Si has llegit sobre juntes telemàtiques en blogs d’administradors de finques durant els últims mesos, el més probable és que t’hagis trobat amb afirmacions com “la LO 1/2025 ha consolidat el marc legal de les juntes en línia” o “la reforma de 2025 permet expressament les juntes per videoconferència”. Són afirmacions incorrectes.

A FixrOS ens hem vist obligats a dir-ho amb claredat perquè construïm programari perquè les comunitats de propietaris celebrin juntes telemàtiques de manera legalment segura, i això només és possible si partim de la realitat jurídica, no del mite.

La realitat: la LPH no regula les juntes telemàtiques

Si llegeixes el text actualitzat de l’article 16 de la Llei de Propietat Horitzontal (text consolidat publicat al BOE el 24 de juliol de 2025), no hi trobaràs ni una sola menció a juntes telemàtiques, videoconferències o vot electrònic. L’article parla de “lloc, dia i hora” de celebració, de citacions conforme a l’article 9, i de la concurrència física dels propietaris.

El mateix passa amb l’article 15, que regula l’assistència a les juntes: preveu assistència “personal o per representació legal o voluntària”, sense cap referència a l’assistència per mitjans telemàtics.

Què va passar en la tramitació de la LO 1/2025

El projecte inicial de la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia, sí que incloïa una reforma dels articles 15 i 16 LPH per regular expressament les juntes telemàtiques. L’esborrany contemplava un nou apartat 4 a l’article 16 que deia literalment:

“La junta de propietaris podrà celebrar-se de manera presencial, per videoconferència o per conferència telefònica múltiple. També podran tenir lloc reunions mixtes, a les quals podran assistir els propietaris de manera presencial o per mitjans telemàtics…”

Tanmateix, en la tramitació parlamentària final aquesta reforma va caure del text. La LO 1/2025 finalment aprovada només va modificar l’article 7 LPH (lloguer turístic) i va introduir disposicions addicionals, però no va tocar els articles 15 ni 16.

El RDL 8/2021 va caducar fa més de quatre anys

L’única cobertura legal expressa que han tingut les juntes telemàtiques a Espanya va ser el Reial Decret llei 8/2021, de 4 de maig, dictat arran de la pandèmia. El seu article 3 va permetre celebrar juntes per videoconferència o per vot per correu, però amb un abast temporal explícit: fins al 31 de desembre de 2021.

Des de l’1 de gener de 2022 no existeix a l’ordenament estatal espanyol cap norma que reguli expressament les juntes telemàtiques en comunitats de propietaris.

Aleshores, són legals les juntes telemàtiques avui?

Aquí la resposta honesta és: depèn, i existeix un espai raonable de risc assumit.

La doctrina majoritària

La majoria de la doctrina especialitzada (Magro Servet, Loscertales i altres autors de referència en propietat horitzontal) sosté que, atès que la LPH no prohibeix expressament les juntes telemàtiques, es poden celebrar vàlidament sempre que:

Tots els propietaris acceptin la modalitat o, com a mínim, no es privi del dret d’assistència i vot els qui prefereixin la presencialitat.
Es garanteixin identitat, intervenció en temps real i emissió del vot amb traçabilitat.
La modalitat s’acordi preferentment en junta prèvia per majoria simple, i s’ofereixin alternatives (assistència híbrida, delegació, vot per correu) als qui no puguin o no vulguin connectar-se.

Aquesta interpretació es recolza en l’analogia amb la Llei de Societats de Capital, que sí que regula les juntes telemàtiques en societats mercantils, i en el principi general que el que no està prohibit està permès.

El risc real d’impugnació

Sense base legal expressa, una junta telemàtica pot ser impugnada per la via de l’article 18 LPH per qualsevol propietari dissident que al·legui:

Vulneració del seu dret d’assistència personal (art. 15.1 LPH).
Manca de garanties d’identitat o d’emissió del vot.
Impossibilitat tècnica de participar en condicions d’igualtat.

