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Depósito de la fianza del alquiler en Andalucía: lo que cambió en 2026 con la AVRA.
La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía suprimió el depósito de fianzas en la Junta para los contratos celebrados desde el 24 de enero de 2026. Pero el inquilino sigue entregando fianza, los contratos anteriores mantienen sus reglas y miles de fianzas siguen depositadas en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Te explicamos qué hacer con cada caso.
- Sin depósito desde el 24-ene-2026
- Devolución con el modelo 810
- Verificado el 18-oct-2026
Qué dice la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía
Durante años, Andalucía exigió depositar la fianza en la Junta, primero por la Ley 8/1997 y, desde 2014, con la AVRA como organismo gestor. Eso terminó con la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (BOJA núm. 247, de 24 de diciembre de 2025). Su disposición adicional sexta establece que, desde su entrada en vigor, la Administración andaluza «no será depositaria» de las fianzas que se constituyan conforme al artículo 36 de la LAU, y que reintegrará las ya depositadas conforme se vayan extinguiendo los contratos y a solicitud de los interesados.
La AVRA concreta las fechas en su nota sobre la Ley 5/2025: la obligación queda suprimida para los contratos celebrados desde el 24 de enero de 2026, inclusive, y se mantiene para los contratos con fecha hasta el 23 de enero de 2026, inclusive. La misma ley modifica la Ley 8/1997 para quitar las referencias a las fianzas de arrendamiento; las fianzas de suministros siguen reguladas.
Lo que no cambia: el inquilino sigue pagando fianza
La supresión afecta solo al depósito en la Junta. La fianza en sí es estatal y sigue siendo obligatoria: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto, en metálico, al firmar el contrato (art. 36.1 LAU). La diferencia es que ahora el dinero se queda en manos del arrendador o de quien gestiona el alquiler, y con él la responsabilidad de tenerlo localizado y devolverlo en el mes siguiente a la entrega de llaves (art. 36.4 LAU), con interés legal si se retrasa.
Para un despacho que gestiona alquileres de varios propietarios, esto convierte cada fianza en un saldo que hay que identificar por contrato: de quién es, cuánto es, si se ha actualizado en la prórroga y cuándo hay que devolverlo. Es justo lo que antes resolvía, en parte, el resguardo de la AVRA.
Qué hacer con cada fianza en Andalucía
| Contrato | Depósito en la AVRA | Al terminar |
|---|---|---|
| Celebrado hasta el 23-ene-2026 | Obligatorio (se mantiene la obligación) | Pedir la devolución a la AVRA con el modelo 810 |
| Celebrado desde el 24-ene-2026 | No se deposita | La devuelve directamente quien la custodia |
Fuente: AVRA, «Novedades en las fianzas de arrendamiento» y disposición adicional sexta de la Ley 5/2025.
La devolución con el modelo 810, paso a paso.
La solicita el arrendador o subarrendador, o su representante legal, una vez finalizado el contrato.
Da de alta la cuenta en GIRO
La devolución exige tener la cuenta bancaria en el sistema contable de la Junta: desde la Oficina Virtual con certificado o con el formulario de mantenimiento de cuentas de terceros.
Rellena el modelo 810
En línea con certificado digital, en línea e impreso para entregarlo en una oficina, o en papel en la propia oficina con cita previa.
Aporta la documentación
Referencia catastral y, para personas jurídicas o situaciones especiales, la documentación adicional que indica la AVRA.
Cobra en un mes
La Administración dispone de un mes desde la solicitud para devolver el depósito.
Fianzas pendientes de contratos firmados antes del 24 de enero
Si un contrato de antes de la fecha de corte nunca se depositó, la AVRA indica que la obligación se mantiene. Para esos casos sigue publicada la guía de depósito: lo hace el arrendador, con el modelo 806, en el plazo de un mes desde la firma; una mensualidad si es vivienda habitual y dos si es otro uso; se paga por vía telemática, en las oficinas de la AVRA o en bancos colaboradores, y se presenta con la referencia catastral y el contrato.
Las preguntas frecuentes de la AVRA recogen el régimen de recargos y sanciones de ese sistema: recargo único del 5 %, 10 % o 15 % si el ingreso se hace en los tres, seis o doce meses siguientes al fin del plazo; 20 % si se hace más tarde pero antes de una inspección; y, si no se deposita, infracción grave con multa proporcional del 50 % al 150 % del importe no depositado. Si tienes contratos antiguos en esta situación, conviene revisarlos con un profesional antes de actuar.
Prórrogas y contratos nuevos sobre el mismo piso
La fecha que manda es la de celebración del contrato. Si un inquilino se va y firmas un contrato nuevo después del 24 de enero de 2026, la fianza antigua se recupera de la AVRA con el 810 y la nueva ya no se deposita. Cuando el contrato anterior a la fecha de corte siga vivo, su fianza permanece en la AVRA hasta que se extinga.
Dos tipos de fianza en la misma cartera, cada una en su sitio.
En Andalucía convivirán durante años fianzas depositadas en la AVRA y fianzas que custodia el propio despacho. El módulo Patrimonio de FixrOS registra en cada contrato la fianza cobrada, dónde está y su fecha, te avisa cuando un contrato antiguo termina y toca pedir el 810, y lleva la devolución al inquilino a la liquidación del propietario. FixrOS no presenta trámites ante la AVRA: te da el control.
- Ubicación de cada fianza: AVRA o custodia propia
- Aviso del mes para devolver tras la entrega de llaves
- Devolución reflejada en la liquidación al propietario
Otras comunidades y herramientas
Dudas sobre la fianza en Andalucía
¿Hay que depositar la fianza del alquiler en la AVRA en 2026?
No para los contratos celebrados desde el 24 de enero de 2026: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía suprimió esa obligación. Para los contratos con fecha hasta el 23 de enero de 2026, la AVRA indica que la obligación se mantiene.
¿Sigue siendo obligatoria la fianza en Andalucía?
Sí. Lo que desaparece es el depósito en la Junta, no la fianza: el artículo 36 de la LAU obliga a exigir una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto al firmar el contrato.
¿Cómo recupero una fianza depositada en la AVRA?
Cuando termine el contrato, con el modelo 810, por internet con certificado digital o en una oficina con cita previa. Necesitas la referencia catastral y la cuenta dada de alta en GIRO. La Administración tiene un mes para devolverla.
¿Qué pasa con las fianzas que ya estaban en la AVRA?
Siguen depositadas. La Junta las reintegra conforme se van extinguiendo los contratos y a petición del arrendador, según la disposición adicional sexta de la Ley 5/2025.
Si firmo un contrato nuevo del mismo piso en 2026, ¿qué hago con la fianza antigua?
Pides su devolución a la AVRA con el modelo 810 porque ese contrato se ha extinguido. La fianza del contrato nuevo, firmado después del 24 de enero de 2026, ya no se deposita.
¿FixrOS tramita la devolución de la AVRA?
No. El modelo 810 lo presenta el arrendador o su gestor. FixrOS te dice qué fianzas están en la AVRA y cuáles custodias tú, y te avisa cuando toca devolver o solicitar la devolución.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía en el BOE (BOJA), las páginas oficiales de la AVRA (novedades Ley 5/2025, depósito, devolución y preguntas frecuentes) y la Ley de Arrendamientos Urbanos. No sustituye al asesoramiento profesional.
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