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Depósito de la fianza del alquiler en el País Vasco: Bizilagun y Registro de Contratos.
En Euskadi el depósito de la fianza y la inscripción del contrato van en un mismo trámite ante las delegaciones territoriales de vivienda del Gobierno Vasco. Hay un mes de plazo, pero no todos los contratos están obligados: habitaciones, garajes y subarriendos quedan fuera. Lo repasamos con los recargos, el concierto para arrendadores con diez o más fincas y la devolución.
- Un mes desde la formalización
- Depósito gratuito
- Verificado el 18-oct-2026
Ley de Vivienda de 2015 y Decreto 42/2016
El País Vasco tardó en exigir el depósito más que otras comunidades. Lo hizo con la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, cuyo artículo 54 obliga a los arrendadores a depositar la fianza en las delegaciones territoriales del departamento de vivienda, y con el Decreto 42/2016, de 15 de marzo, que regula el depósito y crea el Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de Euskadi. Todo ello en desarrollo del artículo 36 y la disposición adicional tercera de la LAU.
En la práctica, el servicio que atiende al ciudadano es Bizilagun, del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, y los expedientes los resuelven las delegaciones territoriales de Araba/Álava, Bizkaia y Gipuzkoa. El depósito es gratuito y no genera intereses.
Qué contratos deben depositar y cuáles no
La obligación recae en quien figura como arrendador en el contrato. Afecta a los contratos firmados desde el 26 de septiembre de 2015 de vivienda habitual y de uso distinto (temporada, actividad profesional, vivienda alquilada a una empresa, local o pabellón), y a las revisiones hechas desde esa fecha de contratos anteriores.
- No obligados: alquiler de habitaciones, trasteros y garajes; cesión de la explotación de un negocio; subarriendos.
- Importe: una mensualidad en vivienda habitual y dos en uso distinto; en contratos de menos de un año, proporcional sobre la base de dos mensualidades.
- Plazo: un mes desde la formalización del contrato; en vivienda de protección pública entre particulares, un mes desde el visado de la delegación.
Depósito e inscripción, en una sola solicitud.
Puede hacerse por vía electrónica o en papel, entregándolo en una oficina de Zuzenean o en cualquier registro público.
Prepara los documentos
Copia completa del contrato firmado (salvo contrato verbal o visado), recibo del IBI para comprobar la referencia catastral y, si eres sociedad, el NIF.
Emite la hoja de liquidación
Desde el formulario se genera la hoja para ingresar la fianza por la pasarela de pagos o en una entidad bancaria. No hace falta adjuntar el justificante del pago.
Presenta la solicitud
Por internet con un medio de identificación electrónica (B@kQ, certificado, etc.), o impresa y firmada a mano. El borrador se guarda un mes si no lo terminas de una vez.
Entrega la copia al inquilino
Recibirás el certificado de inscripción y dos copias del resguardo. Una es para el inquilino, y tienes un mes para dársela.
Qué pasa si no depositas a tiempo en Euskadi
| Situación | Consecuencia |
|---|---|
| Depositas por tu cuenta después del mes | Recargo del 2 % de la fianza |
| La Administración te requiere el depósito | Recargo del 10 % de la fianza |
| No depositas tras el requerimiento | Vía de apremio e infracción leve (art. 85.j de la Ley 3/2015): multa de 300 a 3.000 €, y como mínimo el doble del depósito requerido |
Fuente: trámite «Fianzas y registro de contratos de arrendamiento» del Gobierno Vasco, que remite a los artículos 85.j, 90.3 y 90.6 de la Ley 3/2015.
Régimen especial concertado y devolución
El concierto vasco: diez fincas o 30.000 euros
Pueden acogerse en cualquier momento los arrendadores que tengan al menos 10 fincas urbanas arrendadas o fianzas por 30.000 € o más (Bizilagun, régimen especial concertado). Con el concierto concedido se ingresa el 90 % del volumen de fianzas en el mes siguiente a la notificación, y el 10 % restante se reserva para devolver las de contratos extinguidos. Cada año, antes del 31 de enero, se presenta la autoliquidación de las fianzas constituidas, actualizadas y restituidas el año anterior, con la relación de fianzas vigentes y los certificados de inscripción y cancelación del Registro de Contratos.
Los contratos de arrendadores en concierto también se inscriben en el Registro de Contratos, y esa inscripción solo puede hacerse por internet.
Devolución: hasta tres meses y cuatro años para pedirla
Extinguido el contrato, solo el arrendador puede pedir la devolución, con el código del expediente o el número de fianza, un documento firmado por ambas partes o sentencia que acredite la extinción (o declaración responsable), el certificado de la cuenta y la copia del resguardo. Bizilagun devuelve por transferencia en un plazo máximo de tres meses; si se retrasa por causa no imputable a ti, abona el interés legal. El derecho a pedirla prescribe a los cuatro años de la extinción del contrato.
Recuerda que tu plazo con el inquilino es otro: un mes desde la entrega de llaves según el artículo 36.4 de la LAU. Si Bizilagun puede tardar hasta tres meses, la devolución al inquilino no puede esperar a que te llegue la transferencia.
Qué contratos deben ir a Bizilagun y cuáles no, en una lista.
La solicitud la presentas tú ante el Gobierno Vasco; FixrOS no deposita la fianza. Lo que hace el módulo Patrimonio es llevar el control: la fianza de cada contrato y si debe depositarse, el mes de plazo, el resguardo y la entrega de la copia al inquilino. Y como Bizilagun puede tardar tres meses en devolver, la devolución al inquilino se refleja en la liquidación al propietario sin esperar.
- Contratos exentos marcados (habitaciones, garajes)
- Aviso del mes de plazo y de la copia al inquilino
- Seguimiento de la devolución pendiente
Otras comunidades y herramientas
Dudas sobre la fianza en Euskadi
¿Dónde se deposita la fianza del alquiler en el País Vasco?
En las delegaciones territoriales de vivienda del Gobierno Vasco (Araba/Álava, Bizkaia y Gipuzkoa), a través del servicio Bizilagun, en el mismo trámite que inscribe el contrato en el Registro de Contratos.
¿Cuál es el plazo para depositar la fianza en Euskadi?
Un mes desde la formalización del contrato. En viviendas de protección pública entre particulares, un mes desde el visado del contrato por la delegación.
¿Hay que depositar la fianza de una habitación o un garaje en el País Vasco?
No. Según el Gobierno Vasco no es obligatorio depositar las fianzas de habitaciones, trasteros y garajes, ni las de subarriendos o cesión de la explotación de un negocio.
¿Qué recargo hay por depositar la fianza tarde en Euskadi?
Un 2 % de la fianza si lo haces por tu cuenta fuera de plazo, y un 10 % si la Administración te lo requiere. No depositar tras el requerimiento es infracción leve, con multa de 300 a 3.000 €.
¿Cuánto tarda Bizilagun en devolver la fianza?
Un máximo de tres meses desde la solicitud, por transferencia al arrendador. El derecho a pedirla prescribe a los cuatro años de terminar el contrato.
¿FixrOS presenta el depósito ante el Gobierno Vasco?
No. La solicitud la presenta el arrendador o su gestor. FixrOS registra cada fianza, indica si el contrato está obligado a depositar y controla plazos, resguardos y devoluciones.
Información verificada el 18 de octubre de 2026 con las páginas oficiales del Gobierno Vasco (trámite de fianzas y registro de contratos, Bizilagun, fianzas y régimen especial concertado), el Decreto 42/2016 en el BOPV y la Ley de Arrendamientos Urbanos. No sustituye al asesoramiento profesional.
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