El termini d’impugnació és de tres mesos amb caràcter general, i d’un any si es tracta d’acords contraris a la llei o als estatuts. El resultat en seu judicial és incert: hi ha sentències favorables a la validesa (quan s’han garantit els requisits materials) i sentències que han declarat nuls acords adoptats telemàticament per defectes d’identificació o exclusió de propietaris.

Hi ha una reforma pendent, però arribarà quan arribi

En el moment d’escriure aquest article, està en tramitació parlamentària un projecte legislatiu que recupera la reforma dels articles 15 i 16 LPH per donar cobertura expressa a les juntes telemàtiques. No es coneix un calendari cert d’aprovació. Fins que entri en vigor, el marc actual és el que és.

Com celebrar una junta telemàtica minimitzant el risc d’impugnació

Si la teva comunitat vol celebrar juntes telemàtiques avui, aquestes són les garanties que has d’acumular. Com més en cobreixis, més sòlida serà la defensa davant d’una eventual impugnació.

1. Acord previ de la comunitat

L’ideal és que la modalitat telemàtica (o híbrida) s’aprovi en junta presencial prèvia per majoria simple, deixant-ne constància a l’acta. Això converteix la modalitat en un acord comunitari degudament adoptat, no en una imposició unilateral del president o de l’administrador.

2. Modalitat híbrida, no exclusivament telemàtica

Llevat d’unanimitat expressa de tota la comunitat, no imposis la modalitat exclusivament telemàtica. Ofereix sempre assistència presencial paral·lela. Això neutralitza la principal causa d’impugnació: l’exclusió de propietaris sense mitjans o sense disposició a connectar-se.

3. Convocatòria conforme a l’article 16 LPH

La convocatòria ha de complir tots els requisits de l’article 16: termini de sis dies naturals com a mínim per a la junta ordinària, ordre del dia complet i detallat, relació de morosos, i citació conforme a l’article 9 (domicili designat pel propietari, si no n’hi ha el pis o local, en últim terme el tauler d’anuncis). A això has d’afegir instruccions tècniques clares per a l’accés telemàtic.

4. Identificació robusta dels assistents

Aquest és el punt on més impugnacions prosperen. Evita Zoom, Meet o Teams en el seu ús estàndard: qualsevol amb l’enllaç pot entrar i serà impossible acreditar la identitat. Fes servir:

Accés per codi únic vinculat a cada propietari i unitat.
Verificació addicional per OTP (SMS o correu electrònic) en el moment de l’accés.
Registre automàtic d’assistència amb marca temporal i traçabilitat.

El secretari ha de reconèixer la identitat de cada assistent i deixar-ho expressament reflectit a l’acta. Aquesta exigència, tot i que procedia del derogat RDL 8/2021, continua sent l’estàndard prudencial aplicable.

5. Garantia d’intervenció en temps real

Tots els assistents han de poder escoltar, parlar i intervenir durant la sessió, o com a mínim enviar missatges en temps real amb constància. Si un propietari pateix una caiguda de connexió durant una votació, ha de poder tornar a intervenir o emetre el seu vot per una via alternativa documentada.

6. Votació amb traçabilitat

Cada votació s’ha de registrar punt per punt de l’ordre del dia, amb recompte de vots a favor, en contra i abstencions, i amb identificació del sentit del vot de cada propietari. Això és especialment crític per a acords que requereixin majories qualificades (article 17 LPH).

7. Alternatives per a propietaris sense accés

Documenta i ofereix als propietaris sense mitjans telemàtics:

Delegació de vot per escrit en un altre propietari o en l’administrador.
Vot per escrit anticipat sobre els punts de l’ordre del dia.
Assistència presencial al local on es centralitzi la junta híbrida.

Cap propietari no ha de quedar exclòs de facto.

8. Acta detallada

L’acta ha de recollir expressament:

Modalitat de celebració (telemàtica o híbrida) i plataforma utilitzada.
Identificació de cada assistent i la seva forma d’assistència (presencial o telemàtica).
Reconeixement exprés pel secretari de la identitat dels assistents telemàtics.
Resultat detallat de cada votació.
Signatura del president i del secretari (admet signatura electrònica amb garanties d’integritat).

