Sanções VUT Madrid: montantes e regime 2026

Sanções VUT Madrid é um dos conceitos que mais temem os proprietários e administradores após a aprovação do Decreto 27/2026. A nova norma autonómica, em vigor desde 26 de abril de 2026 com um período transitório de três anos para as VUT preexistentes, reforça os requisitos das habitações de uso turístico e deixa muito pouca margem ao incumprimento. No entanto, os montantes concretos e os critérios de graduação continuam a estar na Lei 1/1999 de Ordenação do Turismo, que é a que define o regime sancionatório.

Neste artigo explicamos que coimas concretas se aplicam, quando prescrevem e que órgão decide. Verá também como isto afeta o administrador de condomínios, o proprietário VUT e o próprio condomínio. Toda a informação está verificada contra a Lei 1/1999 publicada no BOE, o Decreto 27/2026 publicado no BOCM a 6 de abril de 2026, e a Lei Orgânica 1/2025 de reforma da LPH.

Sanções VUT Madrid: montantes oficiais 2026

O regime sancionatório das VUT na Comunidade de Madrid gradua-se em três níveis. Cada nível tem um intervalo económico e prazos de prescrição distintos. Portanto, convém saber em que nível se enquadra cada incumprimento antes de agir.

Três níveis de infração

• Infrações leves: coima até 3.000 €. Por exemplo, deficiências menores na informação ao cliente ou pequenas falhas formais.
• Infrações graves: coima entre 3.001 € e 30.000 €. Por exemplo, exercer a atividade sem a declaração responsável obrigatória ou incumprir os novos requisitos do Decreto 27/2026.
• Infrações muito graves: coima entre 30.001 € e 300.000 €. Por exemplo, reincidência sistemática, falsidade documental ou exercício em habitação de proteção pública.

Do mesmo modo, em infrações leves sem reincidência, a administração pode substituir a coima por uma advertência formal. Esta possibilidade não dispensa o cumprimento posterior, mas permite encerrar o processo sem custo económico.

Prazos de prescrição

As infrações e sanções prescrevem nos seguintes prazos:

• Infrações muito graves: três anos.
• Infrações graves: dois anos.
• Infrações leves: um ano.

Consequentemente, uma VUT que exerceu em 2024 sem licença e nunca foi sancionada pode já ter prescrito parte da sua responsabilidade. No entanto, esta prescrição não afeta o encerramento administrativo da atividade nem a responsabilidade civil perante o condomínio.

O que mudou com o Decreto 27/2026

O Decreto 27/2026, publicado no BOCM a 6 de abril de 2026, altera o Decreto 79/2014. Não altera os montantes sancionatórios, mas amplia significativamente os casos que podem dar origem a infração. As alterações mais importantes do ponto de vista do administrador de condomínios são as seguintes.

O acordo do condomínio é agora requisito prévio ao início da atividade

Esta é a alteração de maior impacto prático. No quadro anterior, o condomínio só podia agir para limitar ou proibir uma atividade já em curso. Com o Decreto 27/2026, o proprietário que queira iniciar uma VUT deve comprovar, no momento de apresentar a declaração responsável, que conta com a aprovação expressa do condomínio. Sem esse acordo prévio, a atividade não pode arrancar legalmente e qualquer VUT anunciada em plataformas fica em situação de infração grave desde o primeiro dia.

O acordo do condomínio adota-se nos termos do art. 17.12 LPH, com maioria de 3/5 dos proprietários e das quotas de participação, convocatória com ordem do dia concreta e notificação aos ausentes no prazo de trinta dias úteis. Este mecanismo foi reforçado pela Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, em vigor desde 3 de abril de 2025.

Certificado CIVUT: obrigatório desde 2014, mais exigente desde 2026

O CIVUT (Certificado de Idoneidade para Habitação de Uso Turístico) não é uma novidade do Decreto 27/2026: existia desde o Decreto 79/2014. O que muda agora são dois aspetos-chave.

Quem o pode emitir. O TSJ de Madrid anulou em 2021 a restrição que limitava a assinatura do CIVUT a arquitetos e arquitetos técnicos, por a considerar uma limitação injustificada da concorrência. O Decreto 27/2026 acolhe essa jurisprudência: agora pode emiti-lo qualquer técnico habilitado competente, o que amplia o número de profissionais disponíveis.

O que deve comprovar. O conteúdo técnico amplia-se de forma substancial. O CIVUT deve agora verificar no local, entre outros aspetos: área mínima de cada divisão, sistemas de obscurecimento total nos quartos e na sala de estar/refeições, ventilação adequada (natural ou forçada) na cozinha e nas casas de banho, extintor manual no interior a não mais de quinze metros da porta de saída, sinalização básica de emergência e equipamento mínimo de quartos, casas de banho e cozinha.

