Sanções VUT Madrid é um dos conceitos que mais temem os proprietários e administradores após a aprovação do Decreto 27/2026. A nova norma autonómica, em vigor desde 26 de abril de 2026 com um período transitório de três anos para as VUT preexistentes, reforça os requisitos das habitações de uso turístico e deixa muito pouca margem ao incumprimento. No entanto, os montantes concretos e os critérios de graduação continuam a estar na Lei 1/1999 de Ordenação do Turismo, que é a que define o regime sancionatório.
Neste artigo explicamos que coimas concretas se aplicam, quando prescrevem e que órgão decide. Verá também como isto afeta o administrador de condomínios, o proprietário VUT e o próprio condomínio. Toda a informação está verificada contra a Lei 1/1999 publicada no BOE, o Decreto 27/2026 publicado no BOCM a 6 de abril de 2026, e a Lei Orgânica 1/2025 de reforma da LPH.
Sanções VUT Madrid: montantes oficiais 2026
O regime sancionatório das VUT na Comunidade de Madrid gradua-se em três níveis. Cada nível tem um intervalo económico e prazos de prescrição distintos. Portanto, convém saber em que nível se enquadra cada incumprimento antes de agir.
Três níveis de infração
- Infrações leves: coima até 3.000 €. Por exemplo, deficiências menores na informação ao cliente ou pequenas falhas formais.
- Infrações graves: coima entre 3.001 € e 30.000 €. Por exemplo, exercer a atividade sem a declaração responsável obrigatória ou incumprir os novos requisitos do Decreto 27/2026.
- Infrações muito graves: coima entre 30.001 € e 300.000 €. Por exemplo, reincidência sistemática, falsidade documental ou exercício em habitação de proteção pública.
Do mesmo modo, em infrações leves sem reincidência, a administração pode substituir a coima por uma advertência formal. Esta possibilidade não dispensa o cumprimento posterior, mas permite encerrar o processo sem custo económico.
Prazos de prescrição
As infrações e sanções prescrevem nos seguintes prazos:
- Infrações muito graves: três anos.
- Infrações graves: dois anos.
- Infrações leves: um ano.
Consequentemente, uma VUT que exerceu em 2024 sem licença e nunca foi sancionada pode já ter prescrito parte da sua responsabilidade. No entanto, esta prescrição não afeta o encerramento administrativo da atividade nem a responsabilidade civil perante o condomínio.
O que mudou com o Decreto 27/2026
O Decreto 27/2026, publicado no BOCM a 6 de abril de 2026, altera o Decreto 79/2014. Não altera os montantes sancionatórios, mas amplia significativamente os casos que podem dar origem a infração. As alterações mais importantes do ponto de vista do administrador de condomínios são as seguintes.
O acordo do condomínio é agora requisito prévio ao início da atividade
Esta é a alteração de maior impacto prático. No quadro anterior, o condomínio só podia agir para limitar ou proibir uma atividade já em curso. Com o Decreto 27/2026, o proprietário que queira iniciar uma VUT deve comprovar, no momento de apresentar a declaração responsável, que conta com a aprovação expressa do condomínio. Sem esse acordo prévio, a atividade não pode arrancar legalmente e qualquer VUT anunciada em plataformas fica em situação de infração grave desde o primeiro dia.
O acordo do condomínio adota-se nos termos do art. 17.12 LPH, com maioria de 3/5 dos proprietários e das quotas de participação, convocatória com ordem do dia concreta e notificação aos ausentes no prazo de trinta dias úteis. Este mecanismo foi reforçado pela Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, em vigor desde 3 de abril de 2025.
Certificado CIVUT: obrigatório desde 2014, mais exigente desde 2026
O CIVUT (Certificado de Idoneidade para Habitação de Uso Turístico) não é uma novidade do Decreto 27/2026: existia desde o Decreto 79/2014. O que muda agora são dois aspetos-chave.
