Actualitzat el 4 de maig de 2026. La LPH ha estat modificada per la LO 1/2025, en vigor des del 3 d’abril de 2025: la majoria per prohibir o limitar habitatges d’ús turístic (VUT) en una comunitat passa a ser de 3/5 de propietaris i quotes, sense necessitat que la prohibició figurés prèviament als estatuts.
La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) és la norma que regula la convivència i la gestió dels edificis amb diversos propietaris a Espanya. Va ser aprovada el 1960 i ha estat reformada diverses vegades. L’última reforma important va ser el 2025: la Llei Orgànica 1/2025, en vigor des del 3 d’abril de 2025, va introduir canvis rellevants en habitatges turístics, accessibilitat i digitalització de les juntes. Malgrat això, molts propietaris no saben exactament què diu ni com els afecta en el dia a dia.
En aquest article t’expliquem els punts més importants de la LPH en llenguatge senzill: quins drets tens com a propietari, quines obligacions tens, com funcionen les juntes i què passa quan algú no compleix les normes.
Què regula la LPH?
La Llei de Propietat Horitzontal estableix les regles bàsiques per als edificis en règim de propietat horitzontal: és a dir, edificis on diversos propietaris comparteixen elements comuns (portal, escala, ascensor, teulada, façana…) mentre cadascun és propietari exclusiu del seu pis o local.
Regula, entre altres coses:
- Què és teu en exclusiva i què és de tots
- Com es prenen les decisions en comunitat
- Quant cal pagar i com es reparteixen les despeses
- Què passa si algú no paga o no compleix les normes
- Com s’organitzen les juntes i qui mana a la comunitat
Elements privatius vs. elements comuns
Un dels conceptes clau de la LPH és la distinció entre el que és teu i el que és de tots.
Elements privatius (només teus): l’interior del teu pis o local, inclosos envans, terres, sostres interiors, portes, finestres i tot el que hi hagi dins del teu espai.
Elements comuns (de tots): el portal, les escales, l’ascensor, la teulada, la façana, les canonades i conduccions comunes, el garatge si és comunitari, la piscina, el jardí… i també els murs de càrrega, encara que siguin dins del teu pis.
Això vol dir que no pots fer obres en elements comuns sense permís de la comunitat, encara que afectin el teu pis. I la comunitat ha de mantenir els elements comuns en bon estat, a càrrec de tots els propietaris.
Les quotes de participació: per què no tothom paga el mateix
Cada propietari té assignada una quota de participació, que és un percentatge que reflecteix la seva part proporcional en els elements comuns. Normalment es calcula en funció de la superfície del pis i la seva ubicació a l’edifici.
Aquesta quota determina:
- Quant paga cada propietari en les despeses comunes
- Quants vots té a la junta
- Quant li correspon en cas de venda de l’edifici o d’un element comú
La quota figura al títol constitutiu de la propietat horitzontal (normalment l’escriptura de divisió horitzontal) i només es pot canviar per acord unànime de tots els propietaris.
La junta de propietaris: com funciona
La junta és l’òrgan suprem de la comunitat. Hi prenen totes les decisions importants. N’hi ha de dos tipus:
Junta ordinària: se celebra almenys un cop l’any. Aprova els comptes de l’exercici anterior, el pressupost del nou exercici i tria els càrrecs de la comunitat.
Junta extraordinària: es convoca quan hi ha alguna cosa urgent o important a decidir fora del termini ordinari.
Qualsevol propietari pot demanar al president que convoqui una junta extraordinària si reuneix el 25% de les quotes de participació.
Les majories necessàries per aprovar acords
No tots els acords necessiten el mateix suport:
- Majoria simple (més de la meitat dels presents que representin més de la meitat de les quotes): per a la majoria de decisions ordinàries.
- Majoria de 3/5 (tres cinquenes parts dels propietaris i de les quotes): per instal·lar infraestructures de telecomunicacions, per limitar o condicionar l’exercici d’activitats de lloguer turístic (VFT) a l’edifici, i per instal·lar sistemes d’energia renovable en zones comunes.
- Unanimitat: per modificar els estatuts, canviar el títol constitutiu o prendre acords que afectin els drets de propietaris concrets.
Els càrrecs de la comunitat
La LPH estableix tres càrrecs obligatoris a tota comunitat:
El president: representa la comunitat i la presideix. És triat pels propietaris en junta, normalment per torn rotatori entre els pisos. Pot ser substituït per un secretari o administrador si la junta ho decideix.
