Prohibir HUT en una comunitat de propietaris és ara una decisió que qualsevol junta pot adoptar, gràcies a l’entrada en vigor de la Llei Orgànica 1/2025. Des del 3 d’abril de 2025, l’article 17.12 LPH permet limitar, condicionar o prohibir l’exercici de l’activitat turística per una majoria reforçada. Per tant, les comunitats han passat de la indefensió jurídica a tenir una eina clara i legal.
En aquest article t’expliquem pas a pas com prohibir els habitatges d’ús turístic (HUT) a la teva comunitat. Veuràs la majoria exacta que exigeix la LPH, quin text ha de dur l’acord, què passa amb els habitatges que ja estaven en actiu i com blindar la modificació d’estatuts davant d’impugnacions. Tota la informació està verificada contra la LPH consolidada (BOE actualitzat 24/07/2025), la LO 1/2025 i la jurisprudència més recent del Tribunal Suprem.
Prohibir HUT en una comunitat de propietaris: la base legal
Abans de la reforma, l’article 17.12 LPH només permetia limitar o condicionar l’activitat turística. Faltava una habilitació expressa per prohibir-la. La LO 1/2025 va cobrir aquest buit. Ara la junta pot decidir les tres opcions amb la mateixa majoria.
El text vigent de l’art. 17.12 diu literalment que l’acord exprés pel qual s’aprovi, limiti, condicioni o prohibeixi l’exercici de l’activitat referida a la lletra e) de l’article 5 de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans requereix el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris, que al seu torn representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació. Aquesta majoria s’exigeix encara que l’acord no modifiqui el títol constitutiu o els estatuts.
Així mateix, el mateix article permet a la comunitat establir quotes especials de despeses o un increment en la participació de les despeses comunes per a l’habitatge concret on es faci l’activitat (no per a tots els de l’edifici). Aquest increment no pot superar el 20% sobre la quota ordinària. La mesura tampoc no tindrà efectes retroactius i requereix la mateixa majoria reforçada de 3/5 + 3/5.
Suport jurisprudencial: el TS ja ho havia avalat
Convé recordar que la reforma legal no va ser una innovació, sinó la consagració d’una doctrina ja consolidada. Les SSTS 1232/2024 i 1233/2024, de 3 d’octubre, ja van avalar la prohibició per majoria de 3/5 abans i tot de l’entrada en vigor de la LO 1/2025. Posteriorment, la STS 264/2025, de 18 de febrer, ha reforçat el paper de la inscripció registral de l’acord per garantir-ne l’oposabilitat davant de futurs adquirents.
Diferència entre limitar, condicionar i prohibir
Les tres opcions són diferents i tenen implicacions pràctiques diferents. Convé triar bé abans de dur el punt a la junta.
- Limitar: per exemple, restringir el nombre total d’habitatges turístics a l’immoble o el nombre de pernoctacions per any.
- Condicionar: per exemple, exigir un horari d’entrada i sortida, prohibir grups de més de quatre persones o imposar un protocol de soroll.
- Prohibir: vetar per complet l’exercici de qualsevol activitat turística futura a l’immoble.
L’elecció depèn del consens intern i de la realitat de la finca. En moltes comunitats, una prohibició total és més senzilla de comunicar i d’aplicar que una llista de condicions complexes.
Majoria exigida: 3/5 + 3/5 sense sorpreses
La majoria és doble. Cal sumar tres cinquenes parts del total de propietaris i, a més, tres cinquenes parts del total de quotes de participació. No n’hi ha prou amb una de les dues. Per consegüent, convé preparar el còmput abans de la junta.
Una bona pràctica és simular les majories amb diversos escenaris d’assistència. Si l’assistència presencial estimada no arriba al llindar, cal activar la captació de propietaris absents mitjançant el procediment de l’art. 17.8 LPH. Aquest article permet computar com a favorables els vots dels absents que, degudament notificats de l’acord adoptat, no manifestin la seva discrepància en trenta dies naturals.
Qui pot votar i qui no
Els propietaris morosos sense impugnació ni consignació estan privats del dret de vot, segons l’art. 15.2 LPH. A diferència del que de vegades s’assumeix, ni la seva persona ni la seva quota es computen a efectes del càlcul de majories: queden fora tant del numerador com del denominador. Aquesta és la interpretació majoritària seguida per la doctrina, la pràctica registral i la jurisprudència consolidada. Per consegüent, el còmput del 3/5 + 3/5 es fa sobre el total de propietaris i quotes amb dret de vot, no sobre el total absolut de la comunitat.
D’altra banda, si un habitatge està en usdefruit, vota el nu propietari llevat de manifestació contrària, d’acord amb l’art. 15.1 LPH. En els habitatges en proindivís, els copropietaris han de designar un únic representant.
Com redactar l’acord a l’ordre del dia
El punt de l’ordre del dia ha d’estar redactat amb precisió. Una redacció ambigua pot portar a impugnacions per defectes formals, segons els supòsits de l’art. 18.1 LPH.