Quem o pode emitir. O TSJ de Madrid anulou em 2021 a restrição que limitava a assinatura do CIVUT a arquitetos e arquitetos técnicos, por a considerar uma limitação injustificada da concorrência. O Decreto 27/2026 acolhe essa jurisprudência: agora pode emiti-lo qualquer técnico habilitado competente, o que amplia o número de profissionais disponíveis.
O que deve comprovar. O conteúdo técnico amplia-se de forma substancial. O CIVUT deve agora verificar no local, entre outros aspetos: área mínima de cada divisão, sistemas de obscurecimento total nos quartos e na sala de estar/refeições, ventilação adequada (natural ou forçada) na cozinha e nas casas de banho, extintor manual no interior a não mais de quinze metros da porta de saída, sinalização básica de emergência e equipamento mínimo de quartos, casas de banho e cozinha.
Sem CIVUT válido, a declaração responsável não tem validade e a atividade considera-se não autorizada, o que entra no intervalo de infração grave.
Área mínima e ocupação máxima
O decreto fixa pela primeira vez limites de área com números concretos que o administrador deve conhecer:
- Nenhuma habitação inferior a 25 m² pode destinar-se ao uso turístico. Não há exceções nem período de tolerância por esta causa.
- As habitações entre 25 e 40 m² podem alojar até quatro pessoas.
- A partir de 40 m², permitem-se duas camas adicionais por cada 12 m² extra, desde que existam divisões habitáveis independentes.
A fórmula anterior (duas pessoas adicionais por cada 10 m²) fica revogada. Uma VUT que ultrapasse a ocupação máxima declarada incorre em infração grave. Se a sobreocupação for sistemática, pode escalar para muito grave.
Quem apresenta a declaração responsável
Outra alteração relevante que o artigo anterior não recolhia: a declaração responsável já não é apresentada necessariamente pelo proprietário do imóvel, mas pelo titular da atividade de alojamento turístico. Se uma empresa gestora profissional explorar a fração, é ela que a deve apresentar e que assume a posição de titular registado para efeitos sancionatórios.
Proibição em habitações de proteção pública
O Decreto 27/2026 proíbe expressamente a atividade VUT em habitações sujeitas a algum regime de proteção pública. Qualquer VPP anunciada como turística incorre automaticamente em infração muito grave, com sanção mínima de 30.001 €.
Competências municipais ampliadas
A norma autonómica habilita expressamente os municípios a fixar, através do planeamento urbanístico e de regulamentos, o número máximo de VUT por edifício, âmbito, zona, setor ou período. Para o administrador de condomínios que gere condomínios em Madrid capital, isto é relevante: a Câmara Municipal de Madrid poderá estabelecer restrições adicionais em distritos de alta concentração turística, independentemente do que estabeleça a regulamentação autonómica.
Período transitório para VUT preexistentes
O Decreto 27/2026 estabelece um período transitório de três anos para as VUT que já estavam registadas antes da sua entrada em vigor. No entanto, os novos requisitos técnicos (em especial os de área mínima, sistemas de obscurecimento e equipamento) aplicam-se a todas as VUT ativas nos prazos que o próprio decreto fixa. As VUT inferiores a 25 m² ficam excluídas sem período de tolerância quanto ao limite de área.
Quem aplica a sanção e como se tramita
O procedimento sancionatório segue as regras gerais do direito administrativo. No entanto, convém conhecer os órgãos competentes para antecipar prazos e possíveis recursos.
Órgãos competentes
- Diretor-Geral de Turismo: decide as infrações leves e graves.
- Conselheiro competente em matéria de turismo: decide as muito graves, bem como as que impliquem sanções complementares.
O procedimento pode iniciar-se oficiosamente pela própria inspeção autonómica ou por denúncia de terceiro. O administrador de condomínios, um condomínio ou um condómino concreto podem denunciar através do procedimento geral da Lei 39/2015 do Procedimento Administrativo Comum.
Sanções acessórias
Para além da coima económica, a administração pode aplicar sanções acessórias. As mais relevantes são:
- Cessação imediata da atividade: aplica-se a infrações graves e muito graves.
