Sancions VUT Madrid: quanties i règim 2026

Sancions VUT Madrid és un dels conceptes que més temen els propietaris i administradors després de l’aprovació del Decret 27/2026. La nova norma autonòmica, en vigor des del 26 d’abril de 2026 amb un període transitori de tres anys per a les VUT preexistents, reforça els requisits dels habitatges d’ús turístic i deixa molt poc marge a l’incompliment. Tanmateix, les quanties concretes i els criteris de graduació continuen estant a la Llei 1/1999 d’Ordenació del Turisme, que és la que defineix el règim sancionador.

En aquest article t’expliquem quines multes concretes s’imposen, quan prescriuen i quin òrgan resol. Veuràs també com afecta això l’administrador de finques, el propietari VUT i la mateixa comunitat. Tota la informació està verificada contra la Llei 1/1999 publicada al BOE, el Decret 27/2026 publicat al BOCM el 6 d’abril de 2026, i la Llei Orgànica 1/2025 de reforma de la LPH.

Sancions VUT Madrid: quanties oficials 2026

El règim sancionador de les VUT a la Comunitat de Madrid es gradua en tres nivells. Cada nivell té un rang econòmic i uns terminis de prescripció diferents. Per tant, convé saber en quin nivell encaixa cada incompliment abans d’actuar.

Tres nivells d’infracció

• Infraccions lleus: multa de fins a 3.000 €. Per exemple, deficiències menors en la informació al client o petites errades formals.
• Infraccions greus: multa entre 3.001 € i 30.000 €. Per exemple, exercir l’activitat sense la declaració responsable obligatòria o incomplir els nous requisits del Decret 27/2026.
• Infraccions molt greus: multa entre 30.001 € i 300.000 €. Per exemple, reincidència sistemàtica, falsedat documental o exercici en habitatge de protecció pública.

Així mateix, en infraccions lleus sense reincidència, l’administració pot substituir la multa per un advertiment formal. Aquesta possibilitat no eximeix del compliment posterior, però permet tancar l’expedient sense cost econòmic.

Terminis de prescripció

Les infraccions i sancions prescriuen amb els terminis següents:

• Infraccions molt greus: tres anys.
• Infraccions greus: dos anys.
• Infraccions lleus: un any.

Per consegüent, una VUT que va exercir el 2024 sense llicència i mai no va ser sancionada pot haver prescrit ja part de la seva responsabilitat. Tanmateix, aquesta prescripció no afecta el tancament administratiu de l’activitat ni la responsabilitat civil davant la comunitat.

Què va canviar amb el Decret 27/2026

El Decret 27/2026, publicat al BOCM el 6 d’abril de 2026, modifica el Decret 79/2014. No altera les quanties sancionadores, però amplia significativament els supòsits que poden donar lloc a infracció. Els canvis més importants des del punt de vista de l’administrador de finques són els següents.

L’acord de la comunitat és ara requisit previ a l’inici de l’activitat

Aquest és el canvi de més impacte pràctic. Sota el marc anterior, la comunitat només podia actuar per limitar o prohibir una activitat ja en marxa. Amb el Decret 27/2026, el propietari que vulgui iniciar una VUT ha d’acreditar, en el moment de presentar la declaració responsable, que compta amb l’aprovació expressa de la comunitat de propietaris. Sense aquest acord previ, l’activitat no pot arrencar legalment i qualsevol VUT anunciada en plataformes queda en situació d’infracció greu des del primer dia.

L’acord comunitari s’adopta d’acord amb l’art. 17.12 LPH, amb majoria de 3/5 de propietaris i quotes de participació, convocatòria amb ordre del dia concret i notificació als absents en el termini de trenta dies hàbils. Aquest mecanisme va ser reforçat per la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, en vigor des del 3 d’abril de 2025.

Certificat CIVUT: obligatori des del 2014, més exigent des del 2026

El CIVUT (Certificat d’Idoneïtat per a Habitatge d’Ús Turístic) no és una novetat del Decret 27/2026: existia des del Decret 79/2014. El que canvia ara són dos aspectes clau.

Qui pot emetre’l. El TSJ de Madrid va anul·lar el 2021 la restricció que limitava la signatura del CIVUT a arquitectes i arquitectes tècnics, en considerar-la una limitació injustificada de la competència. El Decret 27/2026 recull aquesta jurisprudència: ara pot emetre’l qualsevol tècnic facultatiu competent, cosa que amplia el nombre de professionals disponibles.

Què ha d’acreditar. El contingut tècnic s’amplia de manera substancial. El CIVUT ha de verificar ara in situ, entre altres aspectes: superfície mínima de cada estança, sistemes d’enfosquiment total en dormitoris i sala-menjador, ventilació adequada (natural o forçada) a cuina i banys, extintor manual a l’interior a no més de quinze metres de la porta de sortida, senyalització bàsica d’emergència i equipament mínim de dormitoris, banys i cuina.