El secretari: aixeca actes de les juntes i custodia la documentació de la comunitat. En moltes comunitats, l’administrador de finques exerceix també com a secretari.
L’administrador: gestiona el dia a dia de la comunitat: cobra les quotes, paga els proveïdors, gestiona les incidències, convoca juntes… Pot ser un propietari o un professional extern (administrador de finques col·legiat).
Obligacions del propietari
Com a propietari en una comunitat, la LPH t’imposa aquestes obligacions principals:
- Pagar les quotes aprovades en junta en els terminis establerts
- Contribuir a les derrames aprovades per a despeses extraordinàries
- Mantenir el teu element privatiu en bon estat per no causar danys als altres
- Consentir les reparacions urgents que afectin elements comuns encara que passin pel teu pis
- No fer activitats molestes, perilloses o il·lícites al teu pis
- Complir els estatuts i el reglament de règim interior de la comunitat
Drets del propietari
A canvi, la LPH et reconeix aquests drets:
- Fer servir els elements comuns conforme al seu destí
- Participar a la junta i votar (llevat que siguis morós)
- Demanar informació sobre l’estat dels comptes i els acords adoptats
- Impugnar els acords que siguin contraris a la llei, als estatuts o que resultin greument perjudicials
- Fer obres al teu element privatiu sense necessitat d’autorització, sempre que no afectin elements comuns ni l’estructura de l’edifici
Què passa si algú no paga?
El propietari que no paga les quotes de comunitat pot ser demandat pel procediment monitori, que és el mecanisme judicial més ràpid i econòmic per reclamar aquests deutes. A més, perd el dret de vot a la junta mentre duri la morositat.
Si el deute afecta la capacitat de la comunitat per fer front a les seves despeses, la junta pot aprovar una derrama extraordinària entre la resta de propietaris per cobrir el dèficit, i després reclamar-la al morós.
Impugnar un acord de la junta
Si creus que un acord adoptat en junta és il·legal, contrari als estatuts o perjudicial per a tu, pots impugnar-lo davant del jutge. Els terminis són:
- 3 mesos si l’acord és contrari a la llei o als estatuts
- 1 any per a la resta d’acords impugnables
Per impugnar necessites haver votat en contra (o haver-t’hi oposat) a la junta, o haver estat absent i no representat. Si vas votar a favor, no pots impugnar aquest acord.
Et pot interessar
- Com convocar una junta de propietaris en línia
- Programari per a administradors de finques: guia 2026
- Actes de junta de propietaris: format legal i model gratuït
- Demanar una demo gratuïta de FixrOS
Font de referència: Text complet de la Llei de Propietat Horitzontal al BOE
La reforma de la LPH de 2025: què va canviar
La Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, va entrar en vigor el 3 d’abril de 2025 i va modificar diversos articles de la LPH. Aquests són els canvis més importants que has de conèixer:
Habitatges d’ús turístic (VFT)
El nou article 7 regula expressament el lloguer turístic en comunitats. A partir de 2025, la comunitat pot limitar, condicionar o prohibir les VFT amb el vot favorable de 3/5 dels propietaris que representin 3/5 de les quotes. Abans d’aquesta reforma, la situació legal era molt més ambigua.
Accessibilitat reforçada
L’article 17.5 reforça l’obligació d’eliminar barreres arquitectòniques quan ho sol·liciti un propietari més gran de 70 anys o amb discapacitat reconeguda, sempre que el cost anual no superi l’import de 12 mensualitats ordinàries.
Digitalització de juntes i comunicacions
La reforma modernitza el règim de convocatòries i actes: s’admeten mitjans electrònics exclusius i la votació telemàtica queda consolidada legalment per a tot tipus d’acords.
Morositat
L’article 21 reforça les eines davant de l’impagament: se simplifiquen els tràmits per reclamar deutes inferiors a 2.000 €, i s’aclareix el règim d’interessos i la pèrdua del dret de vot mentre duri la situació de morositat.
Conclusió
La LPH és la columna vertebral de la vida en comunitat. Conèixer els seus punts més importants t’ajuda a defensar els teus drets, complir les teves obligacions i entendre per què les coses funcionen com funcionen a la teva comunitat de propietaris.
Si ets administrador de finques i vols digitalitzar la gestió de les teves comunitats per simplificar el compliment de la LPH, juntes telemàtiques, cobrament automatitzat, gestió documental, demana una demo gratuïta de FixrOS.
Relacionat: bona part de les obligacions de la LPH es resolen amb processos ordenats; el mòdul d’incidències de FixrOS deixa registre i traçabilitat de cada actuació a la comunitat.