Sem CIVUT válido, a declaração responsável não tem validade e a atividade considera-se não autorizada, o que entra no intervalo de infração grave.

Área mínima e ocupação máxima

O decreto fixa pela primeira vez limites de área com números concretos que o administrador deve conhecer:

• Nenhuma habitação inferior a 25 m² pode destinar-se ao uso turístico. Não há exceções nem período de tolerância por esta causa.
• As habitações entre 25 e 40 m² podem alojar até quatro pessoas.
• A partir de 40 m², permitem-se duas camas adicionais por cada 12 m² extra, desde que existam divisões habitáveis independentes.

A fórmula anterior (duas pessoas adicionais por cada 10 m²) fica revogada. Uma VUT que ultrapasse a ocupação máxima declarada incorre em infração grave. Se a sobreocupação for sistemática, pode escalar para muito grave.

Quem apresenta a declaração responsável

Outra alteração relevante que o artigo anterior não recolhia: a declaração responsável já não é apresentada necessariamente pelo proprietário do imóvel, mas pelo titular da atividade de alojamento turístico. Se uma empresa gestora profissional explorar a fração, é ela que a deve apresentar e que assume a posição de titular registado para efeitos sancionatórios.

Proibição em habitações de proteção pública

O Decreto 27/2026 proíbe expressamente a atividade VUT em habitações sujeitas a algum regime de proteção pública. Qualquer VPP anunciada como turística incorre automaticamente em infração muito grave, com sanção mínima de 30.001 €.

Competências municipais ampliadas

A norma autonómica habilita expressamente os municípios a fixar, através do planeamento urbanístico e de regulamentos, o número máximo de VUT por edifício, âmbito, zona, setor ou período. Para o administrador de condomínios que gere condomínios em Madrid capital, isto é relevante: a Câmara Municipal de Madrid poderá estabelecer restrições adicionais em distritos de alta concentração turística, independentemente do que estabeleça a regulamentação autonómica.

Período transitório para VUT preexistentes

O Decreto 27/2026 estabelece um período transitório de três anos para as VUT que já estavam registadas antes da sua entrada em vigor. No entanto, os novos requisitos técnicos —especialmente os relativos a área mínima, sistemas de obscurecimento e equipamento— aplicam-se a todas as VUT ativas nos prazos que o próprio decreto fixa. As VUT inferiores a 25 m² ficam excluídas sem período de tolerância quanto ao limite de área.

Quem aplica a sanção e como se tramita

O procedimento sancionatório segue as regras gerais do direito administrativo. No entanto, convém conhecer os órgãos competentes para antecipar prazos e possíveis recursos.

Órgãos competentes

• Diretor-Geral de Turismo: decide as infrações leves e graves.
• Conselheiro competente em matéria de turismo: decide as muito graves, bem como as que impliquem sanções complementares.

O procedimento pode iniciar-se oficiosamente pela própria inspeção autonómica ou por denúncia de terceiro. O administrador de condomínios, um condomínio ou um condómino concreto podem denunciar através do procedimento geral da Lei 39/2015 do Procedimento Administrativo Comum.

Sanções acessórias

Para além da coima económica, a administração pode aplicar sanções acessórias. As mais relevantes são:

• Cessação imediata da atividade: aplica-se a infrações graves e muito graves.
• Cancelamento da inscrição no Registo de Empresas Turísticas, o que impede voltar a operar.
• Inibição temporária do titular para exercer atividades turísticas.
• Publicação da sanção no BOCM em casos muito graves com reincidência.

Consequentemente, o risco não se limita ao pagamento da coima. Uma VUT sancionada pode ficar fora do mercado durante vários anos, que é provavelmente o efeito dissuasor mais importante.

Casos práticos: três exemplos típicos

O que deve fazer o administrador de condomínios

O administrador não é a autoridade sancionatória, mas desempenha um papel central na deteção e na prova. Portanto, convém que documente qualquer indício que chegue ao seu conhecimento.

Detetar e documentar

• Recolher reclamações de condóminos sobre ruído, resíduos ou incómodos ligados a uma VUT.
• Identificar a fração afetada e verificar se tem declaração responsável, acordo prévio do condomínio e CIVUT válido.
• Capturar anúncios de plataformas turísticas que identifiquem a morada e a ocupação declarada.
• Solicitar ao titular a documentação que comprove o cumprimento do Decreto 27/2026.

Transmitir ao condomínio

Antes de denunciar à administração, a assembleia deve decidir o caminho. O condomínio pode optar por uma ação civil de cessação nos termos do art. 7.2 LPH se a VUT operar sem autorização, ou por uma denúncia administrativa se o que falta são requisitos autonómicos. Em muitos casos, ambas as vias combinam-se com eficácia.