Sense CIVUT vàlid, la declaració responsable no té validesa i l’activitat es considera no autoritzada, cosa que entra en el rang d’infracció greu.

Superfície mínima i ocupació màxima

El decret fixa per primera vegada límits de superfície amb xifres concretes que l’administrador ha de conèixer:

• Cap habitatge inferior a 25 m² no pot destinar-se a l’ús turístic. No hi ha excepcions ni període de gràcia per aquesta causa.
• Els habitatges d’entre 25 i 40 m² poden allotjar fins a quatre persones.
• A partir de 40 m², es permeten dues places addicionals per cada 12 m² extra, sempre que existeixin peces habitables independents.

La fórmula anterior (dues persones addicionals per cada 10 m²) queda derogada. Una VUT que supera l’ocupació màxima declarada incorre en infracció greu. Si la sobreocupació és sistemàtica, pot escalar a molt greu.

Qui presenta la declaració responsable

Un altre canvi rellevant que l’article anterior no recollia: la declaració responsable ja no la presenta necessàriament el propietari de l’immoble, sinó el titular de l’activitat d’allotjament turístic. Si una empresa gestora professional opera el pis, és ella qui l’ha de presentar i qui assumeix la posició de titular registrat a efectes sancionadors.

Prohibició en habitatges de protecció pública

El Decret 27/2026 prohibeix expressament l’activitat VUT en habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública. Qualsevol HPP anunciat com a turístic incorre automàticament en infracció molt greu, amb sanció mínima de 30.001 €.

Competències municipals ampliades

La norma autonòmica habilita expressament els ajuntaments per fixar, mitjançant planejament urbanístic i ordenances, el nombre màxim de VUT per edifici, àmbit, zona, sector o període. Per a l’administrador de finques que gestiona comunitats a Madrid capital, això és rellevant: l’Ajuntament de Madrid podria establir restriccions addicionals en districtes d’alta concentració turística, amb independència del que estableixi la normativa autonòmica.

Període transitori per a VUT preexistents

El Decret 27/2026 estableix un període transitori de tres anys per a les VUT que ja estaven registrades abans de la seva entrada en vigor. Tanmateix, els nous requisits tècnics —especialment els relatius a superfície mínima, sistemes d’enfosquiment i equipament— s’apliquen a totes les VUT actives en els terminis que el mateix decret fixa. Les VUT inferiors a 25 m² queden excloses sense període de gràcia pel que fa al límit de superfície.

Qui imposa la sanció i com es tramita

El procediment sancionador segueix les regles generals del dret administratiu. Tanmateix, convé conèixer els òrgans competents per anticipar temps i possibles recursos.

Òrgans competents

• Director General de Turisme: resol les infraccions lleus i greus.
• Conseller competent en matèria de turisme: resol les molt greus, així com aquelles amb sancions complementàries.

El procediment pot iniciar-se d’ofici per la mateixa inspecció autonòmica o a denúncia d’un tercer. L’administrador de finques, una comunitat de propietaris o un veí concret poden denunciar mitjançant el procediment general de la Llei 39/2015 de Procediment Administratiu Comú.

Sancions accessòries

Més enllà de la multa econòmica, l’administració pot imposar sancions accessòries. Les més rellevants són:

• Cessament immediat de l’activitat: s’aplica a infraccions greus i molt greus.
• Cancel·lació de la inscripció al Registre d’Empreses Turístiques, cosa que impedeix tornar a operar.
• Inhabilitació temporal del titular per exercir activitats turístiques.
• Publicació de la sanció al BOCM en supòsits molt greus amb reincidència.

Per consegüent, el risc no es limita al pagament de la multa. Una VUT sancionada pot quedar fora del mercat durant diversos anys, que és probablement l’efecte dissuasiu més important.

Casos pràctics: tres exemples típics

Què ha de fer l’administrador de finques

L’administrador no és l’autoritat sancionadora, però juga un paper central en la detecció i en la prova. Per tant, convé que documenti qualsevol indici que arribi al seu coneixement.

Detectar i documentar

• Recollir reclamacions de veïns sobre soroll, residus o inconvenients lligats a una VUT.
• Identificar el pis afectat i verificar si té declaració responsable, acord comunitari previ i CIVUT vàlid.
• Capturar anuncis de plataformes turístiques que identifiquin l’adreça i l’ocupació declarada.
• Sol·licitar al titular la documentació que acrediti el compliment del Decret 27/2026.

Traslladar-ho a la comunitat

Abans de denunciar a l’administració, la junta ha de decidir el camí. La comunitat pot optar per una acció civil de cessament d’acord amb l’art. 7.2 LPH si la VUT opera sense autorització, o per una denúncia administrativa si el que falten són requisits autonòmics. En molts casos, ambdues vies es combinen amb eficàcia.