- Cancelamento da inscrição no Registo de Empresas Turísticas, o que impede voltar a operar.
- Inibição temporária do titular para exercer atividades turísticas.
- Publicação da sanção no BOCM em casos muito graves com reincidência.
Consequentemente, o risco não se limita ao pagamento da coima. Uma VUT sancionada pode ficar fora do mercado durante vários anos, que é provavelmente o efeito dissuasor mais importante.
Casos práticos: três exemplos típicos
Caso 1: VUT sem declaração responsável
Um proprietário arrenda a sua fração à noite em plataformas sem ter apresentado a declaração responsável autonómica nem contar com a aprovação do condomínio. A inspeção deteta a atividade pelo anúncio online.
- Tipificação: infração grave por exercício sem título habilitante e sem acordo prévio do condomínio.
- Coima provável: entre 6.000 € e 18.000 €, consoante a gravidade e a reincidência.
- Sanção acessória: cessação imediata.
Caso 2: VUT que opera sem autorização do condomínio
A assembleia não adotou nenhum acordo de autorização. Um proprietário inicia a atividade em 2026 apresentando a declaração responsável sem comprovar esse acordo prévio, requisito exigido pelo Decreto 27/2026. O condomínio denuncia.
- Tipificação: infração grave por incumprimento do Decreto 27/2026 e do art. 17.12 LPH.
- Coima provável: entre 10.000 € e 30.000 €.
- Via civil paralela: o condomínio pode exercer a ação de cessação do art. 7.2 LPH, compatível com a via sancionatória administrativa.
Nota: se o condomínio, além de não ter autorizado, aprovou expressamente a proibição (por maioria de 3/5 dos proprietários e das quotas), a infração agrava-se por concorrer o incumprimento de um acordo do condomínio definitivo. A via administrativa e a civil são compatíveis entre si.
Caso 3: VUT com sobreocupação reiterada
Uma VUT declarada para quatro pessoas aloja sistematicamente oito. As inspeções detetam a prática em visitas sucessivas durante um ano. A habitação ultrapassa, além disso, o rácio de ocupação permitido para a sua área (entre 25 e 40 m²). A conduta considera-se dolosa.
- Tipificação: infração muito grave por reincidência e falsidade declarativa.
- Coima provável: entre 50.000 € e 150.000 €.
- Sanção acessória: cancelamento da inscrição e proibição temporária.
O que deve fazer o administrador de condomínios
O administrador não é a autoridade sancionatória, mas desempenha um papel central na deteção e na prova. Portanto, convém que documente qualquer indício que chegue ao seu conhecimento.
Detetar e documentar
- Recolher reclamações de condóminos sobre ruído, resíduos ou incómodos ligados a uma VUT.
- Identificar a fração afetada e verificar se tem declaração responsável, acordo prévio do condomínio e CIVUT válido.
- Capturar anúncios de plataformas turísticas que identifiquem a morada e a ocupação declarada.
- Solicitar ao titular a documentação que comprove o cumprimento do Decreto 27/2026.
Transmitir ao condomínio
Antes de denunciar à administração, a assembleia deve decidir o caminho. O condomínio pode optar por uma ação civil de cessação nos termos do art. 7.2 LPH se a VUT operar sem autorização, ou por uma denúncia administrativa se o que falta são requisitos autonómicos. Em muitos casos, ambas as vias combinam-se com eficácia.
Manter a cadeia de prova
O processo sancionatório exige prova sólida. Uma boa cadeia de prova inclui atas assinadas, capturas com data verificável, comunicações formais ao titular e registos de ocorrências. Manter o controlo numa ferramenta especializada poupa muito tempo quando é preciso apresentar documentação à administração.
Recursos disponíveis para o sancionado
O proprietário sancionado tem três níveis de defesa. Convém que o administrador conheça este esquema para aconselhar corretamente, sem entrar em defesa jurídica direta.
- Alegações à acusação no prazo de quinze dias.
- Recurso hierárquico para o órgão superior no prazo de um mês a contar da notificação da decisão.