Manter a cadeia de prova

O processo sancionatório exige prova sólida. Uma boa cadeia de prova inclui atas assinadas, capturas com data verificável, comunicações formais ao titular e registos de ocorrências. Manter o controlo numa ferramenta especializada poupa muito tempo quando é preciso apresentar documentação à administração.

Recursos disponíveis para o sancionado

O proprietário sancionado tem três níveis de defesa. Convém que o administrador conheça este esquema para aconselhar corretamente, sem entrar em defesa jurídica direta.

1. Alegações à acusação no prazo de quinze dias.
2. Recurso hierárquico para o órgão superior no prazo de um mês a contar da notificação da decisão.
3. Recurso contencioso-administrativo para o TSJ Madrid no prazo de dois meses após esgotar a via administrativa.

A jurisprudência do TSJ Madrid anulou sanções por aplicação incorreta do regime sancionatório. Isto demonstra que a defesa técnica é viável quando a administração comete erros formais ou materiais.

Perguntas frequentes

Uma VUT pode ser sancionada e ao mesmo tempo processada pelo condomínio?

Sim. As duas vias são completamente compatíveis. A sanção administrativa visa o cumprimento da regulamentação turística. A ação civil do condomínio, por sua vez, defende o direito coletivo perante o incumprimento do regime de propriedade horizontal. Portanto, o infrator pode pagar a coima e, além disso, ser processado para cessar a atividade.

O condomínio pode ficar com parte da coima?

Não. A coima entra nos cofres autonómicos. No entanto, o condomínio pode reclamar em via civil os danos e prejuízos sofridos, bem como o aumento de até 20% nas despesas comuns que o art. 17.12 LPH permite impor à fração afetada, sempre mediante acordo adotado com a mesma maioria de 3/5.

O que acontece se a VUT for propriedade de uma sociedade?

A sanção dirige-se contra a pessoa coletiva titular. No entanto, os administradores da sociedade podem responder solidariamente se se comprovar dolo ou negligência grave. Isto é especialmente relevante em grupos que gerem várias VUT sob uma mesma sociedade.

As sanções são publicadas no BOCM?

Só em infrações muito graves com reincidência. A publicação é uma sanção acessória com um forte efeito reputacional.

Uma VUT com licença anterior está protegida face ao Decreto 27/2026?

Parcialmente. A Disposição Adicional Segunda LPH protege a atividade iniciada antes da LO 1/2025. No entanto, os novos requisitos técnicos do decreto autonómico aplicam-se a todas as VUT ativas dentro dos prazos transitórios de três anos que o próprio decreto fixa. As VUT abaixo de 25 m² não têm período de tolerância quanto ao limite de área: ficam excluídas do mercado com caráter imediato.

Quem paga a sanção se a VUT for gerida por uma empresa profissional?

Responde o titular registado da atividade turística. Com o Decreto 27/2026, se for uma empresa gestora a apresentar a declaração responsável, é ela que figura como titular e assume a responsabilidade sancionatória. Se o titular for o proprietário e apenas subcontratar serviços auxiliares (limpeza, check-in), responde o proprietário.

A Câmara Municipal de Madrid pode endurecer ainda mais a regulamentação?

Sim. O Decreto 27/2026 habilita expressamente os municípios a fixar, através do planeamento urbanístico e de regulamentos, o número máximo de VUT por edifício, zona ou período. A Câmara Municipal de Madrid pode, portanto, estabelecer restrições adicionais em determinados distritos, independentemente do quadro autonómico.

Conclusão: rigor administrativo e apoio do condomínio

As sanções VUT Madrid em 2026 são significativas. Os montantes vão de 3.000 € até 300.000 € e completam-se com sanções acessórias que podem expulsar o titular do mercado. O Decreto 27/2026 acrescenta ainda um requisito estrutural novo: a autorização prévia e expressa do condomínio é condição sine qua non para poder iniciar a atividade. Portanto, os proprietários que desejem começar devem cumprir o decreto ao detalhe antes do primeiro anúncio.

Por sua vez, o administrador de condomínios tem um papel-chave na deteção, na documentação e na coordenação com a assembleia. Conhecer bem o quadro sancionatório —montantes, órgãos, prazos e vias paralelas— faz hoje parte do trabalho habitual de qualquer escritório que gira condomínios em Madrid.

Se o seu escritório gere vários condomínios em Madrid, uma ferramenta como o FixrOS centraliza o registo de ocorrências, permite gerar comunicações formais e mantém a cadeia de prova pronta para a administração. Para complementar este artigo, recomendamos também o guia para proibir alojamentos turísticos modificando os estatutos e o artigo sobre como proibir VUT num condomínio com a LPH 2025.