Mantenir la cadena de prova

L’expedient sancionador exigeix prova sòlida. Una bona cadena de prova inclou actes signades, captures amb data verificable, comunicacions fefaents al titular i registres d’incidències. Portar el control en una eina especialitzada estalvia molt de temps quan cal aportar documentació davant l’administració.

Recursos disponibles per al sancionat

El propietari sancionat té tres nivells de defensa. Convé que l’administrador conegui aquest esquema per assessorar correctament, sense entrar en defensa jurídica directa.

1. Al·legacions al plec de càrrecs en termini de quinze dies.
2. Recurs d’alçada davant l’òrgan superior en termini d’un mes des de la notificació de la resolució.
3. Recurs contenciós administratiu davant el TSJ Madrid en termini de dos mesos després d’esgotar la via administrativa.

La jurisprudència del TSJ Madrid ha anul·lat sancions per aplicació incorrecta del règim sancionador. Això demostra que la defensa tècnica és viable quan l’administració comet errors formals o materials.

Preguntes freqüents

Una VUT pot ser sancionada i alhora demandada per la comunitat?

Sí. Les dues vies són completament compatibles. La sanció administrativa atén el compliment de la normativa turística. L’acció civil de la comunitat, en canvi, defensa el dret col·lectiu davant l’incompliment del règim de propietat horitzontal. Per tant, l’infractor pot pagar multa i, a més, ser demandat per cessar l’activitat.

La comunitat pot endur-se part de la multa?

No. La multa entra a les arques autonòmiques. Tanmateix, la comunitat sí que pot reclamar per via civil els danys i perjudicis soferts, així com l’increment de fins al 20% en despeses comunes que l’art. 17.12 LPH permet imposar al pis afectat, sempre mitjançant acord adoptat amb la mateixa majoria de 3/5.

Què passa si la VUT és propietat d’una societat?

La sanció es dirigeix contra la persona jurídica titular. Tanmateix, els administradors societaris poden respondre solidàriament si s’acredita dol o negligència greu. Això és especialment rellevant en grups que gestionen diverses VUT sota una mateixa societat.

Les sancions es publiquen al BOCM?

Només en infraccions molt greus amb reincidència. La publicació és una sanció accessòria que té un fort efecte reputacional.

Una VUT amb llicència anterior està protegida davant el Decret 27/2026?

Parcialment. La Disposició Addicional Segona LPH protegeix l’activitat iniciada abans de la LO 1/2025. Tanmateix, els nous requisits tècnics del decret autonòmic s’apliquen a totes les VUT actives dins dels terminis transitoris de tres anys que el mateix decret fixa. Les VUT per sota de 25 m² no tenen període de gràcia pel que fa al límit de superfície: queden excloses del mercat amb caràcter immediat.

Qui paga la sanció si la VUT està gestionada per una empresa professional?

Respon el titular registrat de l’activitat turística. Amb el Decret 27/2026, si és una empresa gestora qui presenta la declaració responsable, és ella qui figura com a titular i assumeix la responsabilitat sancionadora. Si el titular és el propietari i només subcontracta serveis auxiliars (neteja, check-in), respon el propietari.

Pot l’Ajuntament de Madrid endurir encara més la normativa?

Sí. El Decret 27/2026 habilita expressament els ajuntaments per fixar, mitjançant planejament urbanístic i ordenances, el nombre màxim de VUT per edifici, zona o període. L’Ajuntament de Madrid pot per tant establir restriccions addicionals en determinats districtes, amb independència del marc autonòmic.

Conclusió: rigor administratiu i suport de la comunitat

Les sancions VUT Madrid el 2026 són significatives. Les quanties van de 3.000 € fins a 300.000 € i es completen amb sancions accessòries que poden expulsar el titular del mercat. El Decret 27/2026 afegeix a més un requisit estructural nou: l’autorització prèvia i expressa de la comunitat de propietaris és condició sine qua non per poder iniciar l’activitat. Per tant, els propietaris que vulguin començar han de complir el decret al detall abans del primer anunci.

Per la seva banda, l’administrador de finques té un paper clau en la detecció, en la documentació i en la coordinació amb la junta. Conèixer bé el marc sancionador —quanties, òrgans, terminis i vies paral·leles— és avui part de la feina habitual de qualsevol despatx que gestioni comunitats a Madrid.

Si el teu despatx gestiona diverses comunitats a Madrid, una eina com FixrOS centralitza el registre d’incidències, permet generar comunicacions fefaents i manté la cadena de prova a punt per a l’administració. Per complementar aquest article, et recomanem també la guia per prohibir pisos turístics modificant els estatuts i l’article sobre com prohibir VUT en una comunitat amb la LPH 2025.