9. Gravació amb encaix RGPD

Gravar la sessió reforça la prova davant d’una eventual impugnació, però exigeix complir el RGPD i la LOPDGDD:

Informació prèvia als assistents (finalitat, base jurídica, termini de conservació, drets).
Base jurídica clara: consentiment exprés o interès legítim amb test de ponderació documentat.
Termini de conservació limitat, vinculat al termini d’impugnació.
Custòdia amb mesures tècniques adequades.

Per què importen els detalls tècnics: el risc és real

Fa anys que veiem administradors de finques celebrar juntes per Zoom o WhatsApp sense garanties d’identitat ni traçabilitat de vot. A la majoria de comunitats mai no passa res, perquè ningú no impugna. Però quan hi ha un acord controvertit (una derrama important, una obra, una limitació al lloguer turístic) i un propietari dissident decideix impugnar, la manca de garanties tècniques converteix el procediment en indefensable.

Les plataformes genèriques de videoconferència no es van dissenyar per a juntes de propietaris. No registren assistència amb traçabilitat, no autentiquen identitats, no separen votacions per punt de l’ordre del dia, no generen actes amb integritat criptogràfica. Quan arriba la demanda d’impugnació, l’administrador descobreix que no té com provar qui hi va ser, qui va votar què i si la identitat estava garantida.

L’aproximació de FixrOS

Construïm el mòdul de juntes de FixrOS sobre un principi senzill: mentre la LPH no reguli expressament les juntes telemàtiques, l’única defensa davant d’impugnacions és acumular garanties tècniques que el jutge pugui verificar a posteriori.

Per això el nostre mòdul inclou:

Convocatòria des de la mateixa plataforma amb traçabilitat de lliurament a cada propietari al domicili designat conforme a l’article 9 LPH.
Accés a la junta per codi únic vinculat a cada propietari i unitat.
Verificació OTP addicional en l’accés.
Registre automàtic d’assistència amb marca temporal.
Sistema de votació independent per punt de l’ordre del dia amb traçabilitat nominal.
Generació automàtica de l’esborrany d’acta amb identificació d’assistents, forma d’assistència i resultat detallat de cada votació.
Signatura electrònica de l’acta per president i secretari.
Llibre d’actes digital amb garanties d’integritat.
Suport per a juntes híbrides amb assistents presencials i telemàtics a la mateixa sessió.

No venem seguretat jurídica absoluta, perquè avui no existeix. Venem el millor expedient probatori possible si algun propietari decideix impugnar.

Quan arribi la reforma, estarem preparats

La reforma dels articles 15 i 16 LPH arribarà. Quan ho faci, les comunitats que ja celebrin juntes amb garanties tècniques robustes no hauran de canviar res: el marc legal passarà a avalar formalment el que ja estaven fent bé.

Les comunitats que estiguin celebrant juntes per Zoom sense garanties hauran de reconstruir el seu procediment des de zero. I, mentrestant, suporten un risc d’impugnació que no compensa.

Et pot interessar

Fonts oficials: Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre Propietat Horitzontal (text consolidat, BOE 24/07/2025). Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia. Reial Decret llei 8/2021, de 4 de maig (derogat pel que fa a juntes telemàtiques des de l’1 de gener de 2022).

Aquest article reflecteix la situació normativa en la data indicada. La reforma dels articles 15 i 16 LPH pot modificar aquest marc; actualitzarem el contingut quan es publiqui al BOE.

Última revisió: maig de 2026.

Relacionat: FixrOS permet convocar i celebrar juntes en línia amb validesa legal, amb convocatòria, assistència, votacions i acta en un únic flux.

Etiquetes: administración de fincas administrador de fincas comunidad de propietarios convocatoria de junta gestión inmobiliaria junta de propietarios junta telemática propietarios reunión online videoconferencia