Model de redacció del punt
Aprovació, si escau, de la prohibició de l’exercici de l’activitat d’habitatge d’ús turístic prevista a la lletra e) de l’article 5 de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans, en qualsevol dels pisos de l’immoble, d’acord amb l’article 17.12 de la LPH. Modificació correlativa dels estatuts de la comunitat per incorporar aquesta prohibició.
Així mateix, convé incloure un segon punt opcional per fixar quotes especials si es decideix permetre HUT sota condicions, en el límit del 20% sobre la quota ordinària del pis afectat.
Documentació que ha d’acompanyar la convocatòria
La convocatòria ha d’anar acompanyada de:
- Text literal de l’acord proposat, redactat tal com es votarà.
- Memòria explicativa amb els arguments jurídics i pràctics.
- Text literal de la modificació d’estatuts, si escau.
- Llista de propietaris morosos privats del dret de vot.
- Informació sobre el procediment de còmput i les majories exigibles.
Aquesta documentació protegeix la comunitat si més endavant s’intenta impugnar l’acord per manca d’informació prèvia.
Què passa amb els HUT que ja estan funcionant
L’art. 17.12 estableix que l’acord no tindrà efectes retroactius. Aquest matís és crític i la causa principal de confusions al sector. Una prohibició aprovada avui no pot expulsar un HUT que ja estava exercint legalment abans de l’acord.
La Disposició Addicional Segona
La Disposició Addicional Segona de la LPH consolida aquesta protecció. Estableix que el propietari d’un habitatge que ja estigués exercint l’activitat HUT acollit a la normativa sectorial turística abans de l’entrada en vigor de la LO 1/2025 (3 d’abril de 2025) pot continuar exercint-la amb les condicions i terminis del règim anterior. Per tant, la comunitat no pot fer servir el nou art. 17.12 per forçar un cessament.
Tanmateix, la prohibició sí que afecta:
- Qualsevol habitatge de l’immoble que pretengui iniciar l’activitat HUT amb posterioritat a l’acord.
- Canvis de titularitat quan la nova propietat pretengui iniciar l’activitat sense haver-se acollit prèviament al règim sectorial turístic.
- Pisos que perdin o als quals es revoqui la llicència i després pretenguin recuperar-la sota el nou marc.
L’art. 7.3: aprovació prèvia per a nous HUT
La LO 1/2025 també va introduir l’art. 7.3 LPH. Aquest article exigeix a qualsevol propietari que vulgui iniciar una activitat HUT obtenir aprovació expressa prèvia de la comunitat, en els termes de l’art. 17.12. Per consegüent, fins i tot sense un acord de prohibició general, un nou HUT necessita ara llum verda de la junta amb la majoria 3/5 + 3/5.
Això canvia dràsticament la dinàmica. Abans, l’activitat HUT s’iniciava sense més tràmit que l’autonòmic. Ara la comunitat té un paper decisiu des del primer minut.
A més, l’art. 7.3 faculta el president de la comunitat, a iniciativa pròpia o de qualsevol propietari o ocupant, a requerir el cessament immediat de l’activitat no autoritzada, amb l’advertiment d’iniciar accions judicials.
Modificació dels estatuts: com formalitzar la prohibició
Tot i que la LPH permet l’acord sense modificar els estatuts, la pràctica recomana incorporar la prohibició al títol constitutiu. Així es garanteix l’oposabilitat davant de futurs adquirents i s’inscriu al Registre de la Propietat. La STS 264/2025 confirma aquesta línia: sense inscripció registral, un nou comprador podria no quedar vinculat per la prohibició.
Passos per inscriure la modificació
- Aprovació de l’acord en junta amb majoria 3/5 + 3/5, computant absents segons l’art. 17.8.
- Tancament de l’acta en acabar la reunió o, com a màxim, dins dels deu dies naturals següents, amb signatures del president i del secretari, d’acord amb l’art. 19.3.
- Notificació als propietaris seguint el procediment de l’art. 9.
- Espera del termini d’impugnació de tres mesos, segons l’art. 18.3 (un any si l’acte es considerés contrari a la llei o als estatuts).
- Elevació a escriptura pública davant de notari.
- Inscripció al Registre de la Propietat.
El procés complet dura entre quatre i sis mesos si no hi ha impugnacions. Per tant, si la teva comunitat debat la decisió ara, convé posar una data realista per tenir la prohibició inscrita i oposable abans de la temporada turística.
Errors freqüents que debiliten la prohibició
La impugnació més habitual no es basa en el fons, sinó en defectes formals. Per consegüent, convé evitar els errors més comuns que els advocats de propietaris afectats solen al·legar.
- Punt de l’ordre del dia genèric. Frases com decisió sobre HUT o precs i preguntes no permeten votar la prohibició. Cal detallar el contingut de l’acord.
- Còmput incorrecte de morosos. Recorda: els morosos privats de vot no es computen ni al numerador ni al denominador. Incloure’ls al denominador pot portar a no assolir la majoria quan sí que s’havia assolit.