- Recurso contencioso-administrativo para o TSJ Madrid no prazo de dois meses após esgotar a via administrativa.
A jurisprudência do TSJ Madrid anulou sanções por aplicação incorreta do regime sancionatório. Isto demonstra que a defesa técnica é viável quando a administração comete erros formais ou materiais.
Perguntas frequentes
Uma VUT pode ser sancionada e ao mesmo tempo processada pelo condomínio?
Sim. As duas vias são completamente compatíveis. A sanção administrativa visa o cumprimento da regulamentação turística. A ação civil do condomínio, por sua vez, defende o direito coletivo perante o incumprimento do regime de propriedade horizontal. Portanto, o infrator pode pagar a coima e, além disso, ser processado para cessar a atividade.
O condomínio pode ficar com parte da coima?
Não. A coima entra nos cofres autonómicos. No entanto, o condomínio pode reclamar em via civil os danos e prejuízos sofridos, bem como o aumento de até 20% nas despesas comuns que o art. 17.12 LPH permite impor à fração afetada, sempre mediante acordo adotado com a mesma maioria de 3/5.
O que acontece se a VUT for propriedade de uma sociedade?
A sanção dirige-se contra a pessoa coletiva titular. No entanto, os administradores da sociedade podem responder solidariamente se se comprovar dolo ou negligência grave. Isto é especialmente relevante em grupos que gerem várias VUT sob uma mesma sociedade.
As sanções são publicadas no BOCM?
Só em infrações muito graves com reincidência. A publicação é uma sanção acessória com um forte efeito reputacional.
Uma VUT com licença anterior está protegida face ao Decreto 27/2026?
Parcialmente. A Disposição Adicional Segunda LPH protege a atividade iniciada antes da LO 1/2025. No entanto, os novos requisitos técnicos do decreto autonómico aplicam-se a todas as VUT ativas dentro dos prazos transitórios de três anos que o próprio decreto fixa. As VUT abaixo de 25 m² não têm período de tolerância quanto ao limite de área: ficam excluídas do mercado com caráter imediato.
Quem paga a sanção se a VUT for gerida por uma empresa profissional?
Responde o titular registado da atividade turística. Com o Decreto 27/2026, se for uma empresa gestora a apresentar a declaração responsável, é ela que figura como titular e assume a responsabilidade sancionatória. Se o titular for o proprietário e apenas subcontratar serviços auxiliares (limpeza, check-in), responde o proprietário.
A Câmara Municipal de Madrid pode endurecer ainda mais a regulamentação?
Sim. O Decreto 27/2026 habilita expressamente os municípios a fixar, através do planeamento urbanístico e de regulamentos, o número máximo de VUT por edifício, zona ou período. A Câmara Municipal de Madrid pode, portanto, estabelecer restrições adicionais em determinados distritos, independentemente do quadro autonómico.
Conclusão: rigor administrativo e apoio do condomínio
As sanções VUT Madrid em 2026 são significativas. Os montantes vão de 3.000 € até 300.000 € e completam-se com sanções acessórias que podem expulsar o titular do mercado. O Decreto 27/2026 acrescenta ainda um requisito estrutural novo: a autorização prévia e expressa do condomínio é condição sine qua non para poder iniciar a atividade. Portanto, os proprietários que desejem começar devem cumprir o decreto ao detalhe antes do primeiro anúncio.
Por sua vez, o administrador de condomínios tem um papel-chave na deteção, na documentação e na coordenação com a assembleia. Conhecer bem o quadro sancionatório (montantes, órgãos, prazos e vias paralelas) faz hoje parte do trabalho habitual de qualquer escritório que gira condomínios em Madrid.
Se o seu escritório gere vários condomínios em Madrid, uma ferramenta como o FixrOS centraliza o registo de ocorrências, permite gerar comunicações formais e mantém a cadeia de prova pronta para a administração. Para complementar este artigo, recomendamos também o guia para proibir alojamentos turísticos modificando os estatutos e o artigo sobre como proibir VUT num condomínio com a LPH 2025.