Condomínios pequenos: autogestão ou administrador de condomínios?

Se vive num edifício de seis, oito ou dez condóminos, é provável que nalguma assembleia tenha surgido a pergunta: precisamos mesmo de pagar a um administrador de condomínios? Nos condomínios pequenos, a autogestão não é uma raridade: é o modelo mais habitual e, em muitos casos, o mais razoável. Mas também tem letra pequena, e convém conhecê-la antes de decidir.

Neste artigo, revemos o que diz a lei sobre os condomínios pequenos, que vantagens reais tem a autogestão, que riscos costumam ficar por dizer e quando, honestamente, compensa contratar um profissional. Se o vosso condomínio já funciona sem administrador, interessa-vos a plataforma do FixrOS para condomínios autogeridos, que automatiza o trabalho que hoje fazem à mão.

Porque é que nos condomínios pequenos a autogestão é o habitual

A conta é intuitiva. Os honorários de um administrador profissional repartem-se pelos condóminos que houver: num edifício de quarenta frações, cabe pouco a cada um; num de seis, a mesma fatura pesa muito mais em cada recibo. E, ao mesmo tempo, a carga de trabalho real de um condomínio pequeno, poucos fornecimentos, um seguro, um par de contratos de manutenção, é uma fração da de um grande.

Por isso, muitos condomínios pequenos chegam à mesma conclusão: o trabalho que existe não justifica o custo de o externalizar. A Lei espanhola de Propriedade Horizontal permite-o expressamente, como vimos em detalhe em é obrigatório ter administrador de condomínios?: o seu artigo 13.5 estabelece que, se não for nomeado administrador, as suas funções são exercidas pelo presidente.

O que diz a lei se forem 4 proprietários ou menos

Para os edifícios mais pequenos, a lei dá um passo mais. O artigo 13.8 da LPH estabelece que, quando o número de proprietários de habitações ou lojas não exceder quatro, o condomínio poderá acolher-se ao regime de administração do artigo 398 do Código Civil espanhol, se os estatutos o estabelecerem expressamente.

Na prática, isto significa que um edifício de até quatro proprietários pode funcionar com um regime ainda mais simples do que o da propriedade horizontal ordinária, com deliberações por maioria de interesses em vez de toda a mecânica de órgãos e cargos. Atenção, porém, à condição, porque não é automática: é preciso que os estatutos o prevejam expressamente. Se os vossos estatutos não dizem nada, continuam sob o regime geral da Lei de Propriedade Horizontal, mesmo que sejam três condóminos.

Vantagens reais da autogestão num condomínio pequeno

• Poupança direta. Os honorários do administrador desaparecem do orçamento. Num condomínio com poucas despesas, essa rubrica costuma ser das maiores do ano.
• Decisões mais rápidas. Não há intermediário: se é preciso arranjar o intercomunicador, pedem-se orçamentos, fala-se entre condóminos e decide-se. Sem esperar que um escritório trate de outros duzentos condomínios antes do vosso.
• Conhecimento do edifício. Ninguém conhece melhor o prédio do que quem nele vive. A infiltração do terceiro andar, a humidade da garagem e a mania da caldeira são história conhecida, não um processo.
• Envolvimento dos condóminos. Quando a gestão é própria, as contas olham-se mais e as despesas cuidam-se mais. É um efeito conhecido dos condomínios autogeridos.

Os riscos que ninguém lhe conta

A autogestão não é grátis: paga-se em tempo e em responsabilidade, e quase sempre a fatura concentra-se numa só pessoa. Estes são os três riscos que mais condomínios pequenos acabam por sofrer:

• O presidente esgotado. O cargo de presidente é obrigatório (artigo 13.2 da LPH) e roda entre os condóminos, mas na prática o trabalho costuma recair ano após ano no mesmo voluntário. Quando essa pessoa se cansa ou se muda, o condomínio fica sem memória nem método.
• Os prazos legais que escapam. Assembleia pelo menos uma vez por ano para aprovar contas (artigo 16.1), ata assinada num máximo de dez dias de calendário (artigo 19.3), fundo de reserva de pelo menos 10% do orçamento (artigo 9.1.f)… A lei não distingue entre condomínios com e sem administrador: as obrigações são as mesmas. Revemo-las todas em as obrigações de um condomínio sem administrador.
• Os conflitos entre condóminos. Reclamar uma dívida ou fazer cumprir uma regra é mais incómodo quando não há um terceiro neutro. Sem procedimentos claros e por escrito, qualquer atrito económico pode enquistar-se.

Quando compensa contratar administrador mesmo sendo poucos

Sejamos honestos: há condomínios pequenos onde a autogestão não é boa ideia. Se o edifício arrasta uma obra de grande dimensão ou um litígio, se há um incumprimento enquistado que vai acabar em tribunal, se tem empregados contratados, ou simplesmente se nenhum condómino pode ou quer assumir a gestão, um administrador de condomínios profissional traz critério que uma ferramenta não substitui. Também é razoável contratar apoio pontual, um advogado para uma reclamação, um técnico para uma obra, e manter a gestão corrente nas mãos dos condóminos.

Autogestão com ferramentas: o meio-termo que funciona

Entre pagar a um escritório por um edifício de seis condóminos e fazer tudo com pastas e WhatsApp há um meio-termo: autogerir-se com uma plataforma que faça o trabalho repetitivo. Os recibos são emitidos sozinhos, as contas ficam à vista de todos, as ocorrências registam-se com foto e acompanhamento, a convocatória e a ata da assembleia redigem-se sozinhas e os prazos da LPH são avisados com antecedência.

É exatamente esse o espaço que o FixrOS preenche para gerir um condomínio sem administrador: o condomínio conserva o controlo e a poupança, e a plataforma põe a ordem e a constância que antes dependiam da boa vontade de um. Se quiserem ver o método completo, está no nosso guia passo a passo para gerir um condomínio sem administrador.

Como se organiza um condomínio pequeno que se autogere

O esquema mínimo que funciona tem quatro peças. Um presidente nomeado todos os anos entre os proprietários, por eleição, turno rotativo ou sorteio, como determina o artigo 13.2, que assina e representa o condomínio. Uma conta bancária exclusiva do condomínio por onde passa todo o dinheiro, sem exceções. Um calendário anual com os três compromissos fixos: preparação do orçamento, assembleia ordinária para aprovar contas e revisão do fundo de reserva. E um arquivo único, físico ou digital, onde vivem atas, contratos, faturas e o histórico de deliberações, de modo que, quando o presidente mudar, não se perca a memória da casa.

Com essas quatro peças resolvidas, a gestão corrente de um edifício pequeno cabe folgadamente num par de horas por mês. O erro habitual não é a falta de tempo: é a falta de método, que transforma cada assembleia numa arqueologia de papéis e cada ocorrência numa cadeia de chamadas.

Checklist para decidir

• Quantas frações são e quanto pesa o administrador no orçamento anual?
• Há algum condómino disposto a exercer de presidente com apoio, e não sozinho?
• Têm obras de grande dimensão, litígios ou incumprimentos graves no horizonte?
• Os estatutos preveem o regime simplificado do artigo 13.8 (se forem 4 ou menos)?
• Contam com uma ferramenta que emita recibos, guarde atas e avise dos prazos?

Se as respostas apontarem para um condomínio simples, com um mínimo de organização e uma ferramenta que vos apoie, a autogestão é um modelo perfeitamente viável, e a Lei de Propriedade Horizontal ampara-vos para a exercer.