- Còmput només per nombre de propietaris. Sense sumar les quotes, l’acord és invàlid encara que tingui unanimitat personal.
- Oblidar la notificació als absents. Sense notificació correcta, no es pot activar el còmput de l’art. 17.8 ni tancar la majoria reforçada.
- Aplicar retroactivament. Qualsevol intent d’expulsar HUT preexistents acollits al règim sectorial és nul.
- No tancar l’acta dins del termini. L’acta s’ha de tancar en acabar la reunió o, com a molt tard, dins dels deu dies naturals següents. Sense tancament, els acords no són executius.
Què fer si un HUT ignora la prohibició
Si un HUT comença a operar després de la prohibició sense aprovació expressa, la comunitat té dues vies. Primera, l’acció de cessament que articulen els arts. 7.2 i 7.3 LPH. El president pot requerir el cessament immediat de l’activitat amb l’advertiment d’iniciar accions judicials. Si l’infractor persisteix, la junta pot autoritzar la demanda judicial.
Segona, el recurs al règim sancionador autonòmic. Cada comunitat autònoma regula sancions administratives específiques. Per exemple, el recent Decret 27/2026 de la Comunitat de Madrid, en vigor des del 26 d’abril de 2026, reforça el règim sancionador i exigeix el certificat CIVUT emès per tècnic competent.
A aquesta capa autonòmica s’hi suma des de l’1 de juliol de 2025 el Reglament (UE) 2024/1028 sobre la Finestreta Única Digital de lloguers de curta durada, que obliga al registre centralitzat i a l’intercanvi de dades entre plataformes i autoritats. La conseqüència pràctica és que un HUT que operi sense autorització comunitària queda avui exposat a tres nivells de control: comunitari, autonòmic-municipal i europeu.
En qualsevol dels casos, l’administrador ha de documentar:
- Acord de prohibició amb acta signada i notificada.
- Inscripció al Registre de la Propietat si es van modificar els estatuts.
- Proves de l’activitat HUT en curs, com ara anuncis en plataformes o relats de veïns.
- Requeriment fefaent a l’infractor.
Preguntes freqüents
Pot la comunitat expulsar un HUT ja actiu abans de la LO 1/2025?
No, llevat que aquest HUT perdi la llicència o canviï de titularitat sense que el nou propietari s’hagi acollit prèviament al règim sectorial. La Disposició Addicional Segona protegeix l’activitat iniciada sota el règim anterior. La prohibició acordada només afecta activitats futures.
És vàlid un acord aprovat per unanimitat dels presents però sense arribar als 3/5 del total?
No. La majoria es calcula sobre el total de propietaris i quotes amb dret de vot, no sobre els presents a la junta. Cal activar el còmput d’absents de l’art. 17.8 si no s’assoleix la majoria amb els presents.
Quant triga la prohibició a ser efectiva?
L’acord és executiu des del tancament de l’acta, llevat de mesura cautelar judicial. Tanmateix, l’oposabilitat davant de tercers i futurs adquirents requereix la inscripció registral, que pot trigar de quatre a sis mesos.
Pot un propietari impugnar individualment la prohibició?
Només si està legitimat segons l’art. 18.2: va votar en contra i va salvar el vot, era absent o va ser privat indegudament del vot. A més, ha d’estar al corrent del pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat o consignar-los judicialment.
La prohibició afecta els lloguers de llarga durada?
No. L’art. 17.12 LPH es refereix exclusivament a l’activitat turística regulada a la lletra e) de l’art. 5 LAU. Els arrendaments d’habitatge habitual i els lloguers temporals per motius laborals o d’estudis segueixen un altre règim i no es veuen afectats.
Què faig si la meva comunitat no arriba als 3/5 + 3/5?
Hi ha tres vies. Primera, repetir la junta després d’una campanya d’informació als propietaris. Segona, optar per una limitació o condicionament en lloc d’una prohibició total, cosa que de vegades obté més adhesions. Tercera, esperar el relleu natural de propietaris i tornar-ho a intentar l’exercici següent.
Conclusió: una eina legal sòlida, ben aplicada
La LO 1/2025 ha donat a les comunitats una eina jurídica robusta per prohibir HUT, avalada per la jurisprudència prèvia del Tribunal Suprem i reforçada pel nou marc europeu de la Finestreta Única Digital. Tanmateix, l’eina exigeix rigor en la convocatòria, en el còmput de majories, en la redacció de l’acord i en la modificació d’estatuts. Per consegüent, el paper de l’administrador és decisiu. Un acord ben preparat se sosté sense problema; un acord mal redactat cau en seu judicial.
Si el teu despatx gestiona diverses comunitats amb aquest debat obert, una plataforma de gestió com FixrOS permet simular el còmput de majories, generar plantilles de convocatòria i notificar acords per canals amb traçabilitat. Per complementar, també et recomanem la guia completa de la LPH i l’article sobre el model legal d’actes.