É obrigatório ter administrador de condomínio? O que diz a LPH

Se vive num condomínio pequeno, de certeza que a pergunta já surgiu nalguma assembleia: é obrigatório ter administrador de condomínio? A resposta curta é não. A Lei espanhola de Propriedade Horizontal não exige em momento algum que o condomínio contrate um profissional externo para o gerir. O que exige é que certas funções sejam cumpridas, e deixa bastante liberdade sobre quem as cumpre. Neste artigo explicamos o que diz exatamente a lei, quem assume o trabalho quando não há administrador e o que o seu condomínio precisa para funcionar bem por conta própria, por exemplo apoiando-se numa plataforma para condomínios autogeridos.

Tudo o que vai ler está verificado contra o texto consolidado da Lei 49/1960, de 21 de julho, sobre propriedade horizontal, que pode consultar no BOE.

O que diz exatamente a Lei de Propriedade Horizontal

O artigo 13.1 da LPH enumera os órgãos de governo do condomínio: a assembleia de proprietários, o presidente (e, se for o caso, os vice-presidentes), o secretário e o administrador. À primeira vista pode parecer que o administrador é obrigatório, porque aparece na lista. Mas a chave está três números mais abaixo.

O artigo 13.5 estabelece que «as funções do secretário e do administrador serão exercidas pelo presidente do condomínio, salvo se os estatutos ou a Assembleia de proprietários, por deliberação maioritária, dispuserem o provimento desses cargos separadamente da presidência». Ou seja: a figura do administrador existe sempre, mas não é obrigatório que seja ocupada por um profissional contratado. Por defeito, as suas funções são assumidas pelo presidente. Nomear um administrador de condomínios externo é uma opção do condomínio, não um mandato legal.

Por isso em Espanha convivem milhares de condomínios geridos por escritórios profissionais com muitos outros, sobretudo edifícios pequenos e médios, que se autogerem sem problema há décadas.

Quem assume as funções do administrador se não existir?

Quando o condomínio não nomeia administrador, o presidente faz de administrador e de secretário ao mesmo tempo (artigo 13.5). E não é um cargo decorativo: o artigo 13.3 atribui-lhe a representação legal do condomínio «em juízo e fora dele, em todos os assuntos que o afetem».

E que funções são essas exatamente? Enumera-as o artigo 20 da LPH:

• Velar pelo bom regime do prédio, das suas instalações e serviços, fazendo as advertências oportunas aos titulares.
• Preparar com antecedência e submeter à assembleia o plano de despesas previsíveis, propondo como lhes fazer face.
• Cuidar da conservação do edifício, ordenando as reparações urgentes e informando delas o presidente ou os proprietários.
• Executar as deliberações adotadas em matéria de obras e efetuar os pagamentos e cobranças que procedam.
• Atuar, se for o caso, como secretário da assembleia e custodiar a documentação do condomínio à disposição dos titulares.
• Todas as demais atribuições que lhe confira a assembleia.

Traduzido para o dia a dia: cobrar as quotas, pagar a eletricidade das escadas, pedir orçamentos ao canalizador, preparar o orçamento anual e guardar as faturas. Se quiser ver como se reparte este trabalho na prática, temos um guia completo sobre como gerir um condomínio sem administrador passo a passo, e outro específico sobre o papel do presidente num condomínio sem administrador.

Pode um condómino ser o administrador do condomínio?

Sim, e a lei di-lo com todas as letras. O artigo 13.6 da LPH estabelece que o cargo de administrador «poderá ser exercido por qualquer proprietário, bem como por pessoas singulares com qualificação profissional suficiente e legalmente reconhecida». Também pode recair em pessoas coletivas. Os cargos de secretário e administrador, além disso, podem acumular-se na mesma pessoa.

Na prática, isto abre três modelos possíveis:

• O presidente faz tudo, o modelo por defeito do artigo 13.5, o mais habitual em condomínios pequenos.
• Um condómino diferente do presidente exerce de administrador, útil quando há alguém com tempo ou à vontade com os números, nomeado por deliberação maioritária da assembleia.
• Um administrador de condomínios profissional, a opção clássica quando o condomínio prefere delegar.

Quando convém, sim, contratar um administrador de condomínios

Sejamos honestos: não ser obrigatório ter administrador de condomínio não significa que prescindir dele seja sempre boa ideia. Um profissional habilitado traz critério jurídico e experiência, e há situações em que isso pesa muito:

• Condomínios grandes, com muitos proprietários, empregados ou instalações complexas (elevadores, piscina, garagens com rotação).
• Edifícios com obras de grande dimensão em curso ou litígios abertos.
• Condomínios com incumprimento elevado que exigem cobranças judiciais frequentes.
• Situações de conflito enraizado entre condóminos, em que um terceiro neutro ajuda.

Em contrapartida, num edifício com poucas frações, com despesas simples e condóminos dispostos a organizar-se, a autogestão funciona, e hoje funciona melhor do que nunca, porque a parte pesada do trabalho (recibos, atas, avisos, acompanhamento de ocorrências) pode ser automatizada. Se o seu edifício tem quatro proprietários ou menos, a lei contempla até um regime simplificado: contamos-lhe tudo no guia sobre autogestão em condomínios pequenos.

O que o seu condomínio precisa para funcionar sem administrador

Não ter administrador não isenta de nenhuma obrigação legal. O condomínio continua a ter de:

• Reunir-se pelo menos uma vez por ano para aprovar orçamentos e contas (artigo 16.1).
• Registar as deliberações no livro de atas legalizado pelo Registo Predial, com o conteúdo mínimo que fixa o artigo 19.
• Dotar o fundo de reserva com pelo menos 10 % do último orçamento ordinário (artigo 9.1.f).
• Conservar o edifício e tratar das reparações necessárias.

Temos uma revisão completa destas obrigações de um condomínio sem administrador, e se quiser compreender o enquadramento geral da norma, aqui tem a Lei de Propriedade Horizontal explicada em linguagem clara.

Quanto trabalho dá de verdade um condomínio sem administrador?

Menos do que se teme, se estiver organizado, e muito mais do que o razoável, se não estiver. O grosso do ano concentra-se em três momentos: preparar e realizar a assembleia anual, emitir as quotas todos os meses e reagir quando surge uma avaria. O resto é constância: anotar o que se cobra e se paga, guardar cada fatura e deixar cada deliberação por escrito. A diferença entre um condomínio autogerido que funciona e um que esgota o seu presidente não costuma estar no tamanho do edifício, mas sim em se esse trabalho repetitivo é feito à mão ou foi automatizado.

Conclusão: não é obrigatório, mas tem de ser bem feito

Não, não é obrigatório ter administrador de condomínio num condomínio: o artigo 13.5 da LPH deixa as suas funções nas mãos do presidente salvo se a assembleia decidir outra coisa. A verdadeira pergunta não é se podem prescindir do administrador, mas sim se têm uma forma ordenada de fazer o seu trabalho: quotas em dia, atas em ordem, contas claras e prazos legais cumpridos.

É exatamente isso que a FixrOS resolve: os recibos saem sozinhos, as convocatórias e as atas são redigidas em conformidade com a lei e o sistema avisa de cada obrigação antes do prazo. Descubra como gerir o seu condomínio sem administrador com a FixrOS e peça uma demo gratuita.