leve, con multa del 5 % al 25 %. La Agencia resume en su web que la sanción puede llegar a 90.000 euros.
El depósito lo haces tú en la Agencia de Vivienda Social; FixrOS no lo presenta por ti. Lo que hace es que no se te escape ninguno: el módulo Patrimonio registra la fianza de cada contrato, te recuerda los días que quedan desde la firma, guarda el número de resguardo y te avisa cuando la renta cambia y toca actualizar con el 252.
Treinta días a contar desde el día siguiente a la celebración del contrato, según el Decreto 181/1996. La web de la Agencia de Vivienda Social habla también de 30 días hábiles; lo prudente es no esperar al último día.
En la Agencia de Vivienda Social, mediante su formulario de autoliquidación en línea. Se paga con tarjeta, con cargo en cuenta del Banco Santander o en una oficina de ese banco con el formulario impreso.
Si lo haces por tu cuenta, un recargo del 2 % de la fianza, o del 5 % si ha pasado más de un año. Si lo detecta la inspección, es una infracción grave con multa del 26 % al 50 % de la fianza no depositada.
El arrendador la pide con el modelo 254 una vez terminado el contrato y debe presentarla por registro. Tiene cinco años desde el fin del contrato; después, el derecho prescribe.
Sí. La Agencia lo considera uso distinto de vivienda, así que la fianza es de dos mensualidades y se deposita igual que la de un local.
No. El depósito lo presenta el arrendador o su gestor en la Agencia. FixrOS registra cada fianza, su plazo y su resguardo, y te avisa de actualizaciones y devoluciones para que no se te pase ninguna.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la web oficial de la Agencia de Vivienda Social (Comunidad de Madrid), el Decreto 181/1996, la Ley 12/1997 y la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36 y disposición adicional tercera). No sustituye al asesoramiento